发展商处于监控执行地位。采用经营模式的论证从社会分工的角度看，发展商擅长于产品的开发，对于经营管理的专业问题，应由专业的经营管理公司实施，更有利于整个商业物业的运作。对于新的商业物业来说，在开业后年间属于市场的适应磨合期，让有操作综合商业物业经验的公司进行操作，可减低操作上的风险。选择专业的经营管理公司直接进行经营管理，会得到整间公司的资源。结论建议由我司整合专业资源，采取模式二为贵司提供直接经营管理的服务好处◎由我司战略合作伙伴公司加入直接的经营管理，有利于与前期的策划销售招商涵接，提前介入整体运作。◎有操作广州代表性商业物业天河城的经营管理经验。天河城的形式与贵司的项目相似。将这些专业经验模式用于贵司的大型综合商业物业，有利于商场的整体发展。经营推广推广活动各类展览名车展览珠宝展览名画展览摄影展览等时装表演春夏新装秋冬新装品牌新系列等美食节特色专题节日中华环球美食节国际儿童节奥运会世界杯等电台电视台直播时事论坛品牌推介流行时尚等各类大型游戏及比赛活动电子游戏比赛网络游戏比赛书法绘画摄影比赛运动竞赛等商品推广活动运动用品推广服装系列推广家居系列推广及与商户合办的各类商品推广活动慈善活动商品慈善展销活动慈善拍卖活动信息系统建议商场消费指南内容包括商场的地理位置交通路线商户名单经营规划等基本信息。商场刊物定期推出，重点介绍商场的最新信息。内容包括商户动向潮流信息产品推介促销行动推广活动等。计算机网页通过，将商场的主题定位特色商户组合最新信息等向全国国际进行推广，树立商场的形象，吸引国内外游客消费。经营促销手段参考互动优惠券行业互动促销如在商场内消费元，即可获赠区元餐券或，在运动区消费满元，即可获赠服装礼券元楼层互动促销如在首层消费元，即可获赠二层消费券元通过互动促销措施，使商场整体结合更为紧密，更容易造成人流循环消费，使每行业及每楼层的商业价值得到充分挖掘。会员制消费优惠次性消费定金额的消费者可成为商场会员，以后消费可获额外折扣以及其它优惠可同时实行消费累积折扣奖励计划。印花优惠商场不定期举行优惠促销，优惠期内，消费者均可获取商场纪念印花款，在集齐系列纪念印花之后，可在指定节日或特定商场促销日凭印花抵现金或参与抽奖活动。经营管理组织架构商业招商经营运作优势具有较强的商业招商能力，掌握粤港两地数百个知名品牌商家的网络资源，能为贵项目的招商提供极大的帮助。具有实际招商操作经验，了解招商运作过程的各项细节，曾成功完成广州中华广场广百新翼中信广场购物城等著名商业项目的招商运作。具有引入主力店的成功经验对于商业物业，无论是短期的促销还是长期经营，针对性主力店的引入是非常主要的，在我司操作的成功个案中也充分地体现了这点。如我司在年操作的商业项目广州中华广场，总建筑面积万平方米，以广州首个热带园林休闲购物新天地为主题定位。此项目在开发初期，其售价约为港币万元平方米，销售状况般，招商进展缓慢。因此，我司为其引入了大型外资百货集团吉之岛，营业面积达万平方米，并以吉之岛成功进驻作为卖点吸引投资者和经营者，令销售和招商状况大为好转，特别是销售上甚至出现排队购铺的现象，而售价也升至港币万元平方米另方面，在招商中也以此带动并结合我司本身的商户网络，采取多种招商形式，在短时间内完成全场的招任务。这项目可以说是我司甚至广州商业物业中操作得最为成功的个案。此外，我司在操作广州标志性物业中中信广场购物城和广州市中心北京路步行街项目广百新翼的时候，也灵活运用了主力店的进驻这手段，如在中信购物城中引进著名港资零企业屈臣氏香港和黄集团旗下的连锁精品超市，营业面积为平方米，在广百新翼则引进了屈臣氏和家谊超市广州友谊集团旗下的大型超市，营业面积达平方米。当然，在主力店引入的过程，我同也会充分考虑各个项目的实际情况，有区别性和针对性地引入主力店，力求实现发展商投资者或经营者和进驻商户三赢局面。丰富商业经营运作经验，成功个案包括参与经营管理广州天河城项目，不仅令其连续数年出租率达，更令其场内的店中店租金不断攀升至每月元平方米，逼近广州北京路的些临街铺面，且通过种种经营手法，令整个商场直处于中上档次，成为广州经营管理最成功的商业物业之，其营业额位居广东省首位。服务品牌我司曾经服务的商户其中包括雅图时装登喜路金利来道蒙康威服饰曼奴运动服装班尼路服装有限公司莎莲奴上海东方鳄鱼服饰有限公司东方眼镜先施眼镜老人头康妮雅戴安芬内衣观奇洋服经典故事卡路•约翰歌莉娅时装百丽鞋业香港万事达飞安娜中国总代理广州李宁体育用品销售有限公司广州亿安体育用品有限公司雷俊运动时装仁信牛奶老铺肯德基大家乐多美丽快餐东海堂宝生园香港化妆品公司卡西欧顶好首饰周生生珠宝金行周大福珠宝金行红孩儿谢瑞麟珠宝金行莱福珠宝屈臣氏百佳蕉叶风味集团绿茵阁大禾回转寿司店金旺庄韩国料理荔港名食家除了以上曾经服务过的客户，我司还为以下各类行业著名品牌的特约商铺拓展顾问时尚名表系列古色女装华伦天奴服装麦当劳便利店先施眼镜登喜路芭迪鞋业女装女装服装手表屈臣氏超级市场我司热切希望能籍以上的各方面优势，为本项目提供全方位的全程服务,第二部分住宅部分大连住宅市场概况分析本地购房消费以中低价为主，价格介于元，且多集中于城乡结合部，外地购买力在大连不容忽视，尢其对于高价住宅来讲，其比例较大。产品选择层次结构较广，且类型多样，从般的解困房经济适用房到海边豪华宅别墅，从市中心到市郊的大型小区都相继出现。发展商已迈向品牌时代，陆续涌现了万达亿达等全国知名开发企业。住宅产品仍偏向于大户型为主，但特色产品不多。住宅销售的服务意识有待加强，营销技巧也有待提高。楼盘规模产品类型户型面积均价施工进度装修星海国宝四栋高层小区式高层住宅四房经营对住宅环境造成的影响，如住宅出入口的设置和控制商业人流的引导业态的选择等。在推广宣传上发挥其互利优势，方面住宅为商业提供客源，另方面，高档次的商业气氛使住宅价值提升。住宅和商业在档次上的统住宅和商业开发推售的互动策略如图所示销售区商业部分销售号楼开发区④开发下沉式购物地带对区主力百货进行招商销售区商业部营造商业步行街氛围销售区商业部份销售号楼号楼开发区完善号楼硬件配套销售号楼对区进行主题业态招商营造主题商业气氛说明说明区靠近百年城商圈，其价值显而易见，且开发较早首先进行销售将有利于资金回笼。对主力百货店进行招商为项目后期的开发和销售作好准备。说明区的业态作为项目商业部分的另重点，通过提前统招商可确保项目主题定位。说明由于号楼相对档次略次，有利于项目住宅部分实施低开高走策略。说明配合主力百货店进场，为销售区商业部分作准备。说明利用区销售势头，招商状态和下沉式广场概念进行促销。说明初步真实体现项目商业氛围，从而支撑商业部分的销售。利用号楼住宅及商业部分销售旺势，带动号楼销售，并逐步完成住宅硬件配套如会所。说明利用硬件配套的完善促销号楼销售。阶段工程进度时间销售进度招商进度拟定销售均价预售可实现比例销售总额处于五个月区区对区负层的主力百货店进行招商二号楼主体部分区处于四个月号楼对区的行业主力进行招商三号楼外封顶区完成群楼部分五个月区区对区的行业主力店进行招商四号楼外墙装修号楼达主体完成商业街装修四个月号楼号楼对商业街进行招商五号楼完成内装号楼外墙装修六个月号楼区区含。负层区和部分商业街开业复式元现楼豪装雍景台连体高层单体高层二房四房元准现楼豪装曼哈顿大厦单体高层公寓套间三房元准现楼豪装项目的优势劣势分析项目优势位置优越交通便利，附近生活配套齐全，紧大连兴购物商圈景观优越与大连市中心最大的绿地公园路之隔，园景山景收眼底。同区域同文件次竞争项目不多，直接竞争大大减少。项目规模较大，利于发挥规模效应和硬件配套优势。项目劣势属于纯住宅项目，容易产生住宅和商业间矛盾。开发成本高，不利于发挥价格竞争力优势。项目档次较高，会针对消费人群变狭窄。项目旁的高架桥建筑，令项目低层单位受景观和噪声的影响。方面项目开发资金需求量大，对销售周期要求较短，另方面，此类型项目对施工进度要较高，因此。两者间的矛盾将制约着项目的成功。目标客户的定位和分类项目的塔楼从产品形式上可分为住宅和公寓两类型，虽然两者皆为居住用途，但其针对对象有所不同。住宅的目标客户分析大连市内的私营企业主和高收入人士，年龄介于之间。东北地区的些实力雄厚的中资企业或私人企业界所有者或高级管理人员。东北地区的高级公务人员。祖籍东北华侨。公寓的目标客户分析在大连的三资企业的外方投资者或高级管理人员。大连的外国企业及其驻华机构的高级管理人员。大连市内拥有稳定经济收入且具有投资意识的中高收入人士。他们共同特征是社会上事业成功的群，他们或者是经历拼搏后正处于壮年，或者是后起之秀，他们年青有朝气，对自己的奋斗感到自豪，他们需要认同和肯定自身的价值，更需要荣耀和被受尊崇。所以他们注重产品的素质，注重项目的内涵，注重项目的形象。项目定位项目理解本项目位于市中心商业旺区，地价成本非常昂贵，所以本项目的开发，必须以商用物业和高价住宅相结合开发，才能承受本项目开发成本压力本项目位于市中心，交通发达，以及城市规划配套完善，更享有劳动公园的绿化园景以及稀贵的山景的景观如本项目能充分发挥景观优势和结合商业发展的优势，且配合本项目的硬件支持，建议本项目走高尚住宅的路线。本项目位于繁华的商业娱乐地带，周边琳琅着新颖时尚前卫动感的商业经营理念，且消费对象也是针对这群中青年的消费群。所以项目住宅部分的重点目标客户是这群中青客户群。产品定位根据项目所具备的先天优势和以上所述的目标客户层定位，令本项目住宅有条件走高档次豪宅路线。众所周知，作为豪宅楼盘，不但要有顶级的