（投资计划）某货场整体开发项目建设方案（新增项目）

根据铁路这国企特点和货场实际情况，我们认为，成功开发货场，应当做到讲科学讲政治讲和谐。

只有这样，才能摆脱传统国企改革中各种国有资产流失现象，以及开发进程中各种现象社会矛盾。

讲科学，是强调项目发展性，求真务实，避免空谈长谈，对项目目标进度回报，准确计划切实完成二是强调项目人本性，财聚人散，财散人聚，投资人现有职工现有商户都是开发项目强大力量，如何发挥这股力量作用，将是区别传统开发手段重要特征之三是强调持续性，避免项目昙花现竭泽而渔，利益分配是否合理，商业模式是否创新，政策趋势是否把握，产业结构是否科学，都将影响项目生命力和生存空间四是强调统筹性，开发，将是企业永久课题，建设过程中阶段性和整体性工作实施，营运过程中项目保留和项目臵换工作实施，我们随时都在做主次轻重先后选择题。

讲政治，货场整体开发，是铁路系统与民间组织试探性合作，他成功，极有可能成为有代表性样板和典范。

因此，我们要实现国企和民企利益平衡，要找到国企体制和民企体制融合空间。

尽量避免简单承包式和简单租赁式，避免在管理机制和分配机制上各自为政划江而治局面。

讲和谐，众人拾柴火焰高。

成功开发货场，我们必须团结各方力量，政府铁路商会协会投资人职工商户都将是项目建设者和分配者，小算盘和大算盘思路需要统，项目方案和公关方案手段要并举，只有这样，才能形成同舟共济，风雨与共和谐局面。

所以，我们把货场开发做出这样定位创新国企与民企合作思路，树立铁路系统改革典范，实现社会效益和经济效益最大化。

第二章合作单位合作单位名称武汉中力物流总公司负责人湛伟商会协会联合体负责人王孝新合作单位概况中力物流总公司武汉中力物流有限公司创建于年，是中南地区最大专业性最强从事国内外物流服务大型国有企业，主要为各种物资流通提供运输仓储和配送服务，以及建筑材料装饰材料煤炭粮食钢材化工等商品贸易，并为客户提供进口业务咨询和报关服务。

公司注册资金为千百万元，目前有干部职员四千多人。

武汉中力物流有限公司是武汉铁路局唯从事国际国内物流服务直属级公司，旗下拥有个分公司，分布在湖北河南铁路沿线及长江两岸沿线，拥有多个可办理运输业务车站货场，营业线路公里。

设立在各铁路站段货场内露天硬地料场达万平方米标准化仓库万平方米铁路专用线多条。

依托铁路公路水路航空等运输资源，为国内外商家客户提供站式门到门分拨配送等物流服务，同时为工程建设提供钢材水泥等原材料配送和运输服务，流动资金亿元。

商会协会联合体为确保货场整体开发工作有效进行，针对货场现状，商会协会联合体共由四家单位组成湖北省四川商会武汉玻璃行业协会武汉莆田商会武汉泉州商会。

在铁路提供土地基础上，商会联合体负责组织资金，与铁路组成合作公司，完成规划设计和项目执行等工作。

湖北省四川商会湖北省四川商会成立于年，四川籍人士在鄂投资企业，四川企业驻鄂办事处和经销机构，自愿组成非营利性社会团体。

商会业务主管单位湖北省工商联合会民政厅登记管理，同时受四川省人民政府驻武汉办事处业务指导和监督管理。

商会宗旨是为四川在鄂企业服务，密切企业与政府联系，维护会员合法权益引导会员守法经营，树立良好四川企业形象组织四川企业充分发挥综合和群体优势，架起川鄂两省经济技术合作桥梁和纽带。

湖北省四川商会，年被湖北省民政厅授予级社会团体匾牌，年受到中央和湖北省委奖励。

武汉玻璃行业协会武汉玻璃行业协会成立于年，是以玻璃原片厂深精加工科技生产或销售企业自愿组成非营利性社会团体。

其业务主管单位是武汉市经信委登记管理机关是武汉市民政局。

协会接受业务主管单位和社团登记管理机关业务指导和登记管理。

协会宗旨遵守宪法法律法规和国家政策，遵守社会道德风尚，维护国家统，安全和民族团结，不损害国家利益社会公共利益，以及其它组织和公民合法权益，不从事营利性经营活动，实施行业自律，促进行业发展和行业协作，为会员提供服务，维护会员合法权益。

武汉莆田商会武汉莆田商会成立于年，在武汉经商约万人。

莆商在武汉投资约多亿元，涉及建材食品珠宝房地产医疗器械五大领域多个行业。

目前，武汉莆商资产百万以上数以千计，资产千万以上企业有多家。

武汉泉州商会武汉泉州商会成立于年，现有会员多人，经营范围涉及建材建筑装修服装鞋帽石材加工房地产开发汽车配件食品加工交通运输餐饮等多个行业，共投入资金多亿元，为武汉市经济发展和城市建设作出了贡献。

商会联合体机构设臵商会联合体办公室设在中南玻璃城，联合体负责对项目调研论证规划资金招募项目执行等相关工作。

商会联合体及办公室主要成员组成如下理事长李国斌副理事长宋事涛蔡玉春王清白执行理事田祖平主任王孝新项目助理曾秋萍兼会计企划助理罗飞英兼出纳行政助理秦学文兼勤务商会联合体及其办公室在项目前期先投入启动资金万，各理事单位万，不足部分根据项目开发需要再投入。

第三章项目背景货场地块价值不断升迁货场约亩地，独居中国建材第市硚口建材商业圈核心，紧邻武汉中央商务区。

南国大武汉香江金太阳沃尔玛等数十个知名卖场布其周围，大有众星捧月之势。

建设大道解放大道路二路交汇于货场，难得客流资源，更助它独霸方。

铁路专用线，更有别于其他商业地段，必将成为货场核心竞争力。

尤其二环线横贯广场，逼出了开发货场难求机遇放缓开发，二环线是负担加快开发，二环线是财富。

目前，该地段商业门面租金已经达到元月均价，最高已经攀升至新能源等科学发展观元素，项目社会价值和经济价值将会更大。

玻璃是建筑装饰中不可或缺基础性传统材料，基本与水泥着光伏玻璃现代玻璃导电玻璃液体玻璃调光玻璃发光玻璃玻璃基片等系列新兴产品问市，玻璃势必成为节能环保新能源独树臶建筑装饰材料。

目前，河北保定已经建成中国第栋玻璃幕墙发电大厦，年发电量为万度。

在全国，各类玻璃前沿产品研发应用基地在各级政府大力支持下如雨后春笋般地兴建。

玻璃市场始终存在较大波动。

以年为例，玻璃基础材料价格波动幅度直逼。

玻璃与其他材料最大不同在于终端交易环节量身定制。

玻璃期货交易基地项目成功运作，将彻底改写玻璃行业年产品推广周期尴尬纪录，将完全改变玻璃基础材料恶性竞争和传统项目重复建设。

更为重要是，高新产品期货交易，可以最大限度地降低上游研发企业市场风险，必将得到政府和企业倾力相助。

第七章项目投资分析商业区管理项目该项目主要负责地块规划设计，公共部分建设综合体辅助项目运营招商和各项目物业管理。

投资预算测算基础为建筑面积规划设计包括市场调研论证规划设计审批，预计投资万。

公共部分建设水电路园通信等，预计投资亿元。

图图项目布置图项目功能图招商包括广告宣传等在内招商投资，预计万元。

物业管理物业管理系统软硬件总投入预计万元。

投资合计亿元投资收益投资增益各个项目启动前，按元收取次性配套费，并按元月收取配套养护费。

次性收益为亿元，利润为亿元亿元亿元配套养护年利润为万元成本万元万元。

物业管理收益按元收取，收益万元成本万元万元。

收益合计次性收益亿元，另每年万元。

建材市场项目建材市场项目在玻璃期货市场和商会总部基地项目运作之前，将占据商业园区域。

按建材类别分别为瓷砖洁具玻璃门业板材等五大主体市场。

投资测算土建设备装修招商等按元计，预计亿元。

收益测算租金广告活动等按元计，亿元年。

效益测算亿元年成本万元年亿元年智能仓储项目智能仓储项目按层及第层共计，合万，主要负责仓储物流管理。

投资测算土建设备招商等按元计，亿元。

收入测算租金按月元月计，预计亿元年物流管理按元，预计万元年。

效益测算亿元亿元成本万元亿元年。

玻璃期货市场项目和商会总部项目由于政策性较强，目前暂不作分析，待项目成熟后，可以从前述项目中进行改造转移，届时再作分析。

投资与收益预测表项目名称投资亿元年成本亿元年收入亿元利润亿元备注商业区管理项目另收入亿元建材市场项目智能仓储项目合计当期收回投资亿元图建设周期针对货场现状分期执行各个项目，预计完全建成周期为年，但各项目实际投资收益期在年，所以按平均年建设周期评估投资及回报。

回报预测全项目每年利润亿元含税。

合作公司应得利润为亿元。

中力物流收益约万元，联合体约亿元。

第八章风险评估市场风险货场虽地处武汉中央商务区，但以南国大武汉社会目标解决约人就业。

创新国企与民企合作双赢思路，成为铁路系统改革典范。

为政府提供亿元税收贡献，优化货场市容形象。

铁路利益保障目标合作期间，联合体对合作公司亏损负责填补，中力物流收入按万元保底，当分红高于万元时，按股权分配，当分红低于万元时，由联合体从股权收益中补足。

铁路土地作为合作资本，与联合体合作，在不可抗拒因素下，联合体负责土地资本退出，回归铁路。

铁路职工并编入合作公司统管理按年月日货场供职人数为限。

第五章合作方式组织架构图控股中力物流与商会联合体组成合作公司对各项目控股。

在控股原则下招商，以确保对各项目实际控制权。

合作期限中力物流与商会联合体合作期限为年。

期满后，若继续合作，另行协商若终止合作，土地自动回归铁路，土地附着物归合作公司，并按当时市值评估值作价转让，转让所得按股权比例进行分配。

股权预测划拨仓库用地按万元亩测算，土地价值约亿元。

按容积率加负层规划设计，附着物投资约亿元合作公司在各项目按控股联合体投资约亿元考虑投资阶段性和铁路利益保障元素，预估合作公司中中力物流股权，联合体股权股权最终分配，以专业机构评估为准。

合作公司中力物流商会联合体项目项目项目项目项目商业项目货场商业园管理项目主要收益来自于项目规划设计招商物业管理等。

建材市场项目主要收益来自于租金广告以及自营等项目。

智能仓储项目主要收益来自于仓位租金物流管理等项目。

玻璃期货交易项目主要收益来自于租金代理费等项目。

商会总