不多，而多层住宅销售均价已达元左右，因此，城市中心区域高层住宅市场潜力较大。综上所述，本项目是高层商务办公与高层住宅的差异产品，同时也是综合产品，既能满足商务办公的需要，也能满足高层住宅的需求，在城区用地异常紧张，土地使用政策的彻底改变之时，商务旺区的黄金地块的增值速度加快，本项目充分突现地块的绝版效应。本项目与上述很多项目相比，有质高价优的优势，在土地量化高层预热期五年将至之时，高开低走的高层商务公寓必将受到部分喜登高望远豁朗开怀弃城市烦杂压抑爱生活静思雅秘的客户群的青睐。第三部分市场营销营销策略品牌策略充分利用古井集团是安徽省大型国有企业，国内著名的上市公司之的品牌形象，展开宣传，实时引导。在项目的前期着重突出澳鑫房产的综合实力，突出古井集团古井假日酒店的成功典范，结合位于古井假日酒店对面十五中楼下的百花大厦销售展示中心，实施品牌策略，奠定百花大厦商务公寓的市场形象利用位于市内主干道寿春路与阜阳路交界区域百花井地名优势，发挥其历史悠久深入人心的市场影响力，打造出合肥市的商务公寓品牌是百花商务公寓大厦。价格策略销售价格分析本公司根据市场调研资料分析，推出的销售价格排定，极具市场竞争力，在实施的过程中会根据市场的变化不断做出调整，以求达到最佳的市场销售价格。此价格排定表所考虑的主要因素是不同的楼层不同的位置不同的户型布局以及不同的销售时间等。百花大厦销售价格览表楼东楼表朝向朝北朝南房号户型户型户型户型户型户型三房二厅二卫三房二厅二卫四房二厅二卫五房二厅二卫四房二厅二卫建面楼层单价单价单价单价单价二十九空中别墅二十八二十七二十六二十五二十四二十三二十二二十二十十九十八十七十六十五十四十三十二十十九八七六五商场四三二带四或三的楼层，在做促销活动时可采取优惠措施。楼西楼表朝向朝北朝南房号户型户型户型户型户型户型三房二厅二卫三房二厅二卫四房二厅二卫二房二厅二卫四房二厅二卫建面楼层单价单价单价单价单价二十九空中别墅二十八二十七二十六二十五二十四二十三二十二二十二十十九十八十七十六十五十四十三十二十十九八七六五商场四三二带四或三的楼层，在做促销活动时可采取优惠措施。楼东楼表朝向朝北朝南房号户型户型户型户型户型六房三厅三卫六房三厅三卫五房三厅三卫五房三厅三卫建面楼层单价单价单价单价二十九二十八楼西楼朝向朝北朝南房号户型户型户型户型户型六房三厅三卫六房三厅三卫五房三厅三卫五房三厅三卫建面楼层单价单价单价单价二十九二十八至五层商场售价表楼二百花大厦项目营销计划组织和控制营销计划原则根据施工计划，结合营销策略，制定详细的营销计划，在详细计划安排的时候，力争兼顾到工程款项的现金流量，降低自有或贷款资金的投入度，提高资金的利用率。方案在结构封顶时，完成进度的，竣工时，完成进度的，交房后个月，完成销售进度的。组织概述根据本项目的重要性和特殊性，设公司副总经理负责制，下设两个销售中心，是现场售楼中心，是市场销售中心。现场销售中心设专职销售主任名，置业顾问人。市场销售中心设业务经理名，投资顾问人。要求上述人员均有大专以上文化，有丰富的操盘经验掌握能力，熟知房地产相关法律法规，具有极强的亲和力和市场拓展能力。营销控制的程序和方法原则是根据省城市场市级市场区域市场的情况，再根据每幢楼的总建面的销售指标要求确定基本均价，销售中根据楼层朝向坐落环境生活的便利性等差异条件确定销售的先后排定，根据销售进度比及广告推广的力度适时调整易销难销促销的顺序，最终达到销售统。在操作的过程中，根据不同的时间段特点，突出卖点，淡化弱点，统控制，提高项目的可操作性。合肥金蝶房地产销售有限责任公司单价备注五四三二共计个车位，每个车位计万元。销售市场投资分析本方案以类户型为例技术数据五房卧卫厨四房二厅二卫厨建面市场销售均价为元万元成本投入按八成二十年按揭计算首付万元按购房后年计息到可出租时利息万元投入成本万元月供元租赁收入每月的租金收入税金元支出月供还余剩元年租赁收入万元收益不计利息收入只需年能收回期次投入的万元万元收益状况评述从年开始，每年除去银行的月供费用外，收入为万元，年可收回含银行贷款在内的全部投资。银行按揭到期之前，就已全部收回了投资。渠道策略金蝶公司是安徽省成立最早的房地产销售公司，除了有娇人的业绩和丰富的操盘经验外，同时还有多种不同类型的销售渠道。根据本项目的特点，公司将利用外界关系采用外商企业境外人士推荐预约销售采用相关集团业内人士认购和互动销售开展异地展销方式销售同时结合现场销售电话销售广告销售等多种渠道进行。广告策略本公司将通过有形的，无形的适时适度适量的从房地产销售的专业角度进行广告动作，争取达到立体效应，最佳效果。具体方案如下告知篇在百花大厦开盘前可运用定的软文形式做先知性的软文广告，让业内人士对百花大厦项目增加了解，让社会有定的关注，为下步形象宣传打下良好基础。软文形式广告安排序号名称广告形式大概内容完成时间推广时间澳鑫集团商务大厦征名征文活动新安晚报合肥晚报安徽电台广告广播电台每周次大厦基本情况征名征文要求，配大厦立面效果图。年月日年月日征集百花大厦销售展示中心设计方案邮递各大设计院新安晚报合肥晚报安徽电台广播电台，每周次。提供设计条件提出设计要求刊出征名结果并告诫参与者配以大厦立面效果图。年月日年月日招聘百花大厦销售中心主任副主任投资顾问置业经理等人员。新安晚报合肥晚报安徽电台每周次招聘条件招聘人数登出售楼展示中心方案已定消息配大厦立面效果图。年月日年月日备注上述所提供的条件和要求另行安排。如果设计方案稿件很多，可利用春节期间开展方案评选，评选方案分期刊登。刊登方案评选，将春节的长时间很好过渡到三月份。前期预热在百花大厦正式开盘前的段时间里，主要采取各种形式作预热性的广告，着重体现引起消费者的关注打出古井集团澳鑫房产，打造百花大厦的品牌效应针对目标客户群的范围逐步进行广告宣传。软文形式广告安排序号名称广告形式大概内容设计完成时间推广时间以软文形式，介绍百化大厦商务公寓的社会现象和发展前景新安晚报合肥晚报商务公寓的发展前景，投资商务公寓的市场收益。年月日年月介绍百花大厦的规划设计和智能化配置状况宣传单面送相关人士酒店新安晚报合肥晚报百花大厦的功能介绍百花大套的智能化配置优点介绍。年月日年月日百花大厦前期预售造势，提前告知，推出销售方案新安晚报合肥晚报古井酒店内宣传单页的介绍。告知百花大厦发售的信息告知百花大厦购买的具体方案推出销售策略如买卖楼花等。年月日年月日百花大厦开盘介绍，百花大厦开盘推广方式合肥晚报新安晚报告知百花大厦的开盘时间，年月日开盘发售。年月日年月日开盘预售销售期百花大厦作为合肥市区域高级商务公寓，其品牌度美誉度和形象方面，都具有定的内涵，在对古井集团澳鑫房产的品牌提升的同时，提高百花大厦的知名度，其宣传思路是多方面的。开盘预售的活动策划及宣传售楼中心形象展示，楼书单页宣传通往各地市的高档旅游车背套及小彩旗展示异地展销，可选择芜湖安庆蚌埠淮南六安亳州等在古井假日酒店内开展多种形式展示，印制简单的宣传手册，配发在各客房内。促销策略通过广告，利用价格实施品牌宣传，通过略带古井酒类文化内涵的各种活动，突出澳星房地产的综合实力采取分类分档分形式的各种方法开展促销。促销的过程和力度将通过营销经验加以掌控。销售促进策略本策略是本公司运用最擅长的种策略。在销售的过程中可通过静态的掌握和动态的跟踪，不断的修正销售总策略，策划出环环相扣循序渐进的又不断具有新意的销售促进办法，完善销售促进策略。杏林花园就是在面对市场竞争激烈利的情况下，销售陷入困境时入住的，本公司运用此策略的专业技巧，打造出许多经典事例，使得杏林花园平稳的按照我公司掌控的销售策略运行。公共关系人员推广