文殊院一期项目建设方案

二投资可行性研究假设前提和限制条件本项目土地使用权能合法取得且以本报告设定价格取得为本报告假设前提本报告设定使用用途商业能够最终通过规划部门认可批准政府对周边商业服务设施基础配套设施有整体规划本项目建筑设计功能完善布局合理，配套设施完善适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求本项目地质状况较好，工程建设能按计划顺利进行本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门验收，项目能及时交付使用政府相关政策房地产市场经济环境保持良好发展趋势，没有较大波动委托方提供资料合法真实可靠。

三项目投资可行性研究结论市场分析结论根据对文殊院建设项目综合分析得知该项目开发建设具有文化内涵区位规模品牌等优势。

旅游产业作为四川支柱产业之，近年来得到了快速健康持续发展，为本项目奠定了较好市场基础。

从市场角度来开，该项目开发产品符合市场需求，项目开发建设可行。

通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化趋势，结合本项目具体情况包括实物形态档次等。

在充分考虑影响项目价格若干因素和未来变动趋势前提下，利用房地产价格评估中市场比较法收益法长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后该项目各类房屋平均销售单价进行了预测。

商业用房元平均价格汽车停车位元按市场价格出售或经营财务评价结论通过对该项目主要财务指标分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到亿元包括商业用房均价销售，车库市场价格销售，土地拍卖产生净利润税后利润亿元上交销售税金及附加亿元土地出让金亿元所得税亿元，共计上交税金亿元。

成本利润率，投资利润率，销售利润率。

综上所述，项目在市场和财务上是可行，但风险较大。

二项目概况文殊院项目位于人民中路旁成都市文殊院历史保护片区，作为成都现代旅游休闲中心重要组成部分，与传统城市商务中心相融合。

依托省级重点文物保护单位文殊院核心保护区公顷，形成东至北大街草市街，南至白家塘街通顺桥街，西至人民中路，北至大安西路规模协调区，成为宗教和民俗文化保护区，总规划用地面积为公顷，将打造成为城市旅游休闲顶级消费商圈。

文殊院期建设项目规划用地面积约合亩。

规划总建筑面积为平方米，其中地上商业部分总建筑面积为平方米，公共配套设施建筑面积平方米，地下建筑面积万平方米。

其余三宗地约合亩，用于拍卖。

期详细规划用地指标如下表项目用地用地面积容积率地上面积地下面积期总用地面积合计亩拍卖土地面积合计亩地上建筑部分面积合计期平均容积率项目所处区域因素分析青羊区区域位置经济特征经济发展趋势分析青羊区为成都市中心区，全区面积平方公里，辖个街道办事处乡人民政府，常住人口约万人。

区内高等院校科研院所云集，职业教育基础教育水平较高，会计师事务所律师事务所人才交流中心等中介机构齐全。

中国第个华侨经济技术开发区成都华侨经济技术开发区落户我区。

年，全区实现国内生产总值亿元。

青羊区还是成都市重要商品集散地，专业条街众多，尤以电讯条街最为著名。

以金融机构集中大商厦大宾馆云集为特征骡马市金融商贸圈为投资者提供巨大商业机会。

全区年社会商品零售总额达到亿元。

区内有四川省人民医院成都中医院大学附属医院成都市第三人民医院及杜甫草堂青羊宫文殊院等名胜古迹。

青羊区地处成都中心城区，是规划中成都中央商务区核心区，人流物流量大交通发达信息通畅。

青羊区区域交通状况青羊区区东西向新华大道羊市街西沿线蜀都大道西大街江汉路和南北向人民北路人民中路顺城街解放路太升路同仁路长顺街东城根街青羊大道及环路二环路三环路将区域内连接成方便城市道路网络。

区间道路与干线道路纵横交错四通八达公共汽车线路网络覆盖，站点交汇地段将聚集消费人流，是开发商业物业理想地段。

城市基础建设改善成都市旧城改造已经进入实施阶段。

城东近年来通过对东大街顺江路龙舟路成龙路老成渝路等道路改造与建设，区域内基础实施明显改善，成都市以二环路间房地产开发逐渐接近尾声，二环路以内地块已经成为成都市房地产开发绝版地块。

这些区域内土地以及开发后形成物业将具有极高商业和保值增值价值。

项目所在区域政策环境旧城古迹和历史车库销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。

项目销售价格保本点分析本项目销售最低价约为元平方米，即在本次测算基础元平方米上约降低左右。

在此种条件下项目能保证收回全部投资。

但此时必须保证商业销售率达。

且车库销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。

在其他条件均不变前提下，对项目销售价格临界点进行分析，即项目关于销售价格盈亏平衡分析。

项目要达到盈亏临界点情况存在最低商业售价车库销售净收入土地拍卖净收入总开发成本亦即最低商业售价可求出最低商业售价元平方米根据以上分析，若项目需收回全部投资，其最低商业售价约为元平方米在本次测算基础上约降低左右，此时售价为项目最低销售价格。

但此时必须保证商业销售率达。

且车库销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。

从成都市目前房地产发展趋势情况下，项目未来预期销售价格能实现可能性较小，因此项目销售价格产生风险较大。

十可行性研究结论通过上述各章内容分析研究，可得出以下结论总结论项目可行，但风险较大。

投资估算汇总表项目总投资项目总价值毛利润税前利润税后利润净利润比例亿元亿元亿元亿元亿元通过财务内部收益率财务净现值测算研究项目可行求。

因为，故亿元求。

因为时，亿元时，亿元所以结论因为亿元故该项目从资本金投资角度看是可行。

通过项目风险分析结果研究项目可行本项目设计开发规模为，销售均价为元平方米，故销售规模只要达到设计开发规模，项目就会不盈不亏，但此时必须保证车库销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。

本项目销售最低价约为元平方米，即在本次测算基础元平方米上约降低左右。

在此种条件下项目能保证收回全部投资。

但此时必须保证商业销售率达。

且车库销售量不低于以及宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于万亩。

项目期减小风险建议加强管理控制成本本项目风险来至于高销售单价元平方米，而高售价是因为项目成本过高，所以为了减小项目风险，必须加强项目管理控制成本。

在加强管理上建议实行项目管理责任制，成立管理办公室，如下表，由专人领头对项目各个环节进行监控。

总负责人规划设计部工程部管理部财务部销售部在控制成本上，我们由投资估算表中可看出本项目成本过高主要在土地费用建安费用和贷款利息三个方面。

但由于土地费用和贷款利息不能主观控制，所以只有从建安费用中尽量控制成是成都古寺遗址最集中区域，这里是成都宗教文化精神中心，不但有文殊院传统中国四大丛林之全国十大佛教禅院之。

文殊院佛教文化在全国乃至国际上都有重要影响。

曾经出了四位世界著名高僧。

有中国第比丘尼隆莲法师修行处爱道堂，隆蓬法师蜚声中外，曾有泰国斯里兰卡日本美国以及不丹国王等佛教人士纷纷来访。

另外，文殊片区内还有金沙庵娘娘庙椤伽庵会庵堂五岳宫等近十个寺院，形成名副其实宗教文化大观园，是全国唯都市禅林。

城市文化成都以历史悠久文化浓郁风光秀美景点众多而闻名于世，窗含西岭千秋雪，门泊东吴万里船，是蓉城当年商贾如云车水马龙生动写照九天开出成都，千户万户入画图，描绘出了名冠中外锦绣天府。

多彩之都浓缩了花会灯会烧头香赏花灯等川西民风民俗成都是座多彩之都。

拥有独具魅力巴蜀文化，蜀戏冠天下，有川剧扬琴清音评书金钱板等余种地方戏精湛传统工艺蜚声海外，蜀锦蜀绣风靡天下，金银丝制品瓷胎竹编名传遐迩。

美食之都成都美食之都独特魅力吸引了多方游客，名扬世界川菜首当其冲，多种川菜菜品种品型多种烹饪方法，菜品丰富用料拷就文化丰富，现在品味佳肴美食游成为黄金假日大亮点，在风和日丽中体验蓉城美食之都吃浪漫情怀。

休闲之都在成都座茶馆品美食，体味农家小院恬淡闲适，穿梭于川西民俗文化之中，游览山水风光进行高山滑雪激流冲浪享受森林氧吧温泉疗养，感受现代都市潮流和时尚。

旅游文化省会成都是中国历史文化名城，位于长江上游美丽富饶川西平原，作为中国重要旅游城项目总说明二项目概况三投资环境研究四市场研究五项目地理环境和附近地区竞争性发展项目六规划方案及建设条件七投资估算及资金筹措八项目评估基础数据的预测和选定九项目经济效益评价十风险分析十院在宗教界有较高地位，古有上有文殊宝光，下有金山高明禅宗四大丛林之说，文殊院通过五化改造后，将发展成为文化型园林式多元化功能国际寺院。

文殊院位于成都市城北文殊院街，是现存市区保存最完整座佛教寺院。

四川省和成都市佛教协会所在地。

文殊院始建于唐代，宋代改名为信相寺，为川西四大丛林之。

传说清朝康熙年间，道行高深智慧超凡慈笃海月禅师在此修行时，有灵光自其头顶射出，光照城北，僧众视之为文殊菩萨化身。

康熙三十六年遂改寺名为文殊院。

公元年，康熙皇帝亲笔题写了空林匾额块赐给文殊院，因此又名空林堂。

文殊院占地亩，坐北朝南，殿宇五重，布局严谨。

进山门往里走依次是天王殿三大士殿大雄宝殿说法堂藏经楼。

东西两厢是钟鼓楼相对，斋堂与客堂对称排列，各殿堂以长廊密柱相连结。

全院共有房舍余间，建筑面积万余方米。

房舍为木石结构，雕饰精美。

文殊院是佛教文物荟萃之地，其中珍藏有唐玄价值。

项目所在区域政策环境旧城古迹和历史建筑最能体现出个城市地域文化，成都市政府以政府主导，市场化经营方针，拟定相关政策