昆明市城中村改造48号地块（上峰片区）回迁房项目建设方案

未经允许，请勿外传，年月日，昆政文号昆明市城中村改造土地出让收支管理使用暂行办法年月日，市城中村改造领导小组昆明市城中村改造房屋拆迁最低补偿标准二西山区政府城中村改造相关指导文件年月日，西发号关于全面推进城中村重建改造工作实施意见年月日，西政办通号关于转发西山区城中村重建改造暂行办法通知报告编制原则根据昆明市规划条例要求和西山区好片区控制性详细规划方案以及西山区号地块专项规划指导意见，结合本项目具体特点改造范围用地面积和发展要求，本项目将按照经济适用功能齐全规模适当原则，确定项目功能工程规模和投资规模。

可行性研究工作范围根据项目可行性研究深度要求，本研究工作范围主要包括项目建设必要性发展规划产业政策和行业准入分析项目建设规模建设条件建筑方案初步规划建筑节能环境影响评价消防安全投资估算与资金筹措社会效益评价研究结论及建议。

项目申报单位概况项目申报单位名称西山区城中村改造工作指挥部办公室单位地址福海乡办事处西山区城中村改造工作指挥部办公室成立于年月，是为了适应城中村重建改造而设立专职领导机构。

项目名称建设地点投资建设单位项目名称西山区号地块上峰片区城中村重建改造项目。

建设地点西山区马街街道办事处张峰社区居委会。

投资建设单位云南锦圣房地产开发有限公司。

项目规划目标年国务院批复昆明市城市总体规划，批复中对昆明城市性质明确为昆明是云南省省会，西南地区重要中心城市之，国家历史文化名城，我国重要旅游商贸城市。

按照这明确城市性质定位，昆明市规划主管部门已经编制并审定公示西山区号片区控制性详细规划方案，与此同时，市规划局下达了西山区号地块上峰片区专项规划指导意见，为本项目制定规划目标提供了原则依据。

该项目位于昆明市西山区马街街道办事处张峰社区居委会，四至范围是东至中央储备粮昆明直属粮库昆明冶炼厂铁路专线，南至成昆铁路，西至昆明西站货场北京师范大学昆明附属中学，北至兴苑路。

西山区号地块上峰片区城中村重建改造项目规划目标是通过整体规划，完善基础设施水平，发挥土地区位优势，发掘价值，引导片区引入新业态，提升现有商业模式，优化土地资源配置，强化片区在昆明市西山区居住金融商业中心优势地位，将其规划为以居住商业为主要功能城市综合商业地区。

与此同时，通过城中村征地拆迁重建改造，改善居住环境基础设施城市交通景观绿化，提高西城管理水平和综合竞争力，提升西市区整体形象。

项目建设规模本项目按照号地块上峰片区专项规划指导意见编制专项规划，已经市规委第十六次全体会议审查通过，市规划局下达了昆规条件号建设项目规划条件，依据建设项目规划条件确定本项目建设规模规划总用地面积亩其中净用面积亩，地上建筑面积平方米。

二技术指标容积率建筑密度绿地率停车泊位三总建筑面积其中地上建筑面积地下建筑面积商业面积办公建筑面积住宅建筑面积其它项目主要建设条件市区政府高度重视城中村重建改造工作，制定了相应法规政策，明确了实施办法与程序，为顺利实施重建改造工作奠定了基础。

城中村重建改造工作，是功在当代，利在千秋民心工程民生工程，经过前期广泛宣传教育，并与广大村民认真协商，得到广大村民支持与配合，盼望项目早日付绪实施。

本项目位于昆明市西山区，具有较好商业开发价值，项目建成后必将产生良好社会效益环境效益和经济效益。

投资开发商具有人才资金管理以及房地产开发经验，具备承担本项目开发建设必备条件。

第二章政策分析第节发展规划分析项目建设符合国家十五发展规划国家十五发展规划提出要调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房按照保障供给稳定房价原则，加强对房地产二级市场和租赁市场调控，促进住房梯次消费健全普通商品住房与经济适用住房廉租住房相结合城镇住房供应体系。

本项目户型设计大部分为小户型住宅，项目建设符合国家十五规划提出重点发展普通商品住房和经济适用房，严格控制大户型高档商品房要求。

项目建设符合国家对房地产宏观调控政策要求从年开始，我国宏观调控迎来了第二轮高峰。

国务院及中央人民银行建设部发改委国家税务总局等部门相继出台了系列调控政策，包括土地供应货币信贷税收等方面。

总体来说，在年全国房地产投资保持了比较平稳发展态势，宏观调控各项措施取得成效，商品房销售价格快速上涨势头得到定抑制。

但是，商品住宅结构性矛盾没有得到根本性解决，商品房销售价格上涨压力仍然存在。

此外，年月末建设部发改委等九部委联合出台了关于调整住房供应结构稳定住房价格意见调控措施，将调整住房结构供应稳定住房价格列为两大重点，自年以来奠定了房地产调控主线，被称为国十五条。

该政策调控目标是发展满足当地居民自主性需求中低价位中小套型普通商品住房，有步骤地解决低收入家庭住房困难。

重点在以下几个方凝土高强钢筋等三是因地制宜地选用当地可再生材料及产品随着昆明市委市政府对滇池及入滇河道强势治理，号片区生态环境优势将逐渐显现，升值空间也会越来越大。

五是在昆明南北东片区居住空间已达极限，呈贡新区未成气候情况下，起点相对较低西城已经成为唯最具潜力和上升空间价值洼地。

半径公里内商业配套陆方铜字厂直销月宫旅社卧龙轩云达农贸市场九九超市西城枫琴缘茶坊重庆鱼府海棠春饭店聚友茶庄兴苑路店闲古茶屋石器时代金实平价超市江川三道菜兴苑路店吉祥川味饭店丽苑路店兴盛副食商店民兴玻璃农家乐饭店易欣超市铁锅香锡荣园饭店德宏风味馆丽苑路店现代人服装中心聚友茶庄染源路店顶好生鲜超市超越连锁店花溪清汤鹅德让家具店中康园饭店金鹿福沙地农贸综合批发市场城西老家滇禧园饭店兴苑路店鲜鱼饭店西苑路店龙盛园饭店贵州鼎罐城龙门书店云顺源按摩院胖胖百货伊天园丽苑路店兴隆村综合市场小卖部兴苑店昆明醉美时尚餐厅兴迎园梁源路店东升平价超市兴苑店品滇兴苑路店东圆茶馆顺鑫招待所碧云海足浴休闲中心稻香渔村海源饭庄小村农家乐聚点茶庄彝园农家菜雅庭轩缘茗园国光餐厅老历庄鑫雨阁云南中山武术院易林宫东风招待所富贵金桦夜总会豪赛玻璃商城顺风招待所西苑保健品商城昆明勋业玻璃贸易城聚贤饭店江光玻璃双星沙沟店林丽饭庄半径公里内教育配套北京师范大学昆明附属中学昆明市西山区持恒学校昆明市西山区职业高级中学云南省大学数学学院张峰小学西山图书馆昆明有线电视吉安福星残疾人免费培训站千禧龙庭幼儿园云南省铁路设计中心欧文电脑学校西南实验学校西山区第中学云南经济管理职业学院梁源路校区昆明叶青寄宿学校云南新华计算机中等专业学校人民西路校区云南新华学院云南新华电脑专修学院人民西路校区半径公里内医疗配套昆明康禾医药有限公司昆明庆余药业有限公司西山区兴苑卫生服务中心正先诊所新发卫生所沪昆诊所陈钢综合诊所寄草堂西苑医院云南天瑞金钟药业有限公司保元堂药铺北京同仁堂昆明平康药业有限公司明成诊所仁爱医馆丽苑诊所丽康缘合诊所健之佳健康药房兴苑路分店三九济民药店兴苑路分店爱心医院云南天开药业有限责任公司梁源社区卫生服务站健之佳健康药房丽苑路分店众康诊所云南林庄药业有限责任公司昆明志强药业有限公司云南康太药业有限公司鸿翔药业鸿翔药业心堂人民西路连锁店云南博联药业有限公司第三节区域经济影响分析本项目是以居住为核心，辅以商业金融教育等，实现区域产业辐射带动。

年，昆明市区县常驻人口总数为万人。

其中城区户籍人口万人，居住半年以上外来人口约万，流动人口约为万人。

昆明城市实际居住人超过万人。

年末统计昆明中心商业区人口密度达到每平方公里万人，超过了上海。

昆明市人口密度年末为每平方公里人。

昆明已成为我国人口密度最大人口最集中城市之。

从西部范围看，下，重点保证中低价位中小套型普通商品房和政策性住房用地供应坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活进步促进房地产市场区域住房发展合理布局。

依据昆明主城近期建设规划，至年，主城户籍居住人口规模为万人包括非户籍人口及居住半年以内流动人口。

根据国家建设部宜居城市标准及我市不同收入水平家庭结构比例，到年，主城五年内应新增加各类住宅面积总量万平方米。

本项目地处昆明市西山区马街片区，项目建设符合昆明主城区年住房建设规划和昆明市规划局有关用地规划条件相关要求，项目目标与规划内容直，其建设是按照昆明主城建设规划要求进行，符合昆明市城市总体规划详细规划要求。

第二节产业政策分析根据国家统计局发布相关数据，年上半年，我国消费投资和出口三大需求继续保持强劲增长动力，消费结构升级引导投资结构产业结构调整步伐加快，城乡居民收入财政收入和企业利润增长较快，基本延续了近年来又好又快发展态势。

同时，从年开始，政府在医疗教育社会保障体系方面加大投入，提升财政支出比例，中央财政在社会保障方面支出比年增加，方面居民在相关领域支出负担将会有所减缓，另方面也有利于增强消费者信心提高消费意愿以及减少预防性储蓄动机。

这些政策措施，无疑将会为居民消费增长提供最为基础长期动力支持。

与西方成熟市场消费占贡献度相比，消费对经济增长贡献度仍不高，中国消费拉动经济增长空间与潜力十分巨大。

总来说，整个社会经济持续健康发展态势，在为各个行业特别是第三产业创造了比以往更好条件同时，也对其发展和完善提出了更高要求。

本项目规划目标是通过整体规划，完善基础设施水平，发挥土地区位优势，发掘价值，引导片区引入新业态，提升现有商业模式，优化土地资源配置，强化马街片区在昆明市西山区商务商业中心优势地位，将其规划为主城城市西部次中心，西山区行政文化中心，昆明市对外交通枢纽项目概述项目概