1、“.....人均建设用地。规划主体功能为全市行政文化科教旅游居住中心资金流物资流信息流集散中心集约化现代工业和高科技产业区。从城市整体布局结构来看，本项目所在区域属于主城区居住次中心范畴。因此在项目开发定位时方面要看到其旅游区内旅游物业特点，又要看到其处于城市中心区快速东移大方向背景下发展预期。城市用地布局城市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成个主中心和五个副中心多中心均衡分布结构，是城市发展核心地区。沿山东路湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公商务商贸为主城市主中心，并作为市中心商务区。沿中山路莱州路馆陶路胶州路形成以商业商贸为主主城西部副中心。海尔路以东形成以行政办公商业文化娱乐为主主城东部副中心。自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主主城中部副中心。在城阳区中心城区形成以行政办公商业服务为主主城北部副中心。在黄岛区唐岛湾北部形成以行政办公商业商贸文化娱乐为主城市副中心，同时作为辅城中心......”。

2、“.....主城新建居住区主要向东部发展，辅城新建居住区主要向西部和南部发展。规划红岛发展组团作为远期城市居住区发展用地。至年人均居住面积为，住宅总建筑面积为万，人均居住用地面积为，居住建筑用地面积为平方公里，约占城市建设总用地。至年规划新建个居住区夹岭沟洪山坡居住区浮山后二三居住区高科技工业园二居住区老虎山北居住区城阳二三居住区辛安二居住区珠山二居住区薛家岛居住区。旧居住区更新改造应按规划集中成片有计划有重点地进行，重点是改造棚户区和提高住宅成套率。从上述用地布局来看，夹岭沟洪山坡居浮山后高科技工业园居住区将连成片，成为被城市主中心东部副中心西部副中心所围绕纯粹生活居住区，同时在商业文化教育体育医疗以及公共绿地上均有相应规划，因此在这片区形成真正意义上中央生活区是具备相关条件。所以本项目在营销推广上可以突出发展前景。房地产与城市建设房地产价格总指数,上升，其中房屋销售价格指数土地交易价格指数上涨明显，分别上升和......”。

3、“.....年，市房屋销售和土地交易价格分别较上年上升和，房屋销售价格上涨幅度已达历年之最。推进住房改革,大力发展经济适用房,合理调整商品房建设结构,结合旧城区改造和新区建设,积极引导对城市经济适用房投资和开发,逐步改善城镇城市负债应小于自有资本，这样在经济环境恶化时仍能保持稳定。但过小负债率会使项目在稳健操作时失去额外利润机会，所以当资产负债率小于时，则可认为项目所面临财务风险已经很低。房地产企业最高资产负债率为。本项目由东营精公石油开发集团开发有限公司开发，就此项目进行贷款时，可以开发集团作为保证担保，确保贷款安全。贷款还款期为年，进入销售环节后，项目贷款偿还有保证。第五节项目不确定性因素分析项目盈亏平衡分析通过盈亏平衡点分析成本与收益平衡关系。利用本量利分析法，根据成本销售收入与利润三者关系，考虑利润为零时销售收入与单位均价，此时假设项目销售率为。为便于计算，本次测算只考虑可售部分盈亏平衡......”。

4、“.....占计划总销售面积万。二销售价格盈亏平衡点计算销售价格盈亏平衡点销售税金及附加销售量总成本税率销售税金及附加平均销售单价总成本,元本项目销售均价保本点为,元，占计划销售均价,元。般认为，当盈亏平衡保本点在之间时，项目风险较低，本项目盈亏平衡保本点为，且销售量和销售均价中均未考虑车位，因此安全相对较大。二项目敏感性分析影响房地产项目盈利因素很多，如价格销售情况可变成本推广费用工期宏观经济形势和不确定性因素等。但在般情况下，项目销售价格可变成本对项目影响最为明显。本可行性分析报告就以价格和可变成本为敏感因素进行分析。根据价格建设投资对利润静态敏感影响程度进行分析。各变量变化幅度净现值分析内部收益率分析净现值万元变化幅度内部收益率变化幅度原基准方案销售价格,建设投资,由上表可明显看出，当其他条件不变时，销售价格降低对项目敏感性较大，因此......”。

5、“.....价格是项目最敏感因素。三投资风险及规避建议项目预计在年月开始认购登记，年月开始公开发售，项目销售状况关系到公司资金运转是否顺畅。项目进入销售环节后，将大量依靠销售回款进行滚动投资开发。项目进入公开发售后，在年月至年月面临整个房地产市场销售淡季冲击。在年月至月，必须加大广告宣传力度，以保证项目能平稳进入下半年销售旺季。项目销售时，主体工程进度必须与保证销售进度要求。工期是消费者信心保证。项目销售时，面临山水名园等项目市场冲击，同时房地产市场整体价格变动对项目也有相当大影响。第六节项目评价结论项目可行性分析结论通过以上分析和经济效益评价结果说明，本项目内部收益率正常，各经济指标显示发展商前成交户数为户，占总成交户数元成交户数为户，占总成交户数超过元成交户数为户，占成交总户数。市场存在问题信贷资金增长过快年以来，市房地产企业开发资金供应充足，但从资金来源结构看，国内贷款筹资增幅高位攀升。前月......”。

6、“.....比上年增长，从结构看，国内贷款亿元，占，比上年增长，高于本年到位资金增幅个百分点自筹资金亿元，占，增长，其中企业自有资金亿元，在全部资金来源中仅占，增幅，远低于全部到位资金和国内贷款增幅,说明市房地产企业在项目开发环节中对信贷资金依赖大，而自有资金积累不足。可供销售房源缺口大年以来，市直处于新开工项目启动期，竣工房屋供应量短缺，导致商品房供给出现瓶颈效应，但从实际销售情况看，商品房销售却呈现出持续走热态势，所以整个房地产市场供求关系愈加显得紧张。前个月，市累计竣工各类房屋万，比上年下降，其中住宅竣工万，虽比上年增长，但低于新开工面积增幅个百分点。从销售看，商品住宅销售面积万，比上年增长，比竣工面积多出万，住宅销售额实现亿元，比上年增长另方面，全市房地产开发预售商品房所收定金及预收款亿元，比上年增长。房价持续高位面对房价与居民家庭年收入悬殊比值，房价高已成为不争事实，据测算，前月全市商品住宅平均售价元，比上年上浮元......”。

7、“.....比上年上浮元。分析其原因，是地价高走促使房价水涨船高。二是投机炒作行为变相提拉了房价。三是以外购房族带动了房价上扬。市区北部地产板块有待激活在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足情况下，导致许多中集团有限公司片区村房地产项目投资可行性初步分析报告项目概况项目位置本次调研的项目地块位于市旅游度假区崂山区内，具体为路以北，路以东，规划路以西，海水浴场与村之间的王家村地块上。项目经济技术指标该地块总占地亩，分为两部分，南侧部分亩，北侧部分亩。用地单位兆基置业有限公司容积率南侧地块北侧地业发展，配套逐步完善，已成为崂山区政治经济旅游中心，人文环境优越。交通条件良好，已经形成较为成熟道路网络，香港路崂山路东海路等成为贯穿整个区域主干线。多路工交线路穿行该区域，良好交通条件也为房地产开发提供了较好基础。区域与周边关系旅游度假片区西起麦岛，北至香港路浮山脚下，东到沙子口镇......”。

8、“.....该片区房地产项目都以海景旅游度假区为主要卖点，都依靠美丽景色和良好大环境来提升自身品质，这也是将其归为个片区重要依据。浮山在该片区中占有举足轻重地位，正是它与浮山湾形成了山水之间条绝佳带状开发区域，使该区域住宅有山有水，有气势有灵性，成为真正高档物业。金家岭山和午山也起到了很大支持作用。片区开发态势该区域远期以市和高科技工业园总体规划为依据，强调了统性连续性，科学合理进行功能与空间布局与开放。片区规划中应多运用现代城市大住房信贷,活跃房地产二三级市场。加强房地产经营管理,规范物业管理,建立健全商品房开发用地调节手段。第三节市房地产运行状况分析年房地产开发投资情况年房地产开发投资有关统计数据如下指标名称月全年累计累积增长房地产投资额万元其中房地产开发投资额万元施工面积万平方其中本年新开工万平方竣工面积万平方土地开发面积万平方商品房屋销售额万元商品房销售建筑面积万平方据统计年市内四区商品房成交套，同比增长......”。

9、“.....同比增长，成交金额亿元，同比增长，二手房成交套，同比增长，成交面积万，成交金额亿元，同比增长。年房产交易市场持续增长，特别是二手房交易空前活跃，主要因为市场有旺盛需求，特别是东西快速路旧城改造等项目启动，使得大量拆迁户涌入市场，市场需求被有效放大。房地产运行状况房地产持续升温市房地产市场自年开始不断升温，经过去年年市场调整后，房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受市场发展。至年，更多楼盘纷纷推出市场，市场销售价格也有着大幅提高，年房价比年房价整体提升在元左右，有高档项目甚至更高，位于开发区与城阳李沧区房价相比市区提升幅度较小，但也在至元之间。住宅市场结构趋向合理市房地产开发投资额完成比上年同期增长，其中住宅投资完成亿元，占投资额，比上年所占比重提高个百分点增长，高于全市房地产投资增幅个百分点，拉动市房地产开发投资增长个百分点商业营业用房投资亿元，同比下降个百分点，增速下降办公楼投资比上年增长......”。