购买现成办公楼盘。例如汇丰银行，在年以购买的方式，将位于陆家嘴银城东路的日本森茂大厦改名为汇丰大厦。第二种策略就是以租赁方式获得办公楼宇，年月，渣打银行与陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司签订协议，以租赁方式入驻陆家嘴开发大厦楼宇。第三种策略就是与国内房产开发商合作开发楼盘，作为投资方的外企同时拥有定楼面的产权。花旗集团在年时便与上海巴鼎地板开发公司合作开发了花旗银行大厦，开发完毕后，花旗集团便占有了层楼面的产权。随着外资企业的进入，外籍人员的到来，对高档住宅也会产生定的需求。另外人民币升值是支持国际资金青睐我国地板市场的另个主要因素。日本和韩国当年的货币升值期间，地板市场都有非常好的表现。如果这些国际资金投资到地板业，那么就有望获得汇率升值和地板价格上升的双重收益。这些都为上海圣象地板集团的发展提供了非常好的发展机遇。从国内需求来看首先随着国内经济的高速发展，许多企业应运而生，同时有很多企业规模不断扩大，对办公大楼厂房的需求也越来越大。其次随着城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将各大中心城市的地板市场推向纵深发展。这为地板市场的持续发展奠定了坚实的基础。第三，拆迁带来的被动需求不容忽视。拆迁目前在中国各大城市非常普遍，尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从上海北京上海三地近年来的拆迁情况可见斑。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数般在，那么拆迁因素对各地地板市场的刺激作用是世界其他各国根本无法比拟的。第四，投资性需求日益膨胀。如果进步分析大量投资性地板需求存在的根本原因，我们认为国内外资金的取向是明显不同的。国内资金由于社会保障体系改革的滞后，医疗教育养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧而医疗教育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将地板投资作为重要的资产保值增值手段。这些国内需求的增加也为上海圣象地板集团面向上海，面向全国的发展提供了良好的机会。从国内宏观环境看我国地板业经过五年的快速发展和两年的宏观调控，进入年的地板市场和地板企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期，我国经济继续持续健康和快速发展，地板市场预期即将回暖。年金融市场将全面开放，未来地板市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行外来资金必将成为中国地板业新的力量。另外国内房产公司经过年两年的考验，很多规模小实力差的小型企业被市场淘汰，国内地板业从年底的多家，减少至目前的多家，这无疑不是幸存地板商的利好消息。市场的复苏金融业的开放竞争者的减少，这些都为地板业的快速发展提供了新的机遇，注入了新的活力。上海的地板市场已面临新轮的整合，原先些非地板业的集团公司成立的地板项目公司，待项目开发完后都退出了地板市场，而上海的地板龙头企业也纷纷走上了强强联合的道路，如绿城集团与中国葛洲坝集团公司的合作，万科与南都万科与坤和的合作，这些都给现存的上海地板企业增加了新的挑战与机遇。外部环境给上海圣象地板集团造成的威胁从目前国内政策来看为了控制房价上涨幅度过快，国家从年就是用行政手段调控，从大限，月份的第次调息，再到年的第二次调息，再到三个八条文件的企业战略分析以浙江圣象地板开发实业有限公司为例出台，动用包括财政税收金融等系列调控杠杆，来遏制房价，给炙手可热的地板业当头棒，市场下子从卖方市场转变为买方市场，潜在客户持币观望，投资购房者急剧减少，排队领号现象去不复。些投资过热地区房价过快上涨势头得到有效遏制。年政府继续加强对已有政策的落实，地板业的回暖还需要定时间。这样的形势下地板业面临的最大压力就是资金供应压力，这在定程度上制约了地板业的进步发展。政策导致行业气候的变化直接影响到上海圣象地板集团的房产销量和资金回笼。上海圣象地板集团的融资渠道比较单，融资的主要来源是从银行取得土地抵押贷款，而地板业是需要大量资金才能正常开发运作的企业，旦资金链断裂，企业直接会面临破产的可能。从客户需求来看从上海圣象地板集团积累的客户群来分析，近阶段为改善自身居住条件而购房的消费者占多，中高档收入家庭比例增加，这部分客户群对于房产的品牌非常看重，投资的比例明显减少，购房越来越趋于理性化。卖方市场向买方市场的转变也使客户增加了讨价还价的能力，他们对房产的要求也越来越高，对舒适感环保节能智能化的要求越来越高，这无疑给上海圣象地板集团增加了设计规划施工上的压力。从土地供给来看年月日，国土资源部下达了年全国土地利用计划。计划坚持从严从紧安排用地的原则，将用地总量维持在年的水平，但对中小户型中低价商品房经济适用房和廉租房的土地供应继续加大。国土部有关负责人强调，各地在贯彻土地利用计划时仍将有保有压。优先保障国家重点建设项目和各地基础设施建设项目用地需要对不符合国家产业政策发展规划和市场准入标准的项目，不予供地继续加大对中小户型中低价商品房经济适用房和廉租房的土地供应，严格控制大户型低密度高档住宅土地供应，停止别墅类用地土地供应。根据年中国国土资源公报显示，年全年共批准建设用地万公顷，全年核减建设用地公顷。从总体上看，年全国计划安排与各地强劲的用地需求相比，仍然是适度偏紧的计划。上海是全国第个实行土地招拍挂的城市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年倍升上海的土地交易价格涨幅为，排在全国个大中城市之首。年上海共计推出宗土地，总占地面积约亩，年，上海市相关部门正式公告推出的土地共计宗，土地总面积亩，年上海市政府推出土地宗，土地总面积亩，随着上海可供开发的住宅用地越来越少，政府相关部门土地整理的速度逐渐放缓，土地储备量逐渐减少国家对土地的限制供应，也构成了地板业发展的威胁。房产发展趋势来看随着地板业的进步成熟规范，国家必将取缔目前国内以卖期房或毛坯房为主的经营方式。实行这项改革不仅可以规范交易市场，提高产业素质，而且可以减少投资的盲目性，有利于防止投资过热。地板作为种商品，它应该是个成品，而不是个半成品，否则对于购买者而言缺乏公平性，就会增加购买风险。地板公司作为商品房屋的供给方，提供给社会的房屋应该是设施齐全配套完善具有完整使用功能的精品房，而非毛坯房应该是具备销售条件的现房，而不应该是合同约定的期房。推进这项改革必然增加地板企业的流动资金压力。上海圣象地板集团的内部优势劣势分析上海圣象地板集团的优势上海圣象地板集团的楼盘具有品牌优势到年月，上海圣象地板集团已经走过了风风雨雨的年。圣象地板，年创立于上海，历史悠久的中国地板品牌之。圣象地板以推动行业发展为己任，在汲取西方文化艺术的同时，融合了东方特色的雅致与秀美。年，圣象地板被推荐为该年度上海名牌荣誉称号。同年，圣象地板进步通过上海市质量技术监督局颁发的采用国际先进标准和国外先进标准认可。从此，圣象地板将环保性能要求严格的欧盟技术标准作为激励企业健康发展的准则与要求。多年来，圣象地板坚持以艺术化品质佳高环保的严格自我要求践行给全国地板消费者提供时尚舒适健康的家居生活的品牌承诺。作为历史悠久的中国地板行业品牌，面对中国地板普及率低的现状，圣象地板率先提出高贵不贵的理念，寄望让国人有更多的机会了解地板享受地板。为此，年，圣象地板以赞助装修基金形式，成为央视品牌栏目交换空间使用地板品牌，地板美轮美奂的展示效果通过交换空间这平台的有力展现，受到更多的消费者对地板的认可与青睐,如今，无论你身在何处，圣象地板遍布全国的数千家专卖店，都能第时间为您提供专业周到的品牌服务。上海圣象地板集团有批经验丰富的地板专业人才虽然上海圣象地板集团人力资源存在诸多缺陷，但是公司拥有批专业能力强及地板经验丰富的员工，这些员工分布在公司各个部门担任重要职务和重要岗位，对公司有极厚的感情和极高的忠诚度，任劳任冤尽心尽责，把公司的事情当作自己的事情来干，他们在地板业打拼数十年，积累了丰富经验，也聚集了很多的人脉关系。这些员工在项目开发过程中起到了中流砥柱的作用。上海圣象地板集团具有销售渠道完善的优势公司通过与专业地板代销中介公司合作，充分利用这些中介机构的连锁机构，做到现场销售与网络销售相结合，自销与代销相结合，建立了比较完善的销售渠道，提高了销售效率。而现在大量的地板企业通常还处在现场销售且直销的单状态，与它们比，房产的销售渠道更为完善，可以充分利用作为专业化的委托代理销售，销售优势主要体现为它简化了商品市场的交易活动，节约了开发商和顾客共同的时间和精力，缓解了开发商人力物力和财力的不足，提高了企业运作的效率和效益相对于直销模式，委托代理分散了企业开发地板的风险由于专门从事代理销售工作，代理商般都有较多的销售业务员和更为广泛的客户关系企业在推广新产品的时候，它更为严重，对品牌信誉不够重视，对地板市场的发展造成了定的负面影响。其，就是加剧了房市的恶性竞争。花园没花，广场没有场，香榭没有水，虚假的东西掩盖了品牌之间的差别，最后只能是价格战。其二，由于缺乏可靠品牌的指引，消费者对购房心存疑虑，多数依靠熟人引见或消费者之间相互传播信息作为购买决策，盲目性很大。而对期房则以持币观望为主，对需求依靠预售滚动开发的物业相当不利其三，也是最重要的点，就是无法充分发挥品牌竞争对创新的推动作用。在缺乏品牌意识的情况下，开发商没有认真研究市场，立足长远，通过创新发挥自己的优势形成产品特色的认识，而往往以适应市场需求为名，根据市场上已建成物业的需求发展作产品决算。这是造成许多住宅的建筑质量户型设计周围环境配套设施物业管理销售服务等方面落后于需求，造成空