东大乘广告有限公司，等多家公司。总资产过亿元人民币。主要经营范围房地产开发建设，山东省内高速公路广告位招商业务，以及公路工程开发建设园林绿化工程室内外装饰工程等。研究目通过对目前房地产市场发展趋势及项目分析，为该项目进行合理市场细分及定位，提出可行开发建议举措。编写依据国务院办公厅关于做好稳定住房价格工作意见央行年房地产金融报告日照市建委统计局公布本市房地产开发现状统计资料日照市远景规划国内知名经济学家文献及知名网站读者调查数据等。假设说明中国继续保持稳定增长，日照市经济建设和城市化进程不断推进，日照市城市知名度和美誉度不断提高。二市场状况分析宏观分析房地产开发是门综合性学科，在我国这门学科还很年轻。政府对住房政策调整也是在逐步探索中完善，例如房改政策价格政策税收政策金融政策均从无序到有序到规范，市民住房消费观念从住房等分配，消费不负债心态中逐步得以校正。由于几年来我国政府直实施稳健货币政策，启动内需经济杠杆，鼓励消费大件化，大力推进各地区城市化进程，使得我国房地产产业每年以增长速度迅猛发展，目前我国房地产业在国民经济中已经成为国家重要支柱产业。由于历史原因，我国大部分城市居民住房质量环境条件急需改善，房地产市场发展空间巨大。近几年来各地区投资规模直呈上升态势，部分地区房价更是大幅度直线上升。正是在这种巨大利益驱使下，些良莠不齐企业和个人纷纷成为房地产行业淘金者。而大量利用银行贷款来建房与购房状况，导致了我国部分城市和沿海地区出现了方面房价虚高，另方面大量商品房闲置，同时还有相当大部分居民无力改善居住条件不合理现象。部分城市地区出现上述现象，引起了党中央国务院和部分经济学家高度重视，温家宝总理在十届人大三次会议政府工作报告中指出要抑制房价过快上涨势头，并将此作为年宏观调控项重要任务。国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格通知中，就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中突出矛盾，特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施。随着国六条国十五条增收房屋所得税等系列调控政策出台运行，房产新政对消费者心理和行为影响效果近期已经在各地区房地产市场中呈现。年，中国楼市方面调控措施可以说是不断出台，另方面市场房价涨势却依然不变。那么进入年之后，房地产市场又会出现些什么变化呢我们认为应该呈现以下特点政策面依旧不宽松任何个市场趋向首先还是要看相关政策冷暖。综合各方面动向分析，今年政策面调控仍然不会放松，并且呈现出逐渐加紧和收缩态势。值得注意是，央行不久前公布年中国金融稳定报告首次以专栏形式对房价下跌可能引发金融风险做出预警。报告指出，在房价攀升和房地产信贷规模较大情况下，需关注房地产价格波动带来潜在风险，另外此前召开中央经济工作会议已经把房地产作为了年调控重点。而从当前房地产现实形势来看，政府调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，相信年将进步加大政策调控执行力度。左右夹击中求生存在政府控制房价调整住房结构加强土地控制信贷控制影响下，年房地产开发投资增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显房地产投资将受到政府严密控制。同时我们必须看到是，被旺盛需求推高房价，在年仍将面临系列新上涨压力，而来自宏观调控对房价控制亦将加大力度，两厢夹击之下，年房价涨幅将会得到控制，市场也可能出现定程度调整，但并不可能出现大下跌。各地市场仍有差异从目前来看，中国房地产市场区域化特征正表现得越来越明显，也就是各地市场表现会出现较大差异，而这点也会在年进步地体现出来。这种状况也是由多方面因素造成，比如地区发展不平衡，所处市场周期不样，面临政策条件和机遇也有差异等等。结构调整逐渐显现对于房地产市场，房价是个非常敏感因素，未来市场结构调整将会是非常重要个方面，政策作用会慢慢地显现出来。是年房地产调控中对住房供应结构提出了具体标准即新开工项目平方米以下物业占总量，国六条和国十五条导向就是重点发展满足当地居民自住需求中低价位中小套型普通商品住房，继续抑制房地产投资和投机性需求。年住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房投资和供给将受到限制。二是房地产企业调整，值得注意是，以来定金及预收款首次出现了负增长，这反映出现实是房地产预销售同比开始出现下降，房地产企业未来资金回笼压力在加大。而政府继续执行紧缩银根政策短期内不会变化，房地产企业资金压力不容小视，不少企业就会面临定风险。另外，土地供给将更加制度化规范化透明化和市场化。在这种情况下房地产行业强者恒强局面将得到进步体现，行业集中度也将进步提高。三是当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，可以这样认为，政策在二者之间倾斜情况，将对短期内房地产价格预期产生较大影响，如果政策向社会保障属性倾斜是渐进，温和，则年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性倾斜是急进，变革性，则房地产价格短期波动将加大。多重悬念值得关注首先，年是否会有新调控措国家环保总局今年月份发布中国环境状况公报和添加来提高产品竞争力，吸引更多客户，渐渐成为开发商们共识。与价格策略广告策略和销售策略相比较，对产品本身投入可以说是实实在在营销行为，它对销售影响力是其他行销方法所无法取代。另方面，产品策略也不单纯是费用增加功能提升，它更是顺应市场种营销行为。房地产产品规划实施策略首先，产品规划应该和客源定位相吻合。什么样客源对应着什么样产品，否则话，市场不认可，产品无法变为商品，再好房屋也不得不面临空置尴尬处境。客源定位虽然涉及到客户职业年龄生活习俗等各个方面，但最根本条便是客户收入水平，反映到产品上来，便是房屋价格区间。同样，产品规划不同，也主要是区别在产品具体构成是否更精美更丰富，而要做好这点，势必要追加投入，要增加费用，房屋单价和总价也会相应上升。总价设定其实就是产品规划和客源定位最根本条标准。在个消费者尚未认同地块开发高层住宅在个大型商业广场上面开发大面积高层豪宅高价大面积高档住房与小面积经济住房在同个单元有高价大面积住宅主卧不但不朝南不够大，且没有卫生间和衣帽间豪华酒店式公寓不配备有气派大堂和充足停车位„„。这些其实都是决策者对产品总价忽视，对产品规划和客源定位断裂理解所致。其次，产品规划还应该顺应和引导消费时尚。产品规划要与目标客源相吻合，并不是简单地迁就客户，而是应该善于挖掘和满足客户潜在需求。同样，为了要使自己产品从众多竞争对手中脱颖而出，就要有些与众不同规划配置。所以，作为种积极主动企业行为，产品规划着眼点，更应该建立在顺应和引导消费时尚基础上。譬如我们提出高层部分主力户型定要控制在以内，就是为了满足目标客户群体对房屋总价极为敏感特性而设定。小时在线服务高档公寓物业管理概念更是现代高层次人群消费追求。人车分道电梯直达设立集中营井主干管道不进住户内智能化安防门禁管理„„，都是楼盘细节规划争取市场优势重要途径。第三，产品规划应该兼顾实际销售需要，注意恰当应对。产品规划功能配置也不尽是多多益善，具体规划时应该考虑到竞争对手状况。譬如对竞争对手所拥有些产品配置，除了必不可少外，尽量不要东施效颦对手欠缺地方，自己则可以着力加强。这样，才便于突现自己产品优势，而不是简单跟随模仿，导致最终为成本所累。此外，产品规划，有时候还应该考虑到消费者接受程度，有放矢才可能收到事半功倍效果。譬如装饰标准在日照，因为日照人节俭且喜欢自己摆弄，所以所销售楼盘最好是偏重于室外和公共部位精心装修，而对室内装潢则律从简，这样，成本就低，效果又好。而相对于外地客户而言，他们因为时间和精力关系，更希望能够买到精装修房子，价格相对贵点也愿意，所以我们建议提供装修公司为其进行菜单式装修服务。产品规划设定是否有利销度提高起到了积极推动作用，目前房地产行业已经成为了日照市经济支柱产业之。日照市房地产行业起步较晚，但是房地产企业开发水平和开发规模却发展较快，市场竞争也较为激烈，随着日照市城市重心和区域经济结构重新调整规划，目前房地产市场开发热点板块效应已初现雏形，我们认为重点有以下几个板块老城区板块昭阳路以西，西外环路以东地区房地产开发项目，该板块商业配套齐全交通便利基础设施也较为完善，但是由于历史原因，该地区城市建筑形象和居民整体素质相对落后，加之日照市行政经济文化中心规划东移，导致该地区住宅产品价格在市场表现偏低。但是今年随着日照市土地成本加大及其它区域房产价格带动，该区域板块市场均价有了较大提高，代表项目有九点阳光春天公寓丹阳佳苑荣安站前广场德富龙商业广场向阳小区等，上述项目住宅产品目前市场均价为元平方米元平方米左右。次新市区板块昭阳路以东，北京路以西及海曲东路沿线地区房地产项目，代表项目有风景水岸水晶花园时尚荣域世嘉水榭花都假日湾阳光花园等，该地区界于新市区和老城区之间，周边环境可塑性强，楼盘卖点较多，开发商大多聘请了专业代理公司进行策划销售，是目前日照市房地产市场竞争较为激烈板块，目前市场多层住宅期房每平方均价在元之间，小高层产品每平方米均价在元左右，此次拟开发项目即位于该板块。石臼及开发区板快位于日照老石臼城区和经济开发区内房地产项目，该地区项目以前多为商住体开发，商业概念炒作氛围较强，而受到石臼老城区旧貌和板块内污染企业制约，大部分项目住宅产品价格定位偏低。但今年随着凤凰城德赛三期观巢帝景青青小镇润生花园兴业春天金湾国贸金港佳园等批新建项目相继开工开盘，这板块成为了今年日照房地产市场热点区域，房价也度升高。新市区板块含概