所属破产企业含成都实施破产所适用政策和费用也执行上述规定。同时，国家经贸委根据国务院总理办公会议纪要精神，将成都汽车配件总厂成都两户企业自年月日起移交给四川省人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业股权也实行无偿划转，两户企业债权债务仍由原法人主体承担。年月日四川省人民政府决定将成都汽车配件总厂成都两户企业下放至成都市人民政府实行属地管理。现成都市人民政府决定对成都实施关闭破产。但实施关闭破产大约需要，万元启动资金。破产后以土地出让收核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,入去除政府收取土地出让金剩余部分作为破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付，万元破产启动费用。六有关破产清理情况预计该地块系成都牛市口商贸大市场所在地。该市场拥有楼底营业房间，现有小食品化工等各类商家余户。另有茶楼个，面积，平方米，农贸市场个，面积平方米，娱乐城个，面积，平方米，旅馆个，面积，平方米，招待所个，面积平方米，生资市场个，面积平方米，餐馆个，面积平方米。在破产清理时，该市场主要情况如下农贸市场农贸市场系牛市口商贸大市场与莲新街道办事处联办，共有间营业房及两条通道，清理时无赔偿无纠纷。旧家电区旧家电区系市场管辖，现有商家户，清理时无赔偿无纠纷。化工交易区化工交易区现有商家户，清理时无赔偿无纠纷。小食品区小食品区系市场管辖，现有商家户，清理时无赔偿无纠纷。招待所招待所系成都下岗职工租赁市场原办公楼形成，清理时无赔偿无纠纷。聚缘茶房聚缘茶房原系成都盐市口购物中心租赁市场场地建成，并分别于年以万元转让给都荣工女士，获得年左右使用权，及于年移交给市场，出现女二嫁情况。后经市场努力，市场同都荣工女士签订了租赁协议。聚缘茶房清理时可能有定赔偿和纠纷。大众茶楼原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建营业房。年盐市口购物中心以向黄小龙借款万元作为回报，以每月，元价格将市场楼底约平方米营业房租给他。后盐市口购物中心将茶楼底层归还给市场，二楼则由法院判给汇通银行。同时，市场与黄小龙重新签订了租赁合同。因此，大众茶楼清理时可能有定赔偿和纠纷。都市农家乐都市农家乐原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成。同样于年将底楼移交给市场，市场又将其租给侯锡惠女士。该都市农家乐清理时估计没有赔偿和纠纷。农业银行储蓄所农业银行储蓄所原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成，楼底，面积平方米。成都盐市口购物中心以从该储蓄所借款冲抵其年使用权。同样盐市口购物中心于年将底楼移交给市场。年储蓄所迁走，并将此营业房租给他人做酒楼使用。该储蓄所清理时估计有定纠纷，但能协商解决。市场二楼营业房市场二楼营业房原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成，共平方米。年盐市口购物中心以该二楼及楼小食品区营业房年使用权作抵押，在市场担保下，从汇通银行贷款，后因无力偿还银行部分贷款及市场租金，将楼及二楼营业房无偿偿还给市场，但法院将二楼判给了汇通银行。因此，清理时会有定纠纷。化工区该化工区系成都锦江区工商局与成都联建，并分割了间营业房，将其全部出售给私人。因此，清理时会有定纠纷。生资市场该生资市场系娱乐公司向成都次性交纳万元后获得了年使用权，并将其改造成红日娱乐城，面积，平方米。因此，清理时会有较大赔偿。酒楼该酒楼原系市场以联办食堂名义让成都盐市口购物中心承包经营，后成都盐市口购物中心将其经营权转移给简阳银丰铝门窗厂黄又成。其后黄又成将其抵押贷款，因无力按期还款，法院将余下经营权判给了简阳信用社。因此，清理时有定纠纷。其他市场其他营业房跟上面情况类似。清理时有定赔偿，但问题不大。综上所述，该市场清理时存在些赔偿纠纷，估计并无太大问题。第二部分成都房地产市场概况略。第三部分项目优势与劣势分析项目优势项目地处成都主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与二环路东四段交会处，具有较浓商业氛围。目前东大街已整治新，从盐市口到东门大桥，沿线分布了成都人民商场北京华联郁金香花园广场东方时代商场蓝光大厦友谊广场等商业楼盘。商业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥向环路牛王庙及二环路牛市口递延。项目位置交通极为方便。从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需分钟左右车程，而且东大街二环路和海椒市街是成都主要公交干道，沿线分布了路路路路路路路路路路路路路路等公交线路。项目地块是成都东面，乃至成都二环路内不可多得地块。由于历年房产开发，成都二环路以内已几乎没有可供开发土地。该地块开发不但切合了成都市民二环路内置业习惯，而且无疑会给开发商带来良好经济效益。根据有关规划，东大街将继续向东跨过二环路东延至老成渝公路，直接连接成都城东副中心。二环路东四段以内已形成了良好居家氛围，市政公建配套较为完善。由于地块业主属于申请破产企业，且有关破产费用均由上汽集团负责解决，因此项目不存在拆迁安置费用，大大降低了成本，土地增值空间很大。项目二环路以外即为沙河塔子山公园，项目南面即为望江公园东湖市政公园，环境优美。二项目劣势目前项目东面二环路外是成都钢铁有限责任公司即原成都无缝钢管厂。虽然成都无缝钢管厂是东郊工业结构调整重点企业之，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在定程度上制约了项目向东辐射力。东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围提升还需较长时间。牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺面投资行为。第四部分项目运作方案项目运作主体为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团名义控股成立新房地产开发公司，在成前期，公司先以部分自有资金支付企业破产启动费用管理费用前期工程费，至项目转让改变土地用途时，以银行贷款转售合计含转售建设经营期年转售租赁转售收入商业租赁转售收入车位租赁转售收入租赁税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加交易印花税副食品调控基金房产税表十损益表单位万元序号项目名称合计建设经营期年转售收入，销售收入住宅销售收入商业销售收入，车位销售收入租赁收入商业租赁收入车位租赁收入转售收入商业转售收入车位转售收入总成本费用，销售住宅总成本分摊销售商业总成本分摊，销售车位总成本分摊转售商业总成本分摊转售车位总成本分摊租赁商业物业折旧租赁车位物业折旧税金，销售税金及附加，租赁税金及附加利润总额所得税，税后利润盈余公积金，可分配利润可运用资金，表十全部投资现金流量表年单位万元序号项目名称合计建设经营期年现金流入，销售收入租赁收入转售收入现金流出，建设投资税金，销售税金及附加，租赁税金及附加转售税金及附加所得税，税前净现金流量，税前净现金流量累计，税前净现金流量现值，税前净现金流量现值累计，税后净现金流量，税后净现金流量累计税后净现金流量现值，税后净现金流量现值累计，评价指标税前税后万元表十二自有资金现金流量表年单位万元序号项目名称合计年年年年年年年年现金流入，销售收入租赁收入转售收入现金流出，自有资金，销售收入再投入，贷款还本付息，税金，销售税金及附加，租赁税金及附加转售税金及附加所得税，税前净现金流量税前净现金流量累计，税前净现金流量现值税前净现金流量现值累计，税后净现金流量，税后净现金流量累计税后净现金流量现值税后净现金流量现值累计评价指标税前税后万元表十三资金来源与运用表单位万元序号项目合计资金来源，自有资金，银行贷款销售收入住宅销售收入商业销售收入，车位销售收入租赁收入商业租赁售收入车位租赁收入转售收入商业转售收入车位转售收入资金运用，开发成本土地费用前期开发费设计费工程建安费基础设施费公建配套费运作期间费不可预见费开发费用，管理费用财务费用销售费用其他费用，偿还贷款本金，销售税金及附加，营业税，城市维护建设施工设计，项目报建等工作。期开发进度期开发南面组团，预计时间为年月至年月。二期开发进度二期开发北面组团，预计时间为年月至年月。二项目经营方案项目经营方案主要针对房产开发模式。根据目前成都市房地产实际情况，本项目经营方案初步设想为租售比例预计项目至竣工投入使用时，住宅部分能实现销售，商业车位部分能销售。为方便计算，假设未销售商业车位租赁期在项目建设经营期第四年开始。五年后即项目开始后第年全部转售。销售进度与价格住宅销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售面积平方米商业销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售面积平方米，车位销售进度序号销售时间合计年年年年年即转售年销售比例销售个数个三项目投资方案见项目第八部分项目资金筹措。第七部分项目投资估算土地开发模式总投资估算开发成本测算此模式下开发成本即为土地成本，万元。基准地价与出让金本地块属于工业用地Ⅱ级住宅用地Ⅲ级商业用地Ⅳ级。其基准地价和土地出让金分别是序号土地用途及级别基准地价万元亩出让金万元亩市场最低出让地价万元亩工业用地Ⅱ级住宅用地Ⅲ级商业用地Ⅳ级实际出让地价预估本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。为了便于计算及考虑到可能规划情况，拟设定本地块商业建筑面积与住宅建筑面积比例为。土地出让金补差额估算若将该工业用地改为商住用地，每亩土地出让金补差额预计万元亩万元亩万元亩万元亩万元亩，则土地出让金补差额总预计万元亩亩万元。地价估算该地块出让时每亩地价预计万元亩万元亩万元亩，则出让时地价预计万元亩亩，万元。土地增值额估算该地块实际每亩市场最低出让地价预估万元亩万元亩万元亩。则该地块实际市场最低出让地价预估亩，万元。因此，该地块每亩增值额万元亩万元亩万元整个地块增值额万元亩，万元。备注以上是按第部分项目概况项目名称成都地块建设项目二项目地址成都地块位于成都市。三土地产权状况及面积成都地块现系成都牛市口商贸大市场所在地。该市场占地余亩。其中工业划拨用地，平方米约亩，商业租赁用地，平方米目