1、“.....带市领导批转文北京市规划委员会年月日关于弘善家园小区项目建设地点征求意见函规划意见函复规函复字号北京市规划委员会年月日关于弘善家园居住区项目有关规划意见函市规发号北京市城市规划设计研究院年左安门外北区控制性详细规划北京保利达工程设计有限责任公司年月编制弘善家园小区修建性详细规划北京工大福田交通工程咨询有限公司和北京工业大学北京市交通工程重点实验室年月弘善家园居住区项目交通影响评价报告北京市交通委员会年月日北京市交通委员会关于弘善家园项目交通影响评价评议意见函京交规函号项目法人营业执照附图项目地理位臵图项目控制性详细规划用地编号图项目控制性详细规划用地规划图第章总论项目概况项目名称弘善家园小区建设工程二项目地址弘善家园小区隶属朝阳区......”。

2、“.....朝阳区十八里店乡西北部，其四至为东至华辉苑西路，南至十里河南路，西至东二环，北至左安东路，用地西南侧为楔形城市绿化带。三建设单位项目建设单位北京市崇文区城市建设开发公司北京市崇文区城市建设开发公司成立于年月，现位于崇文区东打磨厂街三号，为国家资质级资信级全民所有制房地产开发企业。公司现有职工人，其中具有专业技术职称近人，专业配套齐全。公司净资产亿元，年开发建设规模多万平方米，年完成投资额亿元。该公司成立年来开发建设了李村危改小区方庄芳古园区华威小区松榆里小区左安门危改小区成寿寺小区忠实里危改小区和义小区南苑北里小区南磨房小区新世界合作项目红桥市场元隆大厦等项目，总共完成开发建设面积万平方米，总投资亿元，创造利润亿多，上缴国家利税亿多元，公司连续几年被评为首都精神文明单位和重合同，守信誉单位，为崇文区危旧房改造和城市开发建设做出了突出贡献......”。

3、“.....其中建设用地公顷，代征绿化用地公顷，代征道路用地公顷。项目规划总建筑面积万平方米，地上面积万平方米，地下面积万平方米。项目住宅建筑面积万平方米，配套公建建筑面积万平方米，非配套公建建筑面积万平方米。五工程建设进度项目计划从年月开始前期工作，年月工程全部竣工，建设周期共五年，具体建设进度如下第年开发建设地块，完成部分居民安臵和国营企业回迁。第年开发建设地块，完成部分居民安臵。第年开发建设地块，完成大部分居民安臵。第年开发建设地块，完成绝大全部居民安臵。第年开发建设地块，完成小部分居民安臵和配套设施建设。六投资估算与资金筹措项目总投资万元，其中，工程建设费用万元，工程建设其它费用万元，预备费万元，建设期利息万元。项目建设单位自有资金万元，占利用项目第年销售回款万元投入项目拆迁及建设，占拟向银行贷款万元，占......”。

4、“.....项目税后财务净现值为万元，税后财务内部收益率为。从动态角度分析，财务净现值为零，财务内部收益率等于基准收益率，说明项目在财务上基本可行。考虑到本项目除住宅建筑属定向安臵居民外......”。

5、“.....项目投资存在定市场风险。二编制依据北京市崇文区人民政府年月日北京市崇文区人民政府关于建设弘善家园小区项目批复崇政批号北京市建设委员会北京市发展计划委员会北京市规划委员会和北京市国土资源和房屋管理局年月日关于左安门外北区住宅项目调整为崇文区危改外迁安臵项目通知京建开号北京市规划委员会年月日北京市规划委员会关于弘善家园规划问题请示市规文号，带市领导批转文北京市规划委析本项目风险大体可分为系统风险和非系统风险。系统风险是指与市场环境有关超出了项目自身范围风险，也就是发起人和项目公司难以控制风险。非系统风险是指可由项目实体自行控制和管理风险，非系统风险又称可控风险。本项目系统风险主要包括政治风险主要指由于战争国际形势变幻政权更迭政府宏观经济政策变化等因素而导致风险。自然风险自然风险主要是指因地震洪水台风雷击以及其它意外事件引起风险，例如北京地区属于地震活动频繁地带......”。

6、“.....自然风险无法预防，只能通过相应手段进行分散或转移。由于系统风险是项目本身不可控制，因此下面主要对项目非系统风险进行论述。结合目前弘善家园小区项目实际情况，简要分析有下列几个方面非系统风险弘善家园小区非配套公建项目距商务区有定距离，周边商务气氛般，且与住宅区相邻，容积率较大。投资商对在居民区臵业有定排斥心理，因此在定程度上会影响弘善家园小区非配套公建项目招商引资工作，给未来发展带来定风险。为此，弘善家园小区在未来开发中，要加大宣传力度，打消投资商顾虑，树立东南三环地区新形象。弘善家园小区房屋建设项目建设关系前门危改地区拆迁进度，项目存在征地拆迁工作复杂投资大建设期长见效慢特点，存在着融资风险财务风险。因此，在项目开发建设过程中，要加强投资管理工程进度管理，并采用有效措施，顺利完成拆迁征地工作，尽量避免和减少风险因素发生......”。

7、“.....进行这种分析是以项目种不确定性因素为变量，求取项目实现盈亏平衡时临界点。盈亏平衡点表达形式有多种，可以用产量单位产品售价单位产品可变成本，以及年总固定成本绝对量表示。通常时以生产能力利用率和产量来分析项目盈亏平衡。土地开发建设项目不同于般产品加工工业企业，其用地规划方案确定后，规划开发土地面积和可出让土地面积就随之确定，即项目生产能力和产量是确定性因素。因此，报告以房屋建筑销售收入作为不确定性变量，分析项目盈亏平衡点。考虑土地开发项目特殊性，在整个项目经营期内进行盈亏平衡分析。则项目盈亏平衡点计算公式为销售收入总成本费用税费系数上式中税费系数是指与销售收入有关销售税金及附加费率。由此，计算项目盈亏平衡销售收入销售收入万元很显然项目盈亏平衡点是线性，项目盈亏平衡分析示意图如下总成本费用总成本费用万元总成本费用万元房屋人民政府办理相关手续......”。

8、“.....并长期严重困扰当地居民正常生活，需要得到尽快解决。火灾安全隐患突出近年来，前门地区火灾隐患突出，年至年共发生火灾起，呈逐年上升趋势。火灾主要由电线老化，用电负荷增加木质楼简易楼较多，房屋耐火等级低易燃消防设备不足和街道狭窄房屋密集等原因导致。火灾隐患时刻威胁着居民生命安全。房屋安全隐患严重据房管部门调查，前门地区四五类严重破损和危险房屋就有万余间，超过房屋总面积，目前危房仍以每年间速度增加。房屋安全隐患主要表现在是房屋破旧，岌岌可危。该地区房屋大都为明清时期和建国前建筑，以上严重超过服役期，房屋椽檩柁柱普遍糟朽，碰即碎，墙体坍塌粉化严重，承重构件丧失使用性质。每年汛期中式木质楼都会发生不同程度坍塌事故。更为严重是有些房屋时常发生自行塌落现象，且现存房屋普遍没有抗震性......”。

9、“.....后果将非常严重。二是配套设施陈旧，不能维持社区正常运转，给居民生活造成不便。如地下水线大多沿用明清时期旧方沟，堵塞塌陷时有发生自来水水压低，跑冒滴漏现象严重街巷道路坑洼不平，居民出行不便未敷设暖气管道，以上居民仍用煤取暖。三是早期人防工事存在严重安全隐患。前门地区早期人防工事洞体结构先天不足，没有经过系统规总论项目概况二编制依据第二章项目建设背景及必要性项目建设背景正如刘淇同志所说只要弘善家园小区项目顺利启动，前门地区解危排险道路建设就都迎刃而解。所以弘善家园小区建设是整个前门地区危改前提和关键。二项目建设有助于推进崇文区优化商业旅游环境，重振前门地区经济前门地区自明代时期形成集市，经明清民国得以发展繁荣，从民国至新中国成立，前门商业区直是北京老城区三大重要商业街之。目前地区经济以商业旅游服务业为主，兼有办公医疗纺织老店会馆学校和居住区......”。