1、“.....在年被湖南省房产协会开发协会评为房地产开发诚信单位。公司经过近十年艰苦努力和快速发展，目前已成为常德市房地产开发市场上支生力军。常德希豪房地产开发有限公司为了适应市场需要，经研究决定在常德市南坪路以南，皂果路以西建设常德市汇美家居广场。汇美家居广场是常德市人民政府重点工程，该项目也是常德市家具产业园个重要组成部分，是个集家具室内装饰为体建设项目。同时该项目又位于常德市火车站商业圈最佳位置，南临南坪三星路北临国道东临皂果路西临市场路，是湘西北地区最大家居大市场之。研究范围与研究依据本报告研究范围主要包括市场分析选址建设条件工程初步方案投资估算及资金筹措经济效益等方面内容。研究依据是根据国家有关部门法规政策规程和规范......”。

2、“.....国家计委计办投资号审定国家计委建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第二版建设部建标号房地产开发项目经济评价方法其他有关专业设计规范常德市统计局房产局等政府部门发布数据建设方提供其它相关资料。项目提出理由年以来，常德市改革开放不断深入，国民经济稳步增长，社会事业长足发展，城市面貌焕然新，城市基础设施日益完善。根据常德市城市总体规划，城市范围将由年底平方公里扩大至年平方公里和年平方公里城市人口将由年底万人增加至年万人和年万人江北城区近期发展重心将向西向北发展及适当向东发展。而本项目位置正处于城市发展框架之内。本项目地处常德家具产业园之内，位于皂果路和南坪路交汇处西南侧。该项目已基本上建成，预计年月底可试营业，该项目具有现代建筑风格家具大市场，既能满足常德市民世纪新住房要求，又扩大了常德市家居产业园经营面积，提升常德市城市品味......”。

3、“.....作为本项目投资开发决策依据及项目招商融资参考依据。二项目概况建设地点本项目位于常德西北部，南坪路以南，皂果路以西。该区域地段优越，是常德家具产业园最佳地段，经济活跃，交通便利。与常德火车站，汽车总站毗邻项目建设规模与目标规划占地平方米含公用道路绿化用地，实际建设用地，总建筑面积约平方米，其中家居经营商铺，住宅，该项目总投资为万元。建设期限年月年月。建设目标本项目主要是为了顺应常德市城市发展战略需要，以市场化运作方式建设个环境优美功能完善家居市场，满足湘西北消费群体家居购物需求，为家居产业园经营户提供住宅服务，同时扩大家居产业园经营范围。项目总投资项目总投资万元。项目建设资金来源企业自筹银行贷款。项目经济效益项目建成后，实现收入万元，实际收入为万元，净利润万元，投资利润率达到，投资利税率达到，税后财务内部收益率，投资回收期年。项目社会效益项目可提供万平方米市场铺位和万平方米住宅......”。

4、“.....对发展常德市家具产业个重要促进作用。带动相关产业发展，直接间接带动建材冶金机械等多个部门和行业发展，每增加投入亿元带动相关产业增加亿元投入三主要经济技术指标主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注总用地面积实际建设用地总建筑面积家具经营用房，住宅住宅户数户建筑密度容积率绿化系数建设总工期年总投资万元总收入万元财务费用万元销售税金万元所得税万元利润总额万元税后利润万元投资利润率投资利税率四问题与建议本项目开发与常德市人民政府常德市鼓励发展家具产业若干政策常政办发号文件精神是致，其总体方向符合政策导向。通过对市场需求工程方案以及财务效益等方面分析，项目是可行。在具体规划建设过程中，还需注意以下问题重视建筑细节。尽管个经营商铺项目地成功开发很大程度上有赖于区域位置，但同地段高中低档楼盘并列情况也不乏实例，就其原因无非是建筑产品细节上差异......”。

5、“.....力求塑造个具有优雅环境文化内涵丰富经济效益和鲜明个性人性化生活康居空间。贯彻以人为本自然与可持续发展思想，以建设生态型经营环境空间为规划目标，满足家具商铺安全性耐久性和经济性，创造个布局合理功能齐备环境优美现代家具广场。第二章项目建设必要性项目建设符合国家产业政策近期我国固定资产投资调控政策总原则是适当控制投资规模，调整投资结构。国家要求房地产开发持续健康发展，提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活基本需要，保持国民经济健康发展。党十六报告中明确提出了中国在本世纪头二十年全面建设小康社会奋斗目标，而康居是小康社会最核心主体。二项目建设是满足常德市和湘西北地区家具广场实际需求常德市人民政府为了发展家具产业，采取商贸起步，产业站家敏感性分析常德市年已进入常德市房地产预警预报系统楼盘总览表显示，常德市家具产业家饰城门面价格元平方米......”。

6、“.....开发商采取了次性返租销售策略，购买门面投资者次性按返还三年租金年回报率，即相当于降价。降价前，商铺销售均价为元平方米，降价后，销售均价为元平方米，降价后销售均价与常德市家具产业产业园销售均价元平方米平方米相比，处于下限位置。在做敏感性分析时，如果继续考虑下降话，销售均价为元平方米，低于常德市家具产业园最低销售均价元平方米，与常德市家具产业园销售事实不符。根据本项目销售收入已经下降以下特点，我们选用销售收入上升，开发成本上升对项目进行敏感性分析。当开发成本上升时，投资利润率为，财务净现值为万元，财务内部收益率为，动态投资回收期为年当销售收入上升时，投资利润率为，财务净现值为万元，财务内部收益率为，动态投资回收期为年。由此可见，无论是销售收入下降，销售收入下降同时成本上升时，销售收入上升，项目计算期内净现金流量大于，财务内部收益率都高于基准折现率，收入比费用敏感......”。

7、“.....第十章风险分析及对策市场风险分析年，常德市房地产仍呈繁荣发展良好格局，上年新开工商品房万平方米，竣工万平方米，实际完成投资亿元。据市城市社会经济调查队抽样调查，与上年同期比，除房屋租赁价格略降外，各类房屋销售价格稳中攀升，土地交易价格上涨。市场活跃价格上扬随着常德市经济迅速发展旧城改造稳步推进与金钻广场通街开市，常德市商业用房普通住房别墅高档公寓价格依然呈上涨之势，其中普通住宅上涨，别墅和高档公寓分别上涨和，商业用房价格在下半年涨势较为明显，涨幅达。在几类房屋销售价格中，经济适用住房价格趋于平缓。目前，其价格区间在多元平方米之间，全年涨幅仅为。由于各项土地政策逐步到位土地级别调整和积极招商引资战略实施影响，土地价格全面上升。与去年同期比，全年土地交易价格上升。其中，商业用地旅游娱乐用地价格升幅较大，上涨，居民住宅用地上升......”。

8、“.....以及广大市民日益增长购买需求所致。今年，常德市政府对房屋土地交易及时出台了优惠政策，同时出台了城市住宅区物业移交验收管理办法常德城市拆迁等管理办法，使房地产市场交易环境逐步得到改善，居民购房有了保障，乐意登记，积极进行房屋变更交易。另外，居民钱袋逐渐鼓起来，年常德市城镇居民人均可支配收入元，比上年增长了。收入增加增强了部分居民换购更好房屋住房消费信心。二是穿紫河综合治理城市管道架设公路达万平方米，比上年增长商品房屋销售额达亿元，比上年增长。年全市居民储蓄存款亿元，比上年增长。年全市人口自然增长率持续下降。年末总人口万人，全年出生人口人，全年净增人口人，人口自然增长率。全市城镇化水平为。年全市人民生活继续得到改善。城乡居民收入增长迅猛，消费升级步伐加快。市区城镇居民可支配收入元，比上年增长，居民人均消费性支出元，比上年增长......”。

9、“.....比上年增长，农民人均生活消费支出元，比上年增长，农村居民恩格尔系数。据年前三个季度统计数据分析，年常德市国民经济和社会发展在国家宏观经济调控大背景中，仍然保持较高发展速度，步入可持续健康发展轨道。二常德市家居流通市场发展状况商品流通市场是连接生产与消费纽带，是生产流通消费链条中间环节。根据常德市家具工业协会统计调查，年常德市最大家具两个流通市场销售额为亿元，其中外地家具产品销售额达亿元，本地产品销售额达亿元。外地家具产品通过家具流通市场销售，本地家具产品通过家具流通市场销售。如果加上外地采购和单位团购，常德市每年家具销售量近亿元至亿元。而加上家饰灯饰以及卫生洁具厨具等家居销售量，常德市每年家居销售量过亿元。外地家具产品与本地家具产品在生产发展和消费品味上相互影响相互作用相互渗透。由于常德市流通市场构成特点......”。