修正调整待估单位租金实例单位租金个别因素修正价格估算个别因素修正楼盘比价表要素碧云钻石酒店公寓金桥酒店公寓盈标花园凤凰酒店公寓地段概念周边配套内配套景观规划交通市场形象内部装修综合系数修正系数修正值碧云钻石酒店公寓金桥酒店公寓盈标花园凤凰酒店公寓单位租金个别因素修正价格比准单位租金天二租金还原法本案能运用收益还原法的前提条件是由于地块相近楼盘的租赁情况较好，周边的碧云钻石酒店公寓金桥酒店公寓盈标花园凤凰酒店公寓均以租赁形式作为发展商的获利途径且租赁形式看好，因此我们初步能判断本案在未来有实现收益的可能。以上文计算结果平均日租金为天来计算，年投资回报率税前，投资回报期控制在年，空置期以及综合税，计算如下本案单价单位租金天年元平米设美元元人民币简要结论依据目前周边的市场情况，本案售价可以达到元平方米左右，这投资回报率，相对房产投资者来说是比较乐观的，因此我们的包销价格存在着上升的空间，并且风险比较小。依据上述办法得出结论，本项目销售均价为元平方米。价格控制在房产销售中比较常用的是高开低走与低开高走的二种策略高开低走策略这种策略，往往采用的方式是故意将楼盘高开，引发争议，并宣传其优势，从而引起市场的注意，形成眼球效应。随后以种种理由，以高比例的返点给顾客，或以个适当的理由，迅速大幅降价，使前来看房的消费群体认为自己拣了个大便宜。这种方法对于楼盘销售来说，有几个问题前期必须有高额的营销费用楼盘价格过高，有相当的购房者对其楼盘产生逆反心理该楼盘的销售中降价幅度过大，使消费者对其信用产生怀疑该楼盘必须拥有其他楼盘所无法比拟甚至短期内都无法克隆的优势。总体而言，这种策略很难以操作。年代中期，部分外商投资的采用房产外销转内销的方式迅速降价，获取了较好的利润。之后就很少听说了有楼盘采用该种方式。对于本项目建议采用低开高走策略。低开高走是房地产市场营销的主要价格策略，为大多数楼盘所采用。低开高走定价策略就是随施工和建筑物的成形不断接近竣工，根据销售进展情况，每到个调价点，按预先确定的幅度调高次售价的策略，也就是价格有计划定期提高的策略。在整个价格调控中，由于本案目标消费群体主体是投资客，而项目建造周期基本在年底结束，销售周期为年，截止到明年月份。为防止投资客利用价格调控所造成价格上涨，在销售后期，大量抛售房产影响项目销售。所以开盘价与阶段最高价空间保持在个比较低的水平。建议价格调控空间在年平均收益水平左右，即元。如此开盘价格基本上定位于元平方米左右，最高价格为元平方米。结合销售计划表对于销售价格调控大致区间销售预计时间价格元平引导试销阶段套外地推销与本地强势攻击阶段套冲刺阶段套清盘阶段套总计套均价低开高走步步高升是楼盘最理想的价格走势。但在价格仍是绝大多数消费者购房第考虑因素时，价格的任何变动都将给销售带来极大的影响，目标是既能为发展商赚来预期的利润，又不影响销售甚至能推动销售。建议采用销售推动模式首先是价格调整依据销售量的变化来操作，避免无原则调价导致利润的损失或者销售产生抗性，价格调整幅度小，渐进式地平稳地上扬，基本以百元平方米价格调整。频率较快，形成价格不断上涨，但实际价格上涨幅度小的特征，由于每次调价后楼盘总有种市场的瞬间断层，因而如并没有特别的概念支撑，则必须准备适当促销补救措施，作为价格局部过渡。如下表所示销售量套销售价格引导试销阶段元平方米元平方米外地推销与本地强势攻击阶段元平方米元平方米元平方米冲刺阶段元平方米元平方米清盘阶段元平方米其次，销售推动模式指依据销售进展机动灵活地调整价格，般来说是在项目聚集了十足的人气后，为进步制造销售热潮，以调高价格的方式来对犹豫中的客户形成压迫性氛围项目极为畅销，如不尽快行动，将不得不以高价购买甚至错失良机。销售价格控制基本如上所述。销量控制价格控制时间控制三位体，紧密结合，相互协调。房子掌握在手中，就能控制价格。随着时间的推移，不断调整价格，并根据不同时间段推出不同层次，那么整个营销过程就是个比较完美的营销控制过程。广告策略广告思路应对推广思路，制定有效的广告策略和正确的媒体策略，布局周详的广告计划，创造高知名度，进而创造高价值，圆满达到营销目标。并且在销不妨逆向思维。副标题关注现在，不如投资未来,正文随着碧云国际工社周边世界五百强企业的稳步发展，个超大型的国际社区正在浦东金桥悄然崛起。越来越多的外籍高管和企业领导人将植根于此，进而带来无可限量的浩荡商机。看来，用现在的资本投资金桥的未来，是件再好不过的事情了。针对与金桥开发区内公司有商务联系的公司目标消费群体，拟订用理性诉求，初步定聚焦时尚办公分享金桥价值办公系列广告主标题时尚办公镜头副标题谁说公司不能挤进世界强正文碧云国际工社独占浦东金桥晶钻地标，世界强企业环聚其间，激荡无限海量商机万低首付，令企业轻松进驻核心地标，与世界至尊企业齐头并进,广告主标题时尚办公镜头副标题离商务中心那么近，连传真机都可以省了,正文碧云国际工社的商务中心拥有全套先进的办公设备，精装修小户型户户配送家电家具，智能化宽带网络和无线上网应俱全。轻松办公，无往不利,广告主标题时尚办公镜头副标题赵总，签完合同去楼下打壁球,碧云国际工社不仅是个理想的办公场所，更兼备了完善的配套设施，华贵大堂尊显企业不凡实力，全星级酒店式服务让您的业务在举手投足间轻松达成。针对与为中高层管理者与有商务关系客户提供住所周边企业的在市区有住房，因工作原因需要在金桥开发区有休息场所与金桥开发区内，外省市高素质高学历在上海无住房青年人才或者具有独立居住倾向的本市青年群体的消费群体，拟订用感性诉求与理性诉求相结合，初步定为定律系列广告如下例自居者系列定律主标题我们要有新做法,副标题第定律切思想均不应保持常规思维状态或静止状态，即时有外力迫使它改变这种状态也决不屈服。正文终于有了套自己的房子，不用再生活在循规蹈矩的精神桎梏下了,让思想在书香里恣意奔跑吧,让思维攀爬在绚丽的窗帘上吧,让思绪飘扬在窗外紫蓝色的星空中吧,即使在梦中，也能享受到风驰电掣般的思维快感,没有人能改变我的生活态度，因为这里是我的天地碧云国际工社。广告主标题我们要有新做法,副标题第二定律生活质量的提升速度与自我努力成正比，与自我能力不构成直接比例关系。正文有超过百个人夸赞过我的能力，但只有两三个人佩服我的努力。现在，他们和我都选择在碧云国际工社里享受成功的结果，我想，比我更有能力的人不定能拥有这样的美好生活。广告主标题我们要有新做法,副标题第三定律,享受生活与成就事业是对相互依存的力，它们的大小相等，方向相同，并且互为吸引。正文生活是用来享受的，事业也样。刺激的工作让我血脉贲张，闲逸的生活更叫我神往。从公司到碧云国际工社不过几分钟的路程，在这条路上，我可以恣意玩味两种不同的生活方式。广告主标题我们要有新做法,副标题第四定律,装修可以呈现个人的思想高度，而时尚则需要更多合力。修拉的大碗岛的星期天下午在我入住前已经站立在了我家的墙面上，不知道新印象主义的人只会赞美这里的精装修做得真不错，然而，我绝不满足。只有在碧云国际工社碧蓝的游泳池旁约请宾客高尚的会所里上网聊天草绿色的网球场内挥洒球技，才能让我捕捉到真正的时尚气息。广告主标题我们要有新做法,副标题第五定律,舒适工作轻松投入悠闲生活小时菁英工社里的新财智生活正文我靠,上午传真机坏了，还好楼下有商务中心，终于把合同及时传到了那个美国公司两点半隔壁又搬来个新房客，好像是什么大企业里的经理，管他是谁，只要给我租金就好,晚上和在三楼的法式咖啡厅了下，感觉很不错。看来碧云国际工社倒真是选对了,广告主标题我们要有新做法,副标题第六定律,激情与优雅之间，遵循着能量守恒他们都说我这人捉摸不透，会儿象俄国兵士那样豪醉畅饮，会儿又流露出法兰西民族特有的精神气质。没办法，谁叫我待在这个碧云国际工社里呢那么多异国居者都成了我的左邻右舍，再这样下去，我真要变成精神混血儿了。广告主标题我们要有新做法,副标题第七定律,生活的变量，因些定量而凸显其个性价值。正文定量浦东金桥晶钻地段，世界强荣耀之所变量无论周围的环境再怎么变，碧云国际工社都无动于衷。因为浦东金桥永远是上海的辉煌和荣耀。我要做的，只是和身边的世界五百强企业起奔跑,定量全产权精装修小户型变量不管它是工作室也好画室也好会客厅也好棋牌社也好总之，在碧云国际工社里，我有了自己的装修房，切都已尽善尽美，下步就是，想干什么就干什么。定量全星级酒店式服务及配套变量总想享受更多甜美的咖啡，激扬的工作，健康的阳光，丰盛的文化还好，我想到的切，都能在碧云国际工社里实现。广告媒介优胜劣汰，立体围攻理由吸引市场产权式酒店之广告媒体上的经验，借鉴其在媒体选择媒体组合媒体时段上的最有效值，排除低效媒介，作到有的放矢事半功倍。从平面楼书到立体售楼中心从区域造势现场横幅引导旗等到全市与外地的广告攻略等，达成全方位的知名度。广告预算广告费用拟订为项目销售额的，因此费用初步定位万元。三销售与费用预测售中通过定的公关活动，赢取消费者眼球。本项目广告思路应紧密围绕推广思路，渲染星级酒店装修配套包租，本案位置，渲染金桥开发区内大量世界强跨国企业为本案房产带来巨大的商机，为本项目绵绵不断的收益。切强化购房者信心，表达出项目具有安全而高额的投资回报，刺激本案消费群体。广告对象与营销目标消费群体应相吻合，即通过长期租赁，以租金形式与土地自然增值获取收益投资客通过房产价格上涨，进行低吸高抛获取定收益投资客与金桥开发区内公司有商务联系的公司为中高层管理者与有商务关系客户提供住所的周边企业。在市区有住房，因工作原因需要在金桥开发区有休息场所金桥开发区内，外