四章财务评价编制依据及说明基础数据建设内容及规模收入支出估算财务评价指标清偿能力分析财务生存能力分析财务评价结论第十五章社会评价项目对社会影响分析项目与所在地互适性分析社会风险分析社会评价结论第十六章研究结论与建议研究结论建议附图项目规划图项目位置图附件企业法人营业执照注册中华人民共和国组织机构代码证代号长春市双阳区人民政府专题会议纪要研究长春龙湖爱晚中心项目建设有关问题号长春市双阳区人民政府关于世纪爱晚长春颐养中心项目有关事宜承诺函长双府函号长春市双阳区发展计划与经济贸易局关于同意世纪爱晚长春实业有限公司爱晚长春颐养中心项目开展前期工作通知长双计经项字号世纪爱晚投资有限公司与长春龙湖实业发展有限责任公司合作合同第章总论项目背景项目名称世纪爱晚长春实业有限公司世纪爱晚长春颐养中心建设项目项目建设单位概况建设单位世纪爱晚长春实业有限公司注册地址长春市双阳区奢岭镇新兴村龙湖生态示范园区法定代表人鄢菱董事长公司类型有限责任公司上级主管部门双阳区人民政府世纪爱晚长春实业有限公司成立于年月日，注册资本万元其中世纪爱晚投资有限公司出资，计万元长春龙湖实业发展有限责任公司出资，计万元，双方均以现金方式出资。公司主要经营范围房地产开发施工总承包专业承包酒店管理福彩体彩彩票设备开发销售销售日用品旅游资源开发电视节目策划投资管理资产管理销售自行开发商品房养老设施开发管理等业务。公司现有在编职工数量人，其中具有中高级职称人数占。可行性研究依据国家发展计划委员会计办投资号文审定出版投资项目可行性研究指南试用版全国人大常委会中华人民共和国老年人权益保障法年发布实施建设部老年人社会福利机构基本规范年发布实施关于支持社会力量兴办社会福利机构意见民发号中国老龄事业发展十五规划全国老龄委发号民政事业发展第十个五年规划中华人民共和民政部年国务院办公厅转发民政部等部门通知国办发号中共中央国务院关于加强老龄工作决定中华人民共和国行业标准老年人建筑设计规范中华人民共和国国家标准老年人居住建筑设计标准长春市双阳区人民政府专题会议纪要研究长春龙湖爱晚中心项目建设有关问题号长春市双阳区人民政府关于世纪爱晚长春颐养中心项目有关事宜承诺函长双府函号长春市双阳区发展计划与经济贸易局关于同意世纪爱晚长春实业有限公司爱晚长春颐养中心项目开展前期工作通知长双计经项字号世纪爱晚投资有限公司与长春龙湖实业发展有限责任公司签订合作合同书年月世纪爱晚长春实业有限公司委托吉林省工程咨询科技公司编制可行性研究报告合同书建设单位提供其它有关资料。项目投资公司概况世纪爱晚投资有限公司概况我国已进入老龄化社会，中国社会工作协会根据党和国家党政领导社会参与全民关怀老年事业发展方针倾力推出爱晚工程，将居家养老和集中养老有效地结合起来，推动我国社会化养老服务体系形成和发展。世纪爱晚投资有限公司是由中国社会工作协会西部中彩投资有限公司中信国安集团公司共同组建家以实现国家老有所养老有所医老有所教老有所学老有所为老有所乐老年事业发展为己任大型企业，是目前国内最具潜力家全面促进中国社会养老服务产业发展综合性企业。世纪爱晚投资有限公司作为市场化运营爱晚中心唯企业平台，是经国家工商行政管理局登记注册，并经审批机构批准成立法人单位。公司年月成立，总部位于北京，它汇集了爱晚中心融投资功能娱乐旅游和传媒事业等主营业务，高举构建和谐社会宏观旗帜，整合优势资源，集中力量推进社会老年事业快速全方位发展。长春龙湖实业发展有限责任公司长春龙湖实业发展有限责任公司是个从事休闲度假旅游开发绿色无公害有机食品生产生态种植养殖为体民营有限责任公司。公司创建于年，公司注册资本为万元，现有固定资产万元。现有员工人，其中，大中专以上学历人员占，在长春市双阳区奢岭镇龙湖山拥有亩约土地使用权。公司开发建设龙湖生态示范园区，将旅游业与农业结合起来，突出原生态特色，成为集种植养殖加工休闲度假旅游观光为体生态示范园区。项目背景爱晚工程概述爱晚工程是项中国社会化养老服务系统工程。中国社会工作协会社会化养老工作委员会世纪爱晚投资有限公司是爱晚工程两大实施主体，国家开发银行政策性支持是爱晚工程坚强后盾。爱晚工程将通过共同发展相互促进，逐渐形成包括爱晚中心社会化养老服务基地爱晚论坛社会化养老论坛爱晚信息中心社会化养老信息中心爱晚网络包括骨干网络及辐射至社区和家庭区域网络爱晚行动爱晚志愿者和爱晚专项基金等协调互动爱晚大格局。爱晚工程目标建设品牌社会品牌用爱晚诠释和标识社会化养老综合内涵，应用现代经营管理理论，将项社会公共事业品牌化，创造经营型社会成功范例。爱晚事业，就是社会化养老事业。行业品牌国家已将社会化养老确立为新兴服务产业并正式列为鼓励类产业目录，个社会化养老新兴产业确立同时也是社会化养老新兴行业确立。爱晚产业爱晚行业就是社会化养老产业社会化养老行业。企业品牌行业发展目标要通过企业发展过程来实现，而龙头企业对全行业发展会起到积极带动作用。爱晚工程目标之就是联合社会力量，打造个社会化养老龙头企业爱晚集团。项目品牌爱晚也将成为社会化养老系列公益活动和企业经营活动具体项目授权使用品牌。服务品牌爱晚将成为社会化养老社会公益服务企业经营服务授权使用品牌。产品品牌爱晚将成为社会化养老产品开发和经营过程中授权使用品牌。爱晚工程要建设内容详见表。世纪爱晚长春实业有限公司世纪爱晚长春颐养中心建设项目主要建设内容览表表序号工程名称单位数量层，年均实现营业收入万元。本项目平均年收入详见表。项目平均年收入览表表单位万元序号项目名称单位数量租金元出租率年出租天数金额主要工程项目养老居住区独栋别墅户联排住宅楼户花园洋房庭院式公寓高层公寓生活服务区生态酒店康乐中心超市健身活动区健身中心保健中心老年学校合计项目净收入估算综上，本项目年均净收入为万元。计算公式如下项目净收入项目营业收入项目运行费用万元万元万元世纪爱晚长春实业有限公司世纪爱晚长春颐养中心建设项目财务评价指标单位使用效益投资本项目建设投资万元，项目服务设施建筑总建筑面积为。根据单位使用效益投资计算公式，计算求得单位使用效益投资为元。计算过程如下单位使用效益投资建设投资设施规模元单位功能运营成本本项目运营费用估算值为万元。项目服务设施建筑总建筑面积为。根据单位功能运营成本计算公式，计算求得本项目单位功能运营成本为元。计算过程如下单位运营成本年运营费用年服务总量元借款偿还计划项目建设期年，计算期年。本项目拟申请国家开发银行贷款额度为万元，年内平均贷款额度为万元。贷款利率按我国年以上现行贷款利率计取。还贷期为年含宽限期年，其中前年每年由企业偿还利息，从第年开始后年，按等额还本利息照付计算，经计算，每年偿还本金额为万元，平均年偿还利息万元第年第年。世纪爱晚长春实业有限公司世纪爱晚长春颐养中心建设项目本项目贷款偿还计划详见表。清偿能力分析根据银行贷款要求，按照建设项目经济评价方法与参数规定，对于已约定借款偿还期限项目，应采用利息备付率和偿债备付率指标分析项目偿债能力。其中，利息备付率是指项目在借款偿还期内，可用于支付利息息税前利润与当期应付利息比值，正常情况下，利息备付率至少应大于偿债备付率是指项目在借款偿还期内，可用于还本付息资金与当期应还本付息金额比值，正常情况下，偿债备付率应不小于。本项目贷款偿还方式为等额还本，利息照付，还款期为年含宽限期年。本项目偿还借款资金来源于经营后净收入万元，年用于还款资金超过万元年还本付息额度最大年，经计算分析，本项目在还款期内有还款能力，可按期偿还。本项目借款偿债备付率为，利息备付率为，说明建设单位具有较强偿还能力。本项目贷款偿债备付率详见表。世纪爱晚长春实业有限公司世纪爱晚长春颐养中心建设项目借款还本付息计算表表单位万元序号项目利率第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年开发银行软贷款及还本付息年初借款本息累计本金建设期利息本年借款本年应计利息本年还本本年付息本年还本付息合计金额偿还借款本金资金来源企业自有资金项目净收入世纪爱晚长春实业有限公司世纪爱晚长春颐养中心建设项目项目贷款偿债备付率表表单位万元年份利息备付率计算偿债备付率计算备注本年应付利息本化养老事业发展。截止到年，我国已有北京天津黑龙江辽宁河南山东江苏上海浙江四川广东等个省市和地区加入老年公寓联盟。截至到年末，吉林省岁以上老年人约有万人，城镇岁以上老年人约有万人，仅长春市岁以上老年人口已约达万人，长春市已进入了人口老龄化城市行列。随着社会发展和人民生活水平提高计划生育国策不断落实，越来越多∶∶家庭模式出现，给家庭和社会带来些新问题。据统计，我国年入住老年公寓需求达万人，而且前敬老院福利院和老年公寓收养老人加在起不到万人，有些地方老年公寓入住率甚至达不到。中国老龄协会主任程勇告诉我们，入住率不高原因是有老年公寓收费太高，而退休费只有几百块钱，面对老年公寓收费几百上千元，承受不了再由于服务不到位，服务设施不齐全，也是制约老年公寓发展个因素。吉林省今年来在国家振兴东北老工业基地政策扶持下，全省上下努力奋斗，社会事业和国民经济得到了快速发展，连续两年增幅居全国第二位。医疗教育养老等社会事业有了极大地提高，生态环境得到了极大地改善。蓝天碧水冰雪生态已经成为吉林省又名片，是全国少数几个生态示范省之。旅游事业快速发展，已成为全国重要旅游目地和集散地。而长春市作为吉林省省会城市，各项事业得到飞速发展，城市面貌日新月异，已成为东北腹地重要城市。近年来，同世界人口老龄化样，吉林省长春市人口老龄化问题也日显突出，养老已成为社会公共事业中亟待解决个问题。出于关爱老人回报社会目，为了更多老人能够享