米。 投资利息 本项目的投资利息为万元，单方成本为元平方米。 其他费用 本项目的其他费用为万元，单方成本可分摊元平方 米。 第九章财务效益估算 项目开发前景 根据惠州市城市总体规划，未来十年惠州市城区将向外有较大 的扩展，并且，市区主要是向河北岸延伸，向南过渡至滨海城市只是 工业的拓宽而不会波及社会大的经贸体系。具体来看，本地块开发面 临的外部环境制约及前景如下 用地条件规划区除东面有小块山坡外，其他地势相对平 坦。四周相同类型的项目蓄势待发，但已形成了较大规模。 周围环境广场用地周边拥有丰富的人文资源。四周有市 公安局国家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化体育中心等，是 惠州新城区的核心地带，集政治经济文化贸易于体，各种氛 围都较好。 发展前景区位优势本区位于城市规划区核心地带，兼具 城乡优势是广州汕头发展轴线上的处重要空间节点。良好的 交通网络从西侧通过规划区边缘的广汕公路，为级国道，区内东 侧北侧分别又有城市主干道路通过，使得本规划区与周边地区都有 方便快捷的交通联系。 市场的需求近年来低迷的房地产市场，使得大量资金处于 沉淀或等待状态，大亚湾石化项目上马，大大刺激了惠州房地产市场 的兴旺。 本区由于兼顾多重优势项的依据，亦是项目开发成功的基 础，通过系统的研究，可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位， 可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测 算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。 事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在 于对广场投资开发提供可行性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预 测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知识和 工作经验。为了达到本初步投资可行性研究的既定目标，惠州市房 地产开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产 估价人员工程技术人员城市及小区规划研究人员资深建筑师 投资预算人员财务分析人员等组成的顾问小组，通过搜集大量相关 的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目开发的可行 性进行了系统和深入的探讨，并对项目的营销策划进行初步探讨。 研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较 为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分 为五大部分，即销计划决策的主要依据。 事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在 于对广场投资开发提供可行性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预项的依据，亦是项目开发成功的基 础，通过系统 体经济生活水平的提高。 鄂西北农副土特产品交易中心的构想，就是在这种框架下形成 的，它的建立，是发展地方经济增强房县经济辐射能力的经济实力 准备工作排期表话术等的进步修改完善，为下次活动作 的需要，不仅能提升房县的品位，更能促进房县区域经济的大发展。 鄂西北农副土特产品交易中心建成后，又能解决多人的就业， 还能为政府每年增加税收万元，发展潜力十分广阔。 第四章项目实施方案 开发建设依据和原则 开发建设的依据 城市居住区规划设计规范 住宅建设设计规范 房县建设总体规划。 遵循原则 符合房县总体规划和国家对康居工程建设的要求。 符合统规划合理布局综合开发配套建设的原则。 符合消费者对工程质量周边环境配套建设花园绿地 等综合生态居住环境质量的要求。 项目主要经济技术指标 经概算建设项目占地，施工图设计总建筑面 积,其中地上建筑面积，地下室及停 车场。 房屋结构为框架结构，能容纳经营户 户以上，有配套住宅套。 建成项目估算总投资为万 元。 市场以经营农副土特产品为主，兼营美食娱乐百货， 形成加工仓储物流交易的完整产业链。 项目建设进度 鄂西北农副土特产品交易中心项目工程建设工期两年,工程建设 进度计划如下 年月年月立项，前期准备工作 年月年月三通平 年月年月基础工程 年月年月主体工程 年月年月装饰工程与室外环境工程 年月年月商户入驻试营业 项目实施进度如下表 序 号 时间 工作内容 立项前期准备 三通平 基础工程 主体工程 装饰工程 环境工程 商户入驻 试营业 鄂西北农副土特产品交易中心未来三年规划优势，纷纷到房县 从事的木耳香菇的开发销售。 二十世纪九十年代随州在木耳香 菇的规模化交易上先行步，木耳香菇的交易区进过随州商人包装 流向国内外市场临小额谈判所导致的高额机会成本，不仅提高了交易效率，更重 要的是改善了农民的谈判地位，从而提高农民生活水平，促进房县整 体经济生活水平的提高。 鄂西北农副土特产品交易中心的构想，就是在这种框架下形成 的，它的建立，是发展地方经济增强房县经济辐射能力的经济实力 的需要，不仅能提升房县的品位，更能促进房县区域经济的大发展。 鄂西北农副土特产品交易中心建成后，又能解决多人的就业， 还能为政府每年增加税收万元，发展潜力十分广阔。 第四章项目实施方案 开发建设依据和原则 开发建设的依据 城市居住区规划设计规范 住宅建设设计规范 房县建设总体规划。 遵循原则 符合房县总体规划和国家对康居工程建设的要求。 符合统规划合理布局综合开发配套建设的原则。 符合消费者对工程质量周边环境配套建设花园绿地 等综合生态居住环境质量的要有机农产品的生产加工已经初具雏形，而 销售流通环节却依然滞后，要尽快解决这问题，建立起大型的农副 土特产品交易中心，搭建农产品交易平台已是当务之急。 二带动农民增收农村富裕，搞活县域经济须使这里的农民煮出满桌，提出改良意见对促销案中岗位职责培训资料成本为元平方 好经消费者对产品想象的认知消费者认为产品形象如何消费者认知的形象与企业设定的形象符合吗消费者对产品形象的预期如何产品形象在消费者认知方面有无问题产品定优势和不足广告效果广告在消费者认知方面有何效果广告在改变消费者态度方面有何效果广告在消费者行为方面有何效果广告在直接促销方面有何效果广告在其他方面有何效果广告投入的效益如何总结竞争对手在广告方面的优势，企业自身在广告方面的优势，企业以往广告中应该继续保持的内容，企业以往广告突出的劣势。第二部分广告策略广告的目标企业提出的目标根据市场情况可以达到的目标对广告目标的表述二目标市场策略企业原来市场观点的分析与评价企业原来所面对的市场市场的特性市场的规模企业原有市场观点的评价机会与威胁优势与劣势主要问题点市场细分市场细分的标准各个细分市场的特性各个细分市场的评估对企业最有价值的细分市场企业的目标市场策略目标市场选择的依据目标市场选择的策略三产品定位策略对企业以往的定位策略的分析与评价企业以往的产品定位定位的效果对以往定位的评价新的产品定位策略发布的媒介各媒介的广告规格广告媒介发布排期表八其他活动计划促销活动计划公共关系活动计划其他活动计划九广告费用预算广告的策划创意费用广告设计费用广告制作费用广告媒介费用其他活动所需要的费用机动费用费用总额第四部分广告活动的效果预测和监控广告效果的预测广告主题测试广告创意测试广告文案测试广告作品测试二广告媒介的监控广告媒介发布的监控广告效果的测定附录在策划文本附录中，应该包括为广告策划而进行的市场调查的应用性文本和其他需要提供给广告主的资料。市场调查问卷市场调查访谈提纲市场调查报告封底注意全部要素的构成根据自己市场的需求进行选择性的改造很重要,做的有自己的特色，有人味,从消费者需求的角度从产品竞争的角度从营销效果的角度对新的产品定位的表述新的定位的依据与优势四广告诉求策略广告的诉求对象诉求对象的表述诉求对象的特性与需求广告的诉求重点对诉求对象需求的分析对所有广告信息的分析广告诉求重点的表述诉求方法策略诉求方法的表述诉求方法的依据五广告表现策略广告主题策略对广告主题的表述广告主题的依据广告创意策略广告创意的核心内容广告创意的说明广告表现的其他内容广告表现的风格各种媒介的广告表现广告表现的材质六广告媒介策略对媒介策略的总体表述媒介的地域媒介的类型媒介的选择媒介选择的依据选择的主要媒介选用的媒介简介媒介组合策略广告发布时机策略广告发布频率策略第三部分广告实施计划广告活动的目标二广告活动的时间在各目标市场的开始时间广告活动的结束时间广告活动的持续时间三广告的目标市场四广告的诉求对象五广告的诉求重点六广告活动的表现广告的主题广告的创意各媒介的广告表现平面设计文案电视广告分镜头脚本各媒介广告的规格各媒介广告的制作要求七广告媒介计划广告买的频率购买的数量购买的地点现买的品牌。潜在消费者被本品牌吸引的可能性潜在消费者对本品牌的态度如何潜在消费者需求的满足程度如何消费者分析的总结现有消费者机会与威胁米。 投资利息 本项目的投资利息为万元，单方成本为元平方米。 其他费用 本项目的其他费用为万元，单方成本可分摊元平方 米。 第九章财务效益估算 项目开发前景 根据惠州市城市总体规划，未来十年惠州市城区将向外有较大 的扩展，并且，市区主要是向河北岸延伸，向南过渡至滨海城市只是 工业的拓宽而不会波及社会大的经贸体系。具体来看，本地块开发面 临的外部环境制约及前景如下 用地条件规划区除东面有小块山坡外，其他地势相对平 坦。四周相同类型的项目蓄势待发，但已形成了较大规模。 周围环境广场用地周边拥有丰富的人文资源。四周有市 公安局国家安全局，惠州市行政中心，惠州市文化体育中心等，是 惠州新城区的核心地带，集政治经济文化贸易于体，各种氛 围都较好。 发展前景区位优势本区位于城市规划区核心地带，兼具 城乡优势是广州汕头发展轴线上的处重要空间节点。良好的 交通网络从西侧通过规划区边缘的广汕公路，为级国道，区内东 侧北侧分别又有城市主干道路通过，使得本规划区与周边地区都有 方便快捷的交通联系。 市场的需求近年来低迷的房地产市场，使得大量资金处于 沉淀或等待状态，大亚湾石化项目上马，大大刺激了惠州房地产市场 的兴旺。 本区由于兼顾多重优势项的依据，亦是项目开发成功的基 础，通过系统的研究，可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位， 可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测 算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。 事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在 于对广场投资开发提供可行性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预 测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知识和 工作经验。为了达到本初步投资可行性研究的既定目标，惠州市房 地产开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产 估价人员工程技术人员城市及小区规划研究人员资深建筑师 投资预算人员财务分析人员等组成的顾问小组，通过搜集大量相关 的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目开发的可行 性进行了系统和深入的探讨，并对项目的营销策划进行初步探讨。 研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较 为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分 为五大部分，即销计划决策的主要依据。 事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在 于对广场投资开发提供可行性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预项的依据，亦是项目开发成功的基 础，通过系统 体经济生活水平的提高。 鄂西北农副土特产品交易中心的构想，就是在这种框架下形成 的，它的建立，是发展地方经济增强房县经济辐射能力的经济实力 准备工作排期表话术等的进步修改完善，为下次