，临平整个城区规划为四大商圈，分别为北大街九曲营路商业街区人民路迎宾大道世纪大道商业街区临丁路天都城商业街区杭州临平工业区商务中心组成。目前临平城区内主要有两大商圈组成，即北大街九曲营路商业街区和人民路迎宾大道世纪大道商业街区世纪商圈，而临丁路天都城商业街区和杭州临平工业区商务中心处于临平近郊。本项目地处世纪商圈核心位臵。市场现状临平作为杭州余杭区政治经济文化中心，水陆交通发达，各项配套设施齐全。现有人口约万。规划中临平以老城区为中心，南苑商贸城和余杭经济开发区为发展两翼，加快南部居住娱乐区中部商业贸易区北部工业科技区开发建设。临平商业直以自我发展为主，从中心城区商业改造逐渐走向外城商业拓展过程，形成了以老城区传统商业为主，城南为新型特色商业为为主发展格局。市场小结临平地处杭州以北，与杭州市区相距多分钟车程，部分高端及特色商业消费外流，为本案提供市场机会点临平城区人口万左右，对周边乡镇商业吸引力大，亦为本案市场机会点城市整体商业档次与杭州市区萧山城区相比较低，对高端特色商业存在较大需求，为本案市场机会点商业品牌以国内三线品牌为代表，与杭州市区萧山城区相比亦差距较大，对中高端特色品牌存在市场需求，存在市场机会点。临平城市业态组成房产中介珠宝银楼银行邮政药店诊所摄影建材汽车汽簧家电服装服饰百货店超市餐饮足浴理发浴场美容酒吧棋牌茶楼咖啡公司空临平商铺经营面积组成租赁市场临平商业中心圈集中，租赁价格与非商业中心圈差距大。商业中心圈商铺出租率高，非商业中心圈部分区域出租率较低。临平商业经营面积平方米分布图以下以上临平中心商业圈租金水平北大街总体上从西大街路口至九曲营路口呈逐渐升高趋势，而在中都广场利群购物中心大红鹰超市等人流集中区域周边商铺相对租金亦比较高。区域商业集中区域为西大街路口至九曲营路口这段。租赁价格均价元天，根据店铺面积变化，租金单价不同，在般情况下，单铺面积越小，租金单价越高。主力面积单间店铺商家面积为主，双间店铺商家面积为主。层数基本以层为主，部分层。九曲营步行街九曲营步行街包括沿街商铺及新大地小商品市场组成，其中新大地小商品市场位于九曲营步行街两侧，层市场。九曲营步行街全长约米左右。区域北大街路口至保健路路口。租赁价格九曲营步行街均价元天左右，新大地小商品市场均价元天区间。主力面积九曲营步行街主力面积为主，新大地小商品市场主力面积。层数步行街层商铺，小商铺市场二层商铺。北大街商铺业态分布房产中介文化用品珠宝银楼银行邮政服装服饰家电百货店干洗店超市餐饮足浴理发浴场美容酒吧棋牌茶楼咖啡药店诊所摄影九曲营步行街业态分布眼境珠宝银楼银行家电化状品药店诊所摄影服装九曲营路商业网点布局分类商店类型数量分类商店类型数量零售商店大型百货商厦餐饮娱乐宾馆超市中型饭店家具店小型饭店服饰专卖店快餐纺织品专卖店西点鞋类专卖店酒吧咖啡馆化妆品专卖店夜总会俱乐部小型百货店电影院钟表眼镜休闲浴池文化用品小型浴池书店冷饮店音像专卖店棋牌台球室药房通信器材粮油店个体日杂店家电专卖店副食品店合计合计分类商店类型数量分类商店类型数量服务业房产中介其他商业综合贸易市场誉印社机电商店照相冲印物资商店广告汽配商店报亭建材超市建材商店修理干洗美容美发其他服务业合计合计中都广场步行街已经经营主街大部分为层商铺，租金价格为元天而层商铺租金价格为元天，其中单层主力面积为之间。未经营后街为层商铺，租金价格为元天。购物中心每年月调整品牌，扣点广告费用，根据购物中心单位面积营业额根据年总营业额与总营业面积比值计算，可计算租金水平相当于元天。中都步行业态分布服装服饰百货店餐饮酒吧棋牌茶楼咖啡其它楼超市出口出口内约元天，经营面积之间。出口外约元天，经营面积之间。利群购物中心购物中心同样扣点广告费用，根据利群购物中心单位面积营业额，可计算租金水平相当于元天。专业市场调查临平地区现已形成以江南家居商贸基地等为龙头专业市场，但由于开发时间较晚，大多数项目建设及配套设施还并不完善，档次有待提升。部分专业市场分布图资料来源杭州市余杭区商业网点规划江南家居基本概况开业于年月，投资规模万元，占地亩共四层，其中层已对外营业层在装修中，定于年月底开业。经现场考察，层层铺位已满，层约空臵。楼层租金楼层业态布局商家数目主力铺位面积租金元天套房床具红木类家具沙发餐台类家具各类办公综合类家具办公类家具特点停车场由于商贸基地还是初期建设阶段，暂时没有固定停车场，江南家居周边地块较为开阔，停车较为方便。江南家居广告布臵范围较广，基本覆盖整个临平余杭地区，并辐射周边，如桐乡海宁部分市镇。临平杭州市区均可免费送货上门并安装，由商场配送店主需向物业缴付定配送费用，约每车次元。江南家居有直通临平城区辆免费境巨大优势，具有发展现件商业公司全方位介入经营主力商家开始进场装修商业公司对开业后期系列活动表制定。阶段推广目通过项目各类活动举办，达到剩余商铺去化，并为开业做好准备。销售进度节奏控制前期销售年销售预定阶段正式销售年后期销售年及以后具体销售实施及推广策略在此不再深入分析，将在后期项目营销策略报告中作详细阐述。项目开发计划流程图项目开发计划流程图年度年年月阶段进度期限项目施工主要节点桩基施工至项目结顶外立面完成内装修完成整体开业工程周期招商前期招商正式招商后期招商销售前期销售正式销售尾盘销售招商销售整体周期开发周期个月年月年月注商铺租赁已包含于招商这步骤。五项目成本预算相关面积表总建筑面积地上建筑面积营业面积层车库地下及半地下建筑面积幕墙安装面积注幕墙只在临藕花洲大街迎宾路两侧墙体安装，根据边长层高估算幕墙安装面积约。成本计算表序号项目或费用名称单方造价元计算公式总额万土地费用二各种规费白蚁防治费墙体改造费房屋面积测绘费城建档案押金绿化费培训及其他费其他部分规费已包含于建安及后述其他费用用三勘察设计费地质勘探费设计费四建安成本单方土建基坑维护幕墙安装给排水电气消防通风空调电梯自动化安防建筑工程五其他配套费电力电信有线电视室外亮化绿化建筑小品六工程其他费用工程质检监理费建安费用标底编制费物业基金元平米代收代缴工程许可证公证费七销售招商费用八管理费用建安费用九财务费用十保险费用十不可预见费建安费用十二人防支出十三销售税金合计总成本注销售招商费用包括广告费用代理费销售道具费用销售人员人工费用等开支。各种税费未计算。则本项目总成本为万元六项目收益评估价格建议及销售租赁总额在目前已有市场资料及项目档次定位基础上本案销售租赁指导价格如下租赁价格及年租金单位租金单位元天层二层三层四层单位租金面积总租金万元注上表面积按实际可出租面积计算，除去车库沃尔玛实用面积。则除沃尔玛外，年总租金收入为万元。其中沃尔玛使用面积为，按元月租金计算，则沃尔玛年租金为万元。则全部商业面积年租金为万元销售价格及总额按年投资回报周期第二年租金价格为标准租赁价格计算，则建议销售价格如下层二层四层均价元面积可销售总价万元则除沃尔玛使用面积外，可销售面积总销售收入为万元。实际可行销售租赁比例及价格分析上述租赁和销售计算，只是按照扣除沃尔玛需求面积外统全租赁或全销平居民购买大件家电多到杭州城区购买，质量有保证并且价格相对较低，而且距离很近，交通又方便。永乐进驻使这情况有所改观，年永乐家电临平店销售额为万元。临平餐饮市场分析餐饮市场概况从整个余杭餐饮业市场来看，年营业额增长率为，为万元，而年这数据为万元。根据年余杭统计年鉴统计，截至年，余杭城镇私营餐饮企业共家，而个体餐饮共户，同期开业为户，发展速度极快。餐饮市场特征休闲餐饮洋快餐等连锁餐饮集中于市区由于临平为杭州副城，多数休闲餐饮属于杭州餐饮连锁店，如两岸咖啡西餐厅迪欧咖啡等，由于具有兼具休闲功能，发展较快，如雨后春笋般出现在市区重要干道上。而肯德基麦当劳等西式洋快餐等由于对于人流依托均分布于繁华北大街上。餐饮出现集中于人民广场带现象由于市中心属于传统商业区，餐饮业主要以小型餐饮店连锁店等为主，而较为集中餐饮店则集中于人民广场带，如人民路上金马大酒店新格格大酒店金忆诚酒店明典咖啡巴西烤肉日本料理等，这与此区域商圈规划保持了致性。大型餐饮规模较小数量少停车不足分散分布从市场调查来看，城北通往经济开发区道路边分布有新悦来美食广场兆丰餐饮等大型餐饮店，同时人民广场周边有几家较大餐饮店，而大型餐饮设施单个总体规模小，数量少，分散分布。多数餐饮依附于临街商铺从临平餐饮店来看，多数酒店酒楼连锁店等餐饮店依附于临街商铺，规模较小。中高档餐饮主要以高档宾馆餐饮为主作为商务餐饮企业接待等高档餐饮，目前临平较少，主要集中些高档宾馆内，如余杭大厦为临平最为高档酒店，其餐饮为临平多数企业接待宾客常去地点，而临平大厦具有可容纳人就餐。许多余杭高档及特色餐饮消费流向杭州。中高档餐饮依附于经济项目概况地理位臵项目处于杭州市余杭区临平藕花洲大街与迎宾路交叉口西南面，紧邻城市主干道藕花洲大街和迎宾路。临平为余杭区区政府所在地，为余杭区政治商业文化等中心。项目东面南面西面均为已有住宅区，北面隔路为城市休闲景观带。商圈，休闲娱乐设施随着商业发展必将增加。量贩成为市场空白点从临平市场走访和资料查找，目前临平仅出现在宾馆和夜总会内小型，而适合于大众娱乐量贩尚未出现家，量贩成为市场空白点。城市休闲娱乐业态较多集中在人民广场周边对于城市生活中经常光顾茶楼咖啡酒吧夜总会足浴等休闲娱乐在临平多数集中于人民广场人民路余杭大厦带，如明典咖啡卡帝亚夜总会巴黎国际俱乐部百百咖啡卡帝亚酒吧珊娜娜足浴等，此类消费以中档消费为主。休闲娱乐业态前景及人流分析根据目前临平市中心休闲娱乐业态缺乏状况，需要定补充。而本项目与核心商圈步行约分钟距离，能