（投资计划）新世纪花园酒店、公寓项目建设方案（新增项目）

生活配套周边商场上河街区沃尔玛及其它百货万家丽建材超市东方家园马王堆蔬菜水果批发市场生活超市家医院旺旺医院学校长房东郡幼儿园小学银行建设银行兴业银行商业银行农村信用社酒店中国联通延年酒店和府大酒店三良大酒店君和宾馆古汉宾馆原龙宾馆娱乐天之道保健活力健身中心碧海云天洗浴巴蜀金源保健餐饮大碗厨玉楼东新湘银酒家新人民公社天马第生产力阿呀呀味道工厂大容和米萝咖啡迪欧咖啡项目规划指标总占地面积平方米规划容积率建筑密度建筑高度不限第二章市场分析长沙市宏观经济背景近年来，长沙市经济发展进入快车道，年，长沙市经济增长率直保持在以上。

年长沙市人均达元，同比增长社会消费品零售总额亿元，同比增长人均可支配收人元，同比增长。

年全市总人口万，其中市区人口万人。

通过年努力，长沙将建成个人口万，城区面积平方公里大都市。

由于经济及人民收入快速增长，长沙房地产市场也面临良好发展机遇。

二长沙房地产市场总体运行状况分析近六年长沙市房地产数据览表二长沙历年房地产市场发展概况年年年年年年年年年均增长率历年房地产开发投资额亿元年增长率历年土地开发投资额亿元年增长率历年购置土地面积万平方米年增长率历年商品房销售面积万平方米年增长率历年房屋施工面积万平方米年增长率历年房屋竣工面积万平方米年增长率历年商品房销售额亿元年增长率历年商品房销售均价万元年增长率概况分析说明房地产开发投资高速增长说明长沙房地产开发具有较好投资回报率，吸引大量投资进入对未来市场良好预期促使更多资本投入或者流入长沙房地产市场土地开发投资额及土地开发面积高速增长说明房地产市场极为活跃政府对土地供给未加以有效控制。

购置土地面积超高速增长说明市场对长沙房地产市场未来普遍看好土地购置具有较大投机性政府对土地市场缺乏有效控制商品房销售总额高速增长是基于商品房销售面积高速增长，销售单价提升对销售总额提升作用微乎其微。

年年，商品房累计竣工面积与累计销售面积差额高达万平方米，说明市场供过于求始终为买方市场商品房空置率高导致销售均价难以提升。

从年全国个大中城市房价与人均可支配收入比较来看，长沙人均可支配收入排名第位，房价元平方米排名却为位。

而排名第位房价为元平方米，说明土地价格增幅与房价增幅不成比例，房地产开发利润在逐步减小市场供过于求，房价难以提升同质化竞争严重房地产开发水平低，房屋品质低长沙房价水平与长沙经济发展水平及人民消费水平相比明显偏低参照其它省会城市，长沙房价应有很大上升空间，长沙目前已经形成房价洼地效应上述数据中关于商品房销售均价数据是根据销售总额与销售面积计算得出该数据与长沙市房地产局及交易中心所发布数据有较大出入。

例如，房地局公布年商品房销售均价为元平方米，而根据其发布销售总额与总销售面积数据计算仅为元平方米。

数据差异根本原因首先在于统计方法不同。

房地局均价统计方法是抽取个典型商品房楼盘，计算各楼盘销售均价简单算术平均值。

因此其公布均价值并非为整体市场真实值。

而房地局数据与统计局及建委公布数据均有定出入。

根据我们了解，其出入原因方面在于统计方法不同，另方面也是统计范围不同。

例如，统计局所统计商品房范畴包括经济适用房，而房地局商品房范畴则不包括经济适用房。

小结长沙历年房地产市场发展概况说明，长沙房地产市场始终保持高速健康稳定发展态势，市场供需两旺。

而商品房销售均价相对缓慢增长则说明长沙房地产市场是健康理性，是没有泡沫存在。

而较低均价水平同时也暗示着后市巨大发展空间。

三长沙房地产市场发展趋势分析需求分析总体需求量分析年长沙市市区总人口为万人，实际居住人口约为万根据历年城市居住人口及年增长比例推算得知。

根据国务院对长沙市总体规划年批复要求，到年主城区实际居住人口要控制在万人以内。

也就是说，从年到年共年时间内，市区居住人口将增加万人。

根据总体规划，到年，城市人均居住面积将达到平方米。

以年城市人均居住面积平方米计算，年年平均增幅为，则到年，城市人均居住面积应达到平方米。

根据以上数据，年，长沙房地产市场需求总量应为人人人平均每年需求量为万平方米。

显然，根据上述规划及数据套出结论与现实是有明显差距。

我们按照年城市人均居住面积年均增长比率重新推算，则到年，城市人均居住面积将达到平方米，则年平均需求量将达到万平方米。

事实上，万平方米年均需求量只是个理论数据，它没有包含外地置业需求量。

根据我们市场调查，目前长沙商品房销售面积中约有为外地置业群体所消化。

根据这比例推算，我们预计现实年均需求量应该达到万平方米。

年，长沙市商品房销售面积为万平方米。

而到年，商品房销售面积预计将突破万平方米。

置业需求取向分析置业群体置业类型关注重点高收入者远郊豪华别墅，近郊排屋，市区高档公寓，商业物业品质，环境中高收入者近郊排屋，市区中高档公寓，商业物业品质，环境，配套中等收入者近郊中高档公寓，市区普通住宅，市区二手中档住宅价格，品质，地段中低收入者近郊普通住宅，市区普通二手房价格，配套低收入者二手房价格住宅市场供给分析市场供应特征市场供应以万平方米以上大盘为主，将占到市场总供应量半以上。

主要大盘主要分布在二环线以外。

地段不成为价格决定性因素，而综合品质将成为价格决定性因素。

同质化竞争转变为差异化竞争，品牌在竞争中附加值逐渐体现。

外来开发商长三角珠三角以及京津地区和少数本地实力型开发商将成为市场供应主角。

市场营销划分为两大阵营，是强调品牌实力品质，是强调价格。

中高档住宅市场竞争激烈，外地实力型开发商无例外加入到是，通过对中小企业办公需求细化分析，我们认为目前推出这类中间产品仍旧未能最大限度地满足市场需求，比如有效降低购买经济压力需求进步提升形象档次家以上。

我们认为本项目开发高端酒店具有以下不可行性无明显地段或环境优势，先天条件处于劣势。

开发商自身无酒店经营经验及知名品牌。

需要引入知名酒店品牌。

高端酒店竞争激烈，亏损风险巨大。

初始成本投入高，不符合本项目开发投资思路。

中档或中低档定位分析长沙目前中档或中低档酒店占酒店总量以上，相对来说市场竞争更加激烈，大多数酒店处于微利经营状态。

但究其原因，主要是由于大多数酒店设施陈旧经营理念落后机制不灵活。

实际上，中低档酒店最大竞争优势在于价格低廉，但很多酒店由于设施及服务跟不上，导致其丧失了高性价比竞争优势。

如果本项目能通过精心策划设计，最大限度降低成本投入，同时提升服务水平，将可凭借极高性价比赢得将来市场竞争。

因此我们认为中低档酒店相对操作空间比高端酒店更大。

青年旅舍模式定位分析青年旅舍是专门针对背包族及旅游散客特殊产物，其基本特点在于按床位计价，自助式服务，消费极其低廉。

但长沙并非旅游城市，背包客更是少得可怜。

因此我们认为青年旅舍模式可能并不太适应于长沙市场，存在较大定位风险。

酒店设计思路通过上述定位可能性分析，我们已基本明确本项目将打造经济型酒店。

基于此定位，我们提出本酒店设计思路。

设计原则通过缩减标准间户型面积降低硬件配置来降低单间客房成本投入。

通过合理户型布局，满足完整客房使用需求及定居住舒适性要求。

通过现代简洁外立面及个性化室内装修提升酒店形象档次。

酒店经营模式及特色服务构思经营模式采用固定房费与可变动服务费相结合收费经营模式。

固定房费包括建筑折旧装修折旧公共设备使用公共水电消耗酒店服务人员费用等。

可变动服务费包括水费电费电话费宽带费房间清理服务费毛巾浴巾租用费洗涤用品购买费。

酒店实行卡通，房卡也为消费卡。

房卡启动户内水电开关并自动计量水电消耗量。

电话费宽带费由总机负责开通及计量。

房间清理服务费指客户住宿天以上，若需对房间进行清理，则按每次服务收取定费用。

毛巾浴巾可在便利店购买，也可向酒店进行租赁。

租赁按天收费。

洗涤用品由客户自带或自行到便利店购买。

之所以称为可变动服务费，是因为客户使用水电数量不样，电话宽带不使用则不计费，房间自行清理可免费，毛巾浴巾洗涤用品自带可省却租赁或购买费用。

因此，该项收费原则就是多用多掏钱，少用少掏钱，不用不掏钱。

这样做既符合节能环保要求，降低酒店物料损耗，还可最大限度减少客服人员数量，降低运营成本。

特色服务提示坐式等候大堂办理手续柜台采用低矮桌面式柜台，客人在办理入住及离店手续时可坐在座椅上进行等候。

服务人员也可在座位上进行服务，降低劳动强度。

新鲜居住体验由于我们为酒店设计了不同楼层不同装修风格，因此在客人第次入住时可由客户进行选择。

当客户再次入住时，酒店数据库系统应可自动反映客户历史入住情况，并由接待人员安排客人入住不同装修风格楼层，使客户对酒店不断有新鲜感。

温馨祝福根据客人入住时提供身份证信息产市场影响年，国家相继出台系列政策对房地产市场进行宏观调控。

这次宏观调控目是要遏止房地产投机，抑制房地产投资，促使房地产供需结构合理化，并遏制房地产价格快速上涨。

房地产作为国民经济重要支柱，其地位是不可动摇，其对贡献也是不容置疑。

从经济层面来说，国家对房地产进行宏观调控，并不是要打压房地产，而是为了防止房地产产生泡沫或泡沫过度膨胀导致将来产生系列经济恶果。

从政治层面来说，房产调控是为了抑制过快增长房价，减缓民怨，维护社会安定团结。

因此，无论从哪个层面来考虑，为了维护党和国家以及老百姓切身长远利益，对房地产进行宏观调控都是极为必要。

另外，从长沙情况来看，在全国省会城市中，长沙房价直处于落后水平，其房价排名与人均可支配收入排名十分不对称，且长沙直以来经济适用房建设规模就不小，因此长沙决不会成为此次调控重点地区。

我们对房产调控新六条分析，在很大程度上认为房价会继续上涨，同时市场也会根据新政