提出理由与过程房地产经济是国民经济重要组成部分，是国民经济重要支柱之。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济尤其住宅经济是我国新经济增长点，发展房地产经济，可以拉动系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家安居工程，决定规划开发哈尔滨市平房区联盟社区棚户区改造项目。近两年来，黑龙江建设委员会认真总结了十年创业经验和新区建设中存在问题，明确提出了超前规划拓展发展空间创建面向世纪环境优美居住舒适哈尔滨市平房区联盟社区奋斗目标。二项目概况该地块位于平房区南厂火车站，站前和站后道东道西总占地面积万平方米，是商业繁华地带，人员密集流量大，随着哈尔滨南拓发展，这里将建哈尔滨工业园区，是哈大齐工业走廊龙头，这里集中原五时期伟建东安东轻等大型国有企业，现在哈南工业新区和平房经济技术开发区合为体，形成航空汽车动漫食品医药产业等大批新产业集团，将有几所大专院校和轻工业企业集中区，是黑龙江省八大经济区最主要区域，人口在急速增长，工业产值将达到上千亿元，住房需求很大，础设施配套齐全，住宅从原多元增加到多元。平方工业区公路铁路通往全国各地，有京哈高速国道和通往全省环城公路，哈尔滨地铁号线九设在火车站前，所以平房区联盟社区开发建设后前景可观，效益丰厚，是投资者片热土。拟建地点哈尔滨市平房区联盟小区建设规模与目标自筹资金为万元，哈尔滨市平房区联盟社区棚户区改造项目规划总用地平方米，规划总建筑面积平方米，回迁面积平方米，住宅面积平方米，商服平方米，公建平方米，密度，绿化，容积率，小区内设幼儿园配套有会所文化中心社区医疗商业网点集贸市场居委会派出所等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划开发哈尔滨市平房区联盟社区棚户区改造项目致力于为在哈尔滨市平房区区域入住家庭收入较好普通市民家庭提供个优美舒适居住环境。整个小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是种感觉，是人生美好向往温馨是种品位，是人生独到见解温馨是家元素，是人生永恒主题温馨来自情感交流理智选择，对于温馨认知，是源于对生活细节完美追求。让黑龙江永益房地产开发有限公司真诚勤奋和谐求精为您营造温馨家。主要建设条件供水直接接入市内给水干线雨水污水排放现有现状毫米雨水管线和毫米污水管线，可以就进排入。供热新敷设供热干线接入。供电考虑留有余地，变压器容量为待专业设计千伏安。待设计供气煤气管道安装直接进入厨房电信本项目预计需装机容量为门程控交换机，拟由哈尔滨市平房区电话局开设下属分局解决。项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金万元，贷款万元，再加上房屋预售款，共投入总资金万元。本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去销售营业税金及附加万元，所得税万元提取法定盈余公积金及公益金万元后，预计累计未分配利润为万元。三问题与建议考虑到哈尔滨市平房区联盟社区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入白领阶层，结合他们消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅户型选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求多种户型，避免单，因而，在建设过程中，要时时注意政府各种政策。而且要重视该项目社会效益。二市场预测市场调查购房者能承受多高房价，是房地产市场上最为关心问题，根据我们这次调查结果，购房者对购房总价格承受能力如下承受总价格在万以下占，承受总价格在万之间占承受总价格在万占承受总价格在万占，承受总价格在万以上占。二产品供需预测根据调查，哈尔滨房地产投资大幅增加，完成住宅建设投资亿元，比去年同期增长，施工面积达到万平方米。年总投资额为亿元，同比增长。其中住宅投资亿元，同比增长，占总投资，经济房开发投资亿元，占总投资从销售投资比率来看，年销售额只占到投资额，年上升到，在年，全市销预售总面积为万其中住宅销售面积万同比增长总销售额为亿元，同比增长。商品住宅良好销量，再结合入住哈尔滨市不断增多，白领阶层以及周边公检法人员对中高档住房需求定会更大，另外国家对居民购买住宅金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。三价格预测据调查，今年哈尔滨市还将陆续推出系列中高档项目，整体项目水平与年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动哈尔滨市平房区联盟社区房价继续走高。今年哈尔滨市平房区联盟社区设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为哈尔滨市平房区联盟社区销售提供了契机，这将导致哈尔滨市平房区联盟社区价格出现上涨趋势。今年哈尔滨市平房区联盟社区在左右，其中适用房升幅达，从原因上看，主要有四在政府土地供应政策与方式变化情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目增多，形成扎堆效应，带动地价上升。需求量大。从目前我区房地产消费市场来看，有消费者都采用了商业贷款或组合贷款方式进行购房置业，而且更多人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款还有居民福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累需求量在短时期内释放出来。购买力增强，按揭作用。我区城镇居民人均可支配收入增加，使厨房。电信本项目哈尔滨市平房区联盟社区开设下属分局解决。四建设规模总温风险。政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。三投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。该项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址速度利用法律手段来保证迁址工作顺利进行采用招投标办法和建设单位签订具有法律效应承包合同，以保证资金充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素影响。通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多信息。获得信息有关投资环境和投资项目市场信息越多，作出预测就越精确，从而能进行正确科学决策，包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中风险。通过加强管理来控制风险良好项目管理是重要保证。从投资开发来看，项目全过程投资进度和质量是重点。聘请有经验房地产专家进行指导是非常有必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。十五研究结论与建议影响，假如依照目前政府政策，风险较小。三建设规模与产品方案建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价基础上，论证比选拟建项目建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案设备方案工程方案原材料供应方案及投资估算依据。建设规模考虑到自有资金有限，联盟社区项目规划建设用地平方米，建筑面积平方米，其中住宅平方米，商服平方米，公建平方米。总居住户数户，规划总居住人口人，容积率，绿化覆盖率。小区内设幼儿园配套有会所文化中心商业网点集贸市场居委会派出所等设施。二产品方案户型选择小区规划以中档高层多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现以人为本设计理念。注重环境营造并赋予其浓郁文化内涵，充分体现世纪科技新城高品质住宅区风貌。现代联盟社区主要居住对象以及其他知识层次较高，家庭收入较好市民家庭。根据以上多种消费对象不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表待设计技术设备条件室外外墙采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰，欧式设计屋面现浇坡屋面彩色机制瓦欧式屋面室内内墙用户自理顶棚用户自理地面用户自理窗塑钢窗门分户门为高级防盗防火门，塑钢门厨房用户自理卫生间用户自理楼梯间理石踏步配套设备电视电话电讯系统有线电视插口电话插口宽带高速上网，报装后可立即使用。电气配置开关照明插座电表各个。煤气煤气管道安装到厨房。给水变频式供水系统，每户水表。排水有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。智能化系统安全防范系统家庭紧急报警系统红外探测可视对讲防盗门小时电子巡更系统车库管理系统等。道路系统道路为小区主干道和组团内部道路小