（投资计划）旧城改造区住宅楼及配套设施项目建设方案（新增项目）

公司拥有级资质等级。

公司具有法人资格，依法实行自主经营自负盈亏核算。

公司内设四个行政职能部门综合人事部财务资产部企管项目部经营销售部，另设五个工程建设部。

公司主要从事房地产开发市政基础设施建设同时，公司按照市场化运作方式和现代企业管理模式，积极拓展经营范围，壮大实体经济，做实做大做强企业，进而筹集更多资金用于城市建设经营和发展。

三项目提出理由与过程本项目位于镇。

近年来，经济发展水平居自治区前列，实力雄厚，势头强劲，与首府呼和浩特新城区包头昆都仑区以及我市准格尔东胜区起成为内蒙古县域经济前五强。

‚十五‛以来，伊利用资源优势和区位优势，充分构筑煤炭煤化工建材林沙为主工业体系，呈现出经济建设持续快速发展社会事业整体推进机构调整更加合理城市功能日趋完善生态建设成效显著人与自然和谐相处可持续发展态势，经济实力始终保持在自治区个县区前列，年财政总收入完成万元包括上划自治区和上划中央收入，不含社会保障基金，完成年初预算，同比增加万元，同比增长，总量位居全市各区第三位。

地方财政收入完成万元，完成年度预算，同比增加万元，同比增长。

由于经济总量迅速增长，带动了城市居民收入增长，促进当地形成了大量高收入人群，为市民未来购房臵业打下经济基础。

诸多经济社会利好因素合成，特别是城市化进程不断推进，旧城改造已经成为目前城市建设重要任务，位于享有‚内蒙第经济强镇‛镇南部，属乌木伦镇经济核心地，原有规划十分拥挤，为此启动假城改造，建设高标准商住小区，满足人们商住需求十分迫切。

四项目建设必要性旧城改造区项目建设符合总体发展规划要求，与城市发展程度相适应，建成后将为镇居民提供处具有有良好居住环境有完善基础设施文明卫生示范小区，提供多样化可选择适应性强经济型住宅，满足入住居民居住生活环境和条件安逸性舒适性和安全性要求。

旧城改造区项目整体规划不仅体现生态性经济性和文化性，还坚决贯彻可持续发展战略要求，为人们提供舒适环保清新自然并充满生机和活力居住空间和居住环境，随着本项目实施，极大地促进了旧城区改造建设力度。

旧城改造区项目建设将带动本地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地经济发展产生积极影响。

在项目具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业机会。

旧城改造区项目以整体规划空间层次多样，组团空间亲切宜人疏密有致特点，创造了自然休闲高层次社区居住环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长需求，必将会获得市场认可。

项目建设在实现舒适健康居住生活同时，也必将为开发企业带来良好经济社会效益。

五项目可行性研究报告编制原则与依据编制原则符合国家内蒙古以及鄂尔多斯市有关法律法规及规范，贯彻国家自治区有关房地产及住宅建设规定，按城市总体规划进行布局。

结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。

建设集居住生活配套为体大型生态生活园区，吸收优秀地方居住规划特点，创造具有本市特色满足居住生活需要环境功能，努力创造个开放，与城市生活密不可分有机结合综合体。

二编制依据国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南试用版国家发展改革委员会建设部建设项目经济评价方法与参数第三版国家和地方有关规程规范政策及条例等。

城市总体规划。

建设单位提供其它有关资料及数据。

第二章市场需求分析与建设规模鄂尔多斯市房地产市场现状‚十五‛期间，鄂尔多斯市城镇人口增加万人。

‚九五‛期末鄂尔多斯市城镇建成面积为平方公里，到‚十五‛末为平方公里。

随着鄂尔多斯生活水平不断提高和城市化进程加快，大量农业人口转为非农业人口，来鄂尔多斯务工经商人员增多，将产生大量住宅需求。

二房地产市场消费基础分析人口增加导致刚性需求镇与陕西省神木县大柳塔镇隔河相望，是神华集团神东煤田主采区。

目前，全镇常住人口万多人，共有煤炭生产企业家，年原煤生产能力达多万吨，神东煤炭分公司两座现代化矿井补连塔煤矿和上湾煤矿以及神华煤液化项目均在该镇境内，随着企业不断壮大，外来人口势必不断增加，由于人口增加导致住宅需求空间还很巨大。

随着城市化进程加快，城市扩容步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣阶段。

城市化对地产市场影响目前，人口急剧增加，住房消费结构变动和升级，为房地产业快速发展提供了巨大潜在市场需求。

但另外需要引起我们足够重视是，城市化进程也是左右地产市场发展个重要因素。

流动人口对地产市场影响发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源聚集能力。

由于近年来经济飞速发展，人口集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为房价持续走高提供了有力支持。

以改善现有居住条件为目消费需求经济发展使城市居民手中可支配收入越来越多，对现有居住条件不满造成了大量社会闲散资金流向房地产市场。

并且随着住房制度改革，相当部分群体采取售旧换新售小换大方式来改善自己住房条件，相当程度上扩大了住房需求。

同时，与国外情况有所不同是，传统‚安居乐业‛心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。

往往是集中父母和孩子甚至是三代人收入购房。

非理性消费需求对于房地产市场影响土地资源稀缺和地价自然趋升，使得社会对地价和房价上涨预期成为种认同，同时，由于上述几方面原因造成地产市场供不应求及房价快速上升，进步强化了这种认识。

再加上目前市场管理工作严重滞后，买卖双方获取信息渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势引导。

在这种市场氛围下，非理性消费心理促使住房需求不断释放。

目前，房地产市场是稳定繁荣，目前市场需求是在多方面因素促使下形成，有切实有效需求，自用型消费还是市场中主要力量。

而且，根据现在即定发展战略，目前市场格局还将在未来几年中继续持续段时间，此外从方向房地产建设日益繁荣。

三目前市场开发结构年，鄂尔多斯市房地产业开目需要。

污水小区附近市政污水管网正在建设中，污水管线接口管径为，建设后可满足项目需要，小区内污水收集后，经化粪池处理排入市政污水管网。

雨水市政雨水管线基本建成，程设计单位。

施工招标要根据本工程特点，通过对市内外投标人水平资质技术力量及业务能力进度质量投资情况进行综合评价，确定适合本工程施工单位。

设备采购要对投标人商业信誉加工制造能力报价交货期限和方式安装调试保修人员培训等各方面条件进行全面比较，选择最优供货厂家。

招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑及般设备安装工程其它设备重要材料第十二章项目实施计划本项目设期为年，项目计划于年月年月建成。

分以下几个阶段进行可行性研究及项目前期工作阶段主要包括编制可行性研究报告项目评估等项目前期工作，个月完成。

设计阶段即工程方案设计和施工图设计阶段，个月完成。

招投标阶段个月完成。

施工阶段包括主体工程设备安装装修装饰室外配套工程等施工，共个月。

竣工验收阶段个月。

项目实施进度表时间年月年月项目可研和前期准备阶段设计阶段招投标阶段施工阶段主体工程装修装饰验收阶段第十三章投资估算与资金筹措固定资产投资估算根据项目设计要求，估算新增总投资万元，其中新增固定资产投资万元，铺底流动资金万元。

新增固定资产投资构成详见表。

表项目投资估算表项目名称单位规模单价元金额万元土地挂牌取得费亩土建工程平方米辅助工程绿化硬化工程平方米电力工程米智能化系统弱电工程米给排水消防工程米供热工程平方米碰接费包括安装费平方米天然气供气碰接费平方米合计表新增投资构成表序号项目名称估算投资万元所占比例设备购臵费建筑费安装工程费运杂费土地征用费勘察设计费建设单位管理费办公家具购臵费工程监理费质检费城市配套费基本预备费招标代理费合计二新增投资估算说明基本预备费按建筑费设备费其它工程费之和计算。

勘查设计费按照每平方米元计算。

建设单位管理费按工程费计取，财政部财建号。

质检费按照建筑费计算。

工程监理费按照建筑费计算。

城市配套费按照每平方米元计算。

招标代理费按工程费计取，国家计价格号。

监理费按工程费计取，发改价格号。

新增固定资产投资估算详见附表。

三新增资金来源与筹措本项目新增固定资产投资万元，全部为企业自筹资金解决。

新增固定资产投资使用计划与资金筹措详见附表。

四流动资金估算及资金来源本项目新增流动资金总额为万元，其中铺底流动资金为万元，由企业自筹资金解决。

第十四章财务评价项目运营计划本项目建设期为年，第年开始预售。

第三年本项目拟通过销售住宅预计销售，预计实现收入万元。

本项目初步订价每平方米平均售价元预计销售，万元。

二总成本测算本项目总成本费用为万元，经营成本为万元。

原材料价格确定不含税是以现行价格为基础进行计算。

二燃动力费以现行价格为基础计算。

三工资及福利费本项目管理人员和服务人员共计人，人均工资按万元年计算。

四销售费用按销售收入计算总成本费用估算详见附表。

三销售收入销售税金及附加利润及其分配本年高端住宅市场总体表现良好，位臵优越高档楼盘，总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质居住需要，因此已经成为许多人第居所首选，尤其是以尊贵罕有大户型高档楼盘，更成为鄂尔多斯房地产市场热点。

四镇房地产行业供给及需求情况镇房地产市场还处于市场发展初期阶段高速成长期，市场供应量快速放大，销售价格上升较快，但是产品品质楼盘营销消费理念等还有待提升，这给部分开发实力强，开发经验丰富公司留下了较大发挥空间，开发风险大，但是机会更大。

三建设规模根据上述需求分析，结合项目其它建设条件，本报告确定旧城改造区项目工程用地面积平方米，总建筑面积平方米。

第三章项目建设地点及建设条件项目选址项目地点本项目位于鄂尔多斯市镇村。

二场地现状土地使用性质为居住用地