点，趋于稳定，比上年同期略有提高，比年月份提高点，继续保持稳步上升走势。从景气状况看，综合指数所属大分类指数均处于景气空间，与上年同期相比均有定上升，其中，开发投资持续快速增长，竣工面积大幅增加，促使了我省房地产业形势好于去年同期。从走势看，年月份，我省房地产业景气水平近三年来稳步上升，其所属个分类指数与年月份相比升降。其中，商品房屋新开工面积竣工面积大幅增加，开发投资到位建设资金等指标持续保持了较高增长水平，有力地拉动了皖房景气指数继续走高。表年月份皖房景气指数值计量单位指数名称指数值与年同期相比增减点与上月度相比增减点景气状况皖房景气指数↑↑景气开发投资指数↑↑景气资金来源指数↑↑景气购置土地指数↑↑景气核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,土地购置费指数↑↑景气空置面积指数景气新开工面积指数↑↑景气竣工面积指数↑↑景气销售价格指数↑↑景气年季度季度季度年季度季度季度年季度季度季度年季度季度季度图年年景气指数走势图上世纪九十年代以来，随着城市化建设步伐加快和住房制度改革深入，住宅建设已经成为新消费热点和新经济增长点。我市房地产业从无到有，从小到大，从弱到强，发展令人瞩目，已具备了相当规模和实力，为促进全市经济发展加快全市城市建设增强城市功能等做出了重要贡献。尤其是城市住房商品化和土地有偿使用政策逐步推出，房屋和土地有偿使用开始进入流通领域，房地产开发企业应运而生，房地产业开始成为新投资热点，房地产业已形成了个产业，并进入快速健康有序稳步发展通道。形成了定规模产业队伍年底，全市共有房地产开发企业家，其中级资质家，二级资质家，三级资质家，四级及暂定资质家，从业人数约人，分别是年倍倍，年间分别以年均及增长速度迅猛发展。年，我市房地产企业个数在全省各市居第位，从业人员数居第位，初步形成了结构特征为以本地房地产开发企业为主，以国有集体股份制私营外来投资企业等多种所有制竞相发展完整产业链。二资产实力不断增强我市房地产业在经过上世纪九十年代快速发展同时，自身也不断成长壮大，积聚了定规模财力和物力，为建设项目开发准备了必要启动资金，也为取得银行信用争取银行贷款创造了必要条件。年底，全市各类房地产开发企业资产总计达到亿元，资产负债率远在国际警戒线以下。三房地产开发投资规模迅速扩大，占全社会固定资产投资份额明显提高近几年我市房地产开发投资呈持续快速增长态势。年全市房地产开发企业完成投资亿元，仅占当年全社会固定资产投资左右年完成亿元，占当年全社会固定资产投资额。四我市房地产业快速增长基本建立在市场需求基础上年底，全市房地产开发企业竣工房屋建筑面积万平方米，比年增长倍，占全社会固定资产投资额比重也由年提高到年。居民消费结构升级成为重要拉动力量。随着城市化推进城市人口增加及住房制度改革深入，住房商品化水平在不断提高，居民购买商品房意识和观念在迅速改变，长期被压抑大量住房需求迅速释放。年我市个人购买商品房面积为万平方米，占全部销售面积比重为，比年提高了个百分点。其中个人购买住宅面积为万平方米，占全部住宅销售面积比重为。商品房销售供求两旺。年房改启动巨大市场需求构成房地产业高速增长原动力。五空置房空置率在合理区间目前般认为商品房空置率保持在比较合理，这样既有利于竞争，又防止楼市过热，我市年底商品房空置率在合理区间内。六资金来源多元化上世纪九十年代，我市房地产开发企业资金来源除少量为国家预算内拨款外，主要是国内贷款自筹资金预收购房款等。进入本世纪，拓宽多种渠道，广泛筹集了房地产开发资金，国家预算内拨款逐年减少，其他资金来源比重越来越大。七投资前景看好由于房地产业发展空间较大，加之投资回报率较高，我市大多数开发商对投资前景看好。八有效地促进了经济增长，成为支撑经济增长重要因素从年间，我市房地产业开发投资额平均增长速度为，远高于同期增速超出同期第三产业增速。房地产业以大大高于增速迅猛发展，使得房地产业增加值占比重不断提高，对经济增长贡献度逐渐提高。房地产业已成为我市国民经济支柱产业。九带动了房地产族产业群呈现高增长发展，实现关联产业群联动增长房地产市场持续旺盛，不仅形成对钢材建筑材料等产品生产强劲拉动，也带动了建筑装饰产品以及家电家具等相关产品需求，突破了单个行业局部增长局限。据世界银行资料分析，发展中国家房地产投资对相关产业乘数效应约为倍。对以住宅为主导产品群房地产业链下游和上游多个物质生产部门产生感应或影响。目前，包含钢材建材建筑装饰等产业房地产族产业呈现旺盛发展势头，并将成为今后拉动我市经济增长重要高增长群。十改善了居民居住条件，带动了居民消费结构升级近些年来，我市房地产业坚持统开发合理布局综合开发配套建设方针，将开发建设重点放在商品住宅建设上，兼顾商业营业用房办公用房。随着人们收入水平提高以及房地产业发展，全市居民居住条件有了较大改善，说明房地产投资或房地产业发展与居民居住条件改善具有显著正相关关系。同时，随着房地产业发展，居民住房档次和质量也有了明显提高，批国家级居住示范小区建设，带动了居民住房消费结构升级。十加强了城市基础设施建设，推动了城市化进程加速房地产业发展，增强了城市基础设施建设能力，也加快了城市化进程，刺激了经济快速增长。城市房地产综合开发，有效地调整和完善了城市布局结构，逐步形成了商业贸易区居民住宅区工业园区高新技术区等，进步发挥了城市多功能作用。表主要年份房地产开发投资年份内容单位完成投资按用途分住宅办公楼营业房其他本年施工项目企业个数施工房屋面积住宅竣工房屋面积住宅销售房屋面积住宅销售房屋金额住宅平均售价住宅万元万元万元万元万元个万元万档商品房。外装饰为中档外墙涂料面砖。内装饰为毛坯墙地，智能化偏高主力户型客户定位于中上等收入白领人士经济效益变动敏感程度。分析结果如表。表开发成本影响程度分析表计量单位万元开发成本增长幅度开发成本实现收益全投资收益率全投资收益下降幅度平衡点由表所得分析结果可以看出，项目经济效益对开发成本变动相当敏感，只要开发成本上涨，全投资收益率就分下降。当开发成本升幅度达时，项目即处于盈亏平衡状态。由此可见，在项目实施过程中，控制成本开支推行责任成本制度引入广泛竞争机制是项目获利重要保证。二销售价格敏感性分析由于市场行情波动变化或出于竞争需要，未来个月内商品房销售价格有可能下降，从而直接影响项目实现收益下降。对于本项目，因前述估算销售价格住宅元，营业房元，此价并不高，未来个月内下降空间并不大，经可研人员和有关专家估计最多下降。现设价格分别下降，分析由此引起经济效益下降程度。分析计算结果见表。表商品房销售单价影响程度分析表计量单位万元单价下降幅度销售收入实现收益投资收益率投资收益下降幅度平衡点由表所示分析结果可看出，本项目全投资收益率对销售单价变动特别敏感。当单价分别下降时，全投资收益率就分别下降当单价下降幅度至时，本项目盈亏平衡。由此可见，本项目实施过程中应尽早预售尽早回收资金，对确保投资收益是非常重要。六运用概率树法进行财务风险分析针对本市房地产市场特点和本项目优劣势，可研人员运用法对项目实施过程中开发成本销售单价上涨和下降进行了概率估计，经专家们估计概率如表。表开发成本销售单价变动概率分布表变化率概率不确定因素计算值销售单价开发成本根据表专家估计概率，画出概率树分析图。销售单价开发成本发生可能性全投资收益加权全投资收益合计图销售单价开发成本变动概率分布图由图可见，全投资收益加权期望值为万元，且全投资收益大于零概率全投资收益，项目无任何风险。第五章国民经济评价国民经济评价是从整个国民经济角度，从宏观经济战略高度来评价项目对整个国民经济活动带来影响，以及整个国民经济为项目付出代价。般说来，任何投资项目必须通过国民经济评价才能实施。本项目是房地产开发项目，依据国民经济评价方法，根据本项目特点，进行国民经济评价，可在财务评价基础上，对财务评价中有关成本和收入进行调整得到国民经济费用和效益。直接费用与直接效益调整本项目所用土地是出让土地，是在完全公开市场条件下获得土地使用权，不存在价格扭曲现象，故不予调整。规划设计费是社会中介服务机构收取费用，不存在价格扭曲现象，不予调整。工程报建规费是国民经济内部转移支付，予以剔除。建筑安装工程费和室外工程费，现阶段市场比较自由开放，不存在价格扭曲现象，故不予调整。发展商开发间接费比例比全社会客观水平略低，故予适当调整，其换算系数取，经调整后开发间接费为万元。销售推广费不予调整。税金及附加属国民经济内部转移支付，予以剔除住宅区，容积率低，绿地率高，项目正对着花园绿地大道，因此项目南方自然景观怡人。景观综述从本项目周围环临景观及远景开阔程度看，四周方向远景和近景相对来说是比较优美，也是本项目大优势和卖点。三环境卫生社会治安状况环境卫生。项目属戴湖住区，是其个组团，临近光光光花园经过物业管理公司近来有效管理与维护，住区范围内卫生状况上乘，无卫生脏乱差之现象，无卫生之死角。惟缺憾是项目南临规划路兰凌路开通后会产生汽车尾气和噪音，但对项目产生影响微不足道。社会治安状况。项目位于本市东南方向，地处城乡结合部，前些年社会治安状况并不十分好，但近些年经过地方政府综合治理和政治思想工作开展，特别是构建和谐社会动员教育以来，该住区社会治安状况明显好转，年项目临近村违法犯罪率为零。四周围交通条件环临公共交通条件。项目东临四路，南接路，在住区东主入口即有路公交车起终站向东米即珍珠小区也有路公交车停靠站临近区域路网密布，交通较为发达，出租车随手可招。项目与公共交通连接。本项目仅临公共交通站路公交车起终站米，居民仅需步行分钟即可到达站点，不存在亚交通问题。交通条件综述。环临项目公共交通极为便利