的市场反馈及迅速调整工程进度要求期多层主体封顶，二期小高层建筑单体设计完成并动工。力争月日前会所主体施工完毕开放。部分样本房装修完毕。期间营销目标装修完成并配备部分重要儿童游乐进步炒热市场，巩固市场领跑者形象，初步实现项目的价值提升。多层达到销售面积约，占总量的销售均价元小高层和商业部分内部认购面积和认购均价见各自的销售进度计划表。四调整期年月上旬年月下旬推广重点此阶段进入传统的销售淡季，同时经过前三个阶段的强势推广，已经打下了坚实的市场基础。推广节奏应适当减缓，推广力度相应减小，并对前段营销推广工作进行认真总结，并适当做出调整，为第二次强销期同时也是为商业和小高层正式入市蓄势。推广重点为精装修交房户型美满人生物业管理北部商圈黄金地段，升值潜力无限主要为二期小高层及商业部分入市造势，增加项目的附加值期间媒体组合报广到了月份，方面由于进入酷夏，销售转入淡季另方面在达到定的高峰之后，需要进行调整，为下阶段冲刺养精蓄锐此外由于前期各阶段的大力推广宣传，项目已具有相当的市场知名度与热销形象，此阶段已不必做大量报广。但在对前期工作进行分析总结的同时，广告应保持定的延续，其间主要针对节点活动进行宣传。媒体选择齐鲁晚报和济南时报。杂志充分利用城市蜗牛做软性文字宣传。电视在济南电视台济南房产报道进行卖点宣传。电台在济南广播电台频道利用整点报时或半点报时，对项目进行形象宣传和信息发布。网络在搜房网上发布软性新闻此时项目已拥有定数量的客户与目标客户，可考虑开始在搜房网开设业主论坛，由公司委派专人负责在论坛上即使发布项目消息挑起讨论吸引客户关注，为后续小高层的推广做铺垫已拥有定的客户资源与社会资源，开始筹备齐鲁置业会网页制作工作。期间工作内容调整期价格体系执行销售物料准备制作精美单张万份，主要用于直销。第二次强销期价格体系制定与审批，包括二期小高层及商业裙楼价格体系制定与审批。第二次强销期广告设计，包括二期小高层及商业裙楼的广告包装。采用直销战术直销针对性非常强，费用十分节省，传播效果也较明显。可派专业销售人员在天桥区及附近区域各商务写字楼单位办公楼商场超市主要街道口大量散发楼盘资料，以达到促销的目的。期间工作要求销售物料完成到位为二期小高层及商业部分入市做好充分的前期准备工作工程进度要求期外立面基本完成，小区园林开始施工二期完成主体施工不低于四层。期间营销目标销售状况趋向平稳但不脱节，作为第二次销售高峰的蓄势过渡。多层达到销售面积在此阶段维持定成交量以拉升价格总体销售量，面积平米销售均价元。小高层和商业部分内部销售面积和销售均价见各自的销售进度计划表。五续销期年月上旬年月下旬推广重点此时多层项目基本已成为现房，外立面园林景观施工完毕，入住在即，且已进入本年度第二次销售旺季，对期房有明显抗性持币观望的消费者来说，购买时机已成熟但与此同时，期房的想像空间也已消失物业本身的弱点也凸显出来，所以本期仍需要定力度的报广推广推波助澜，催化市场。同时此阶段为二期小高层和商业部分的开盘期与多层推广重点有所差别，需要营造新的市场热点，可借助这个机会点推陈出新，作第二次的强势推广，力争达到第二次销售高峰，完成既定的目标。推广重点为北部商圈黄金地段，升值潜力无限精装修交房后小康完整生活主张户型美满人生特色儿童益智会所健康主题园林可针对主题园林的些具体特色特点进行形象推广与塑造，如在中心园林设置风雨游廊等，进步突出推广主题个性生活新干线城市进程与时代进程小高层切入点可从城市规划纬六路高架桥等基础设施的建设等城市配套入手。物业管理费用减免政策主要针对万盛园期间媒体组合报广此阶段广告重点之是小高层市场形象的塑造此外应结合具体活动的开展，深度挖掘项目的卖点，努力提升项目的品质，吸引更广泛更深入的关注，从而取得较好的成果为价格提升做出充分支撑。媒体选择以齐鲁晚报济南时报为主，山东商报生活日报都市女报为辅。每次报广发布后，由销售现场及时反馈效果，如效果不佳，经分析属于媒体原因，则应及时予以调整。杂志充分利用城市蜗牛做软性文字宣传。电视在济南电视台济南房产报道房销售抗性较大的单位与商铺现场拍卖的形式进行促销。利用六儿童节在儿童益智会所举办齐鲁花园新世代康乐宝宝趣味大赛岁以下婴幼儿，可设最佳健康宝宝最佳快乐宝宝最佳可爱宝宝最佳搞笑宝宝等多个奖项，并在其中评选出优胜者作为花园形象代言人获得其家长同意后在今后宣传推广中亮相，对其进行定程度的奖励助。销售物料准备制作精美单张万份，主要用于房交会和直销。第二次强销期价格体系制定与审批第二次强销期广告设计进步加强直销工作巩固期销售价格体系制定期间工作要求销售物料完成到位工程进度要求整个项目竣工，园林施工全部完毕。期间营销目标调整期完成项目以上的销售，突破项目销售风险的临界点，并有定的盈利空间，多层达到销售面积约，占总量的销售均价元。小高层部分销售面积和销售均价见各自的销售进度计划表。第二次强销期多层达到认购面积约，占总量的认购均价元。小高层部分销售面积和销售均价见各自的销售进度计划表。七巩固期年月上旬年月下旬推广重点此阶段项目完全成为现楼全部入住，剩余楼盘面积有限同时项目成功热销楼盘的市场形象已无可质疑且已度过营销风险点，可适当降低营销推广力度，依托前期推广余势巩固战果，消化存量楼盘。个性化小户型空间针对多层阁楼小高层小户型进行个性化装修设计以引导年轻的目标客户，以期提升此两部分的单价。物业管理人性化生活方式后小康生活方式依托齐鲁置业会与会刊网页等宣传物业管理社区文化动感生活与生活感动丰满康乐人家的推广主题并加以延展。期间媒体组合报广由于项目经过年多营销推广，基本市场形象已经树立项目基本陆续入住，客户对项目现楼显示的弱点也已基本可以接受，此阶段广告投入相应减少主要配合促销活动同时小高层与商铺应利用销售旺季制造热点，为小高层与商铺后续市场炒作价格提升奠定基础。以软广告为主城市化进程市场分析社区文化服务理念等，硬广告为辅。媒体选择齐鲁晚报和济南时报。杂志充分利用城市蜗牛做软性文字宣传，可重点突出社区文化与白领族族生活品位价值取向等以吸引天桥区外年轻白领的兴趣与认同。网络在搜房网上发布软性新闻及时与客户在搜房网的业主论坛上进行互动沟通信息发布消除与客户的矛盾冲突及项目的负面因素，此时齐鲁置业会网页已建设完毕，应充分利用此网页发布项目动态项目卖点与客户互动。期间工作内容巩固期价格体系执行与调整巩固期广告设计与软性文章炒作秋交会筹备参展视销售状况与后续其他开发项目状况决定是否参加秋交会季节性促销活动视半销售状况届时确定是否必要扫尾期价格体系制定与审批活动安排为齐鲁花园业主答谢会。期间工作要求全部入住园林景观配套全部完成。期间营销目标力争完成项目以上的销售，突破项目预期销售目标，以期可对前期的低价售出部分有定弥补。多层达到销售面积约，占总量的销售均价元。小高层部分销售面积和销售均价见各自的销售进度计划表。八扫尾期年月上旬年年底此阶段为销售最后的冲刺，广告微于其微，配合具体的促销活动，在严格执行扫尾期价格体系的基础上实现该阶段既定的营销目标认购面积约，占总量的，认购均价元，完成最后的销售。在尽量保障项目投资回报的前提下，以较低价格拍卖尾盘滞销单位，迅速回笼资金，并可为齐鲁置业后续开发的其他项目蓄势。第四部分项目营销推广费用制定原则齐鲁花园营销推广费用制定原则参照济南市市场行情和业界常规，从项目实际情况出发充分征求多方意见，虚心采纳良好建议在保证该项目正常推进的前提下，充分考虑齐鲁置业公司的战略发展规划涉及面较广，有定的灵活性，尽量避免因考虑不周而超出预算。二齐鲁花园营销推广费用初步确定齐鲁花园整体定位为中档楼盘，规模不是太大，整体推广费用有限，但同时在齐鲁置业公司战略发展规划中扮演十分重要的角色，根据双方合同约定齐鲁花园营销推广费用为销售收入的不包含营销中心和样板房费用。齐鲁花园项目是个茅庐中的房地产项目。在济南，人们很形象地形容经济相对滞后的城市北部为省城最后个大杂院。理由显而易见的清色的筒子楼和单元房度是这块盐碱地的主色调，几十年里宁要南部历下张床不要北部天桥间房在每个市民的心底根深蒂固。在这样的个环境里推行精品住进行卖点宣传和二期开盘信息发布。电台对项目进行形象宣传和二期开盘信息发布。网络在搜房网上发布软性新闻，列入济南搜房网的明星楼盘栏目，同时可免费在城市信报上定期发布及时与客户在搜房网的业主论坛上进行互动沟通信息发布消弭项目的负面因素，如果此时齐鲁置业会网页已建设完毕，则应充分利用此网页发布项目动态项目卖点与客户互动可包括竣园的物业管理客户投诉处理小高层形象塑造与推广主题的软性诉求。户外广告在项目所在地制作条幅广告短期，进行二期开盘信息发布。期间工作内容续销期价格体系执行，包括二期小高层及商业裙楼价格体系执行。续强销期活动推广。二期开盘活动大型文艺汇演，演绎丰满项目的推广主题。第二届住博会。第六届秋交会金秋时节缤纷节组织业主准业主种花赏花活动，可考虑与其他活动整合举行。齐鲁花园期多层入住仪式。业主友谊赛羽毛球比赛篮球比赛拔河比赛等。承接住博会或秋交会，具体时间待定可考虑在临街商铺中先期引入小型品牌商家与银行等，为商铺炒作营造氛围。济南市商圈发展与商业业态研讨会可考虑聘请济南市零售业协会会长或相关权威专业人士等列席发言，旨在塑造本项目商铺的区位优势与投资升值潜力，力争将商铺炒热，超过原定元平米的均价，以弥补内部认购前期多层销售失控造成的经济损失。销售物料准备。二期宣传单张万份可