分析。每天每周三次以上每周两次每周次每两周次每月次更少消费需求分析消费金额可以从多维度来分析消费者的消费金额数据。可以分为本地的和外地的可以分为超市大卖场，购物逛街，娱乐活动，外出就餐可以分为少于元，元以上来进行分析消费习惯分析现有商业满意程度可以从多维度来分析消费者对于现有商业的满意程度。可以分为本地的和外地的可以分别就餐饮，娱乐，购物分开分析对于满意维度可以非常满意，满意，般，不太满意等还可以做出餐饮，娱乐，购物满意度和收入的交叉分析表来进行交叉分析。概念测试未来本项目应该包含的商业类型通过对被访者对于新项目中应当包括的商业类型选择，通过综合比较，选择未来该本项目应该包含的商业类型。应当考虑包含的商业类型中小型餐饮，娱乐中心，大型餐饮，便利店，超市，大卖场仓储式超级市场应当考虑包含的购物服务场所男女士服装，银行，运动服装鞋及体育用品，皮鞋手袋及其它的配件，化妆品钟表首饰，便利店，童装及玩具，邮局，数码产品，家用电器，美容美发中心，家具及家居用品，婚纱摄影。应当考虑包括的娱乐设施健身房，茶坊，运动场所，电影院，酒吧，儿童游乐园，夜总会，网吧，舞厅迪厅，棋牌室，电玩中心，水护理保健。概念测试光顾可能性整体来看,大部分人可能或肯定会光顾新项目，其中本地居民中，可能会光顾的比重达到了，其中肯定会光顾的比例达到了非本地居民中，可能会光顾的比重为，比重本地居民，其中肯定会光顾的约为。做出光顾可能性与收入的交叉分析表，并做出分析结论。概念测试使用的交通工具关于新项目的光顾顾客的所使用的交通工具，分为本地居民和非本地居民。交通工具列表公交车，私车出租车，轨道交通，自行车电动车摩托车，步行等。结论根据消费者调查的各项指标，得出分析结论。分析此物业适合的各个业态，具体的门类等。零售商访谈零售商访谈目的及方法目的了解不同行业零售商对本地市场的看法测试不同行业零售商对本项目的兴趣了解个别零售商的经营情况和发展计划了解个别零售商对面积及其他需求方法走访面谈的方式或以电话访问形式主要分别四大类餐饮娱乐时装专卖店专业市场可以根据具体项目的需要进行适当的调整受访者数目受访零售商可以分为餐饮，娱乐时装专卖店专业市场列出不同的商家及对应的子类别整体零售商市场调查结果列出不同类别的被访谈的零售商的数目，有意承租的零售商的数目，占比本,具体的参照值可以参考以下表格不作为报告内容，只作为参考部分参考值收入假设针对不同区域的办公零售，假设了不同的租金水平，如下所示。收入增长率的确定基于对房地产市场的价格发展趋势的判断。其他假设税费房产税所有租金收入的营业税所有销售收入和租金收入的其他假设以下为经验假设，可以根据项目实际情况修改�折现率基于行业经验，为合适折现率�资本化率。年为财务分析的最后年，之后的所有现金流将通过资本化的方法反应在年。�财务分析为年现金流分析�银行开发贷款利率采用�假设自有资金为总投资的，其余通过贷款和项目销售资金回笼解决。全投资财务分析结果需要得出包括内部收益率净现值投资回收期等财务指标来供分析比较敏感性分析�投资回报对收入售价租金较建筑成本敏感�应在适当控制建筑成本的基础上，提高产品质素，提高项目售价和租金，从而获得最大回报贷款情境财务分析结果目前价值评估对于收购项目，需要做目前价值评估价值评估三种方法折现现金流法，成本法，比较法成本法是以假设重新复制待估房地产所需的成本为依据而计算。成本包括购置土地费用建造建筑物费用和正常利税。折现现金流法是以项目现在及未来的租金收入为依据而计算。比较法是房地产买卖过程中运用得最为普遍直观的种方法，也最容易被般市场参与者所接受，其原理在于选择相似位置建筑特征物业组成和规模的项目的转让价格为估价依据。未来价值评估被般市场参与者所接受，其原理在于选择相似位置建筑特征物业组成和规模的项目的转让价格为估价依据。未来价值评估研究结论结合上述的所有分析,得出该项目可能的业态的组合,并且结合综合分析,得出业态的组合的比例,并且给出开发规划的初步建议和要求进行潜在的零售商客户分析。个别零售商反映列出典型的运营商的现时运营状况，未来的拓展计划，开铺或者选铺的主要考虑因素，对本项目的意见评语。总结总结�餐饮�娱乐电影院卡拉茶楼�时装�专卖店专业卖场家电连锁玩具可比案例分析项目所在城市项目项目简介商场概况借鉴之处项目简介开发商开业时间地理位置总建筑面积物业构成商场概况概念建筑面积楼高商铺数目消费群体单日人流出租率各个楼层的业态借鉴之处项目所在城市项目项目简介商场概况借鉴之处项目所在城市项目项目简介商场概况借鉴之处零售发展建议项目定位因素市场供应方面项目定位因素市场需求方面项目商业定位建议档次定位功能定位规模商业概念及主题建议目标消费者分不同的业态,分析不同的目标消费群业态及商户组合建议主力租户非主力租户租售策略建议对于主力租户对于非主力租户出售可行性建议租金出售率预测开业元年内部及外部人流动线安排外部交通内部交通人流动线项目内外设施建议商业部分的车位建议高星级酒店市场研究项目所在城市概况项目所在城市旅游市场概况海外入境旅游客源市场逗留天数季节性国内旅游项目所在城市旅游总收入及占全市经济比重项目所在城市酒店市场概况项目所在城市酒店需求�旅游市场�会展经济�其他项目所在城市酒店供给发展市区酒店地理分布未来供给量项目所在城市酒店市场表现酒店建议基本原理地块分析竞争及可比性酒店组合分析地址档次开业时间规模配套经营数据市场业绩竞争力分析酒店市场未来预测市场前景酒店定位及配套设施建议酒店定位及配套设施建议方案大办公小酒店酒店定位及配套设施建议方案小办公大酒店酒店市场入住率预测预测方法相关酒店供给量预测竞争市场状况渗透率预测客群定位酒店财务预测假设条件收入客房部，餐饮部，其他部门预测开支开支项需要包括未分配的营业费用行政管理费用系统费营销费用能源费用管理和维修费用管理费用间接费用物业保险房产税家具固定装置和设备预留净利润净营业利润也称为折旧分摊财务费用和税前利润。项目开发综合分析整体定位各组成部分协同效应竞争力分析项目整体办公楼零售餐饮高星级酒店开发规模规划初步建议项目整体办公楼零售餐饮高星级酒店开发规模项目开发时序和结论财务分析财务分析方法要求最少起码使用采用净现值和内部收益率以衡量项目的财务可行性规模假设成本分析土地成本建筑成本其他成本假设需要覆盖的费用成本有开发管理费用,专业管理费,物业销售营销费用,不可预见费用,相关业态经营成言，理想的项目位置是核心商务区，并配备有高标准的物业管理。这些项目的用户比较注重企业形象，对租金合理水平内相对不敏感。可参照�对比市场不同品质的乙级项目可以看到，低廉的租金是些乙级项目最大的卖点，通过低租金取得理想市场表现的有和大厦。国内中小型租户对于层高并不敏感，没有特别要求，他们关注的焦点往往是租金水平。办公楼市场未来需求预测项目所在城市未来办公楼需求增长源动力可以从以下部分来分析未来办公楼的需求变化情况的增长预测，是否有对办公楼的增长需求对外开放的程度，行业结构的调整和变化，对办公品质要求的变化是否有对办公楼的变化需求国外企业的进入，外资投资是否有增长变化从而带来对于高档写字楼的要求区域内企业的发展，数量的增加需求预测模型需求预测模型可以有以下几种，微观预测法项目区域企业数量及分类项目区域企业发展预测项目区域企业人均办公面积宏观预测法宏观经济预测宏观吸纳量预测项目竞争力分析比较法可比项目研究合理规模确定微观预测法，首先找出区域内典型行业企业，例如制造业，贸易业及其他，与高科技，专业服务行业企业，通过这些分行业的行业增长率得到未来新增就业人数总数的预测，结合人均办公面积需求得出未来该区域内办公楼需求量的预测。最后结合该区域内典型写字楼的竞争项目，进行合理分配，得到需求的预测结果。宏观预测法，根据办公市场需求基本关系式当期需求当期吸纳量当期吸纳量当期累计吸纳量前期累计吸纳量在这个等式基础上，我们可以得到办公市场需求的预测步骤，如下用回归模型拟合未来累计吸纳量预测未来累计吸纳量计算未来当期吸纳量确定未来年度市场需求比较法同比现在和未来的同级别写字楼的平均规模，考虑到本地区域市场办公楼的市场吸纳速度，般来说特定体量的写字楼经过年时间可以在市场上面达到个行业平均的入住率，根据入住率测算本写字楼的物业测算，可以反算出本物业的写字楼合理体量。项目所在城市办公楼市场小结在此段结合上述分析，得出本项目作为办公楼物业的优势和劣势分析，并结合几种模型，得出结论，如果是发展写字楼的话，合适的体量是多少。办公物业开发建议项目最优规模测度模型多属性决策模型办公楼项目市场进入时间确定对于进入时间的确定方面要考虑到本项目的固有的建设改造周期，另外个方面需要结合市场的供需状况选择合理的时间。前者主要是自身因素，可以通过整体工程测算取得。后者要结合未来的市场供应情况，来选择合适的时机。本项目规模估计项目竞争力分析根据市场研究及市场成功案例，确定决定本物业办公楼竞争力的关键指标及其权重。通过比较分析该区域市场对于选择物业的关键考量因素来分析，考量因素通常包括开发商背景，配套设施，可及性，市场营销，物业协同性，物业管理，建筑规格，区位及商务氛围等因素，可以通过建立百分比的占比来选出客户的关键因素，通常排列前三的或者比例超过因素为重要因素，我们称之为竞争力关键因素。并且项目所在城市整体零售市场的总结结合上述分析，得出项目所在