合计日常维修能耗费元月管理费用支出总计元月管理费及利润项目总费用税金比率月度支出管理费及利润合计原盛国际广场物业管理策划书法定税金项目总费用比例月度支出税金合计管理费用支出总额元月建筑面积平方米物业管理费元平方米月原盛国际广场物业管理策划书原盛国际广场承租招商方案项目概况原盛国际广场地处于郑东新区起步区内，西临郑东新区政务区，东依新国道，南侧近临七里河，地块北侧金水路及西侧东风东路为城市主干道。距新区中心约公里，距东南部未来的城市综合交通枢纽站约公里，西距开封约半小时车程。规划总建设用地面积平方米，合亩，用地性质为商业服务用地。市场定位原盛国际广场地理位置优越，交通便利，四通八达左右逢源，自然环境良好，商业金融优势突出，将打造成为新的城市黄金地段，发展成郑东新区政务物流区的小型中心，成为个集办公酒店商业餐饮娱乐等诸多功能于体的高档次大型都市综合体。功能定位原盛国际广场是个集办公酒店商业餐饮娱乐等多种城市功能于体的综合体，其功能衔接区域明确的功能设计理念，将商业餐饮娱乐等内容整合为以商业广场与商业街为核心的模式。地块内的办公酒店等功能则相对集中成为若干高层独立分区，便于交通分流，并共享部分公共设施。原盛国际广场物业管理策划书队伍的组建个富有热情精干强大的招商队伍是招商的工作的关键。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才招商经理人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验尤其要擅长招商运作，懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。招商主管若干，分别负责项目招商大区的工作招商主管应具备定的招商运作经验，长于说服鼓励性的谈判，具团队合作精神服从意识和大局观念。企划主管人主要职责是贯彻执行本企业经营发展战略方针，配合招商，经营需求，结合实际制定本公司广告策划并组织实施。负责对商场宣传布署总体规划工作，作出建设性的意见，统筹安排促销，成列，美工工作。设备工程安装管理，主要职责是入租设备工程安装管理，电气管理，维护管理商场的整体工程运行，同时满足正常开业。协助经理开展工作。严格审查招商户经营资格及入住手续。负责租户单位日常管理工作，督促租户单位认真履行招商合同。商务助理若干，主要职责是帮助线招商人员作好内务资料物品来电来函来人洽谈信息收集等和会务组织等工作。其它服务人员如文案平面设计接线及接待人员。人员的培训培训主要有以下几个方面使团队成员对原盛国际广场项目的现状有清楚的认识。沟通技巧如接听电话接待语言洽谈技巧仪表举止等，以及培养团队成员的职业感。招商谈判的专业知识招商流程谈判技巧接听电话注意事项等。原盛国际广场物业管理策划书招商要旨招商策略说明及合同解读等。确定招商谈判的原则由于招商谈判的目的是在于使参与谈判的商家能符合我们的目标和利益需要。要达到目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定些基本原则。谈判对象的广泛性多样性和复杂性商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的变化的。所以我们的谈判人员要围绕原盛国际广场的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。谈判条件的原则性与灵活性原盛国际广场招商的目标要具体体现在谈判条件上。条件具有定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判人员必须坚持的原则。这特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。谈判口径的致性在谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。为此我们要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的致性。谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。进行招商谈判的准备工作所谓招商谈判的准备就是指在思想上物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是项目招商的基本宣传资料，关系到项目的形象。原盛国际广场物业管理策划书准备谈判的依据明确谈判目标，包括最优期望目标实际需求目标可接受目标最低目标等规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点谈判可能出现的问题及对策选定谈判方式确定谈判期限。确定招商方式项目洽谈会项目发布会经济技术合作交流会投资研讨会登门拜访。掌握几项细则要维护好原盛国际广场的产业经营黄金比例。要维护好原盛国际广场的统主题形象和统品牌形象。原盛国际广场是种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是个无序的大杂烩，必须是个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。原盛国际广场的招商目标要能够在功能和形式上同业差异异业互补。同业差异就是市场有定承受力，不能盲目招同品类的店进入。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。原盛国际广场物业管理策划书原盛国际广场的经营方式可采用自营联营和租赁。毕竟原盛国际广场是个以零售为主的商业组织形式，而零售是个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，同时在条件容许的情况下，核心主力零售店可尽量自营部分或全部，这样可以加强经营控制力度，有利于原盛国际广场长期经营其次可增强其他商户与之合作的信心第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以联营为主租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。特殊商户招商优惠原则。以点代面，特色经营可作为原盛国际广场的经营特点。特殊商户是指具有较高文化艺术科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。租赁经营采用放水养鱼的原则。因为原盛国际广场经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个原盛国际广场作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户物业才能共赢。放水养鱼的原则可以理解为先做人气，再做生意的原则。统招商的管理要充分体现和强调对商户的统服务。统服务包含统的商户结算统的营销服务统的信息系统支持服务统的培训服务统的卖场布置指导服务统的行政事务管理服务统的物业管理服务等等。这个统服务不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个统服务就是要求服务出购物中心的品牌与特色来。原盛国际广场要具备完善的信息系统，为管理者广大签约商户和顾客都提供便利。当然，便利各有不同，有管理便利财务核算便利营销便利经营决策便利结算便利消费便利等等。原盛国际广场物业管理策划书建立统的信息平台，进行精细化的管理，不但能够为顾客提供统收银消费卡通等便利的服务，还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，招商不是个开业前就完结的工作，实际上购物中心的招商是个无限循环的工作，这都需要信息系统的分析支持。商业布局设想定位为高档商业中心，招商客户群为国际知名品牌，国内知名品牌厂商国际连锁集团。主营项目高档超市休闲系列。进口化妆品姿生堂娇兰等高档珠宝谢瑞琳等世界极品服装阿玛尼杰尼亚等高档手表高档皮具路易威登等高档工艺品高档笔。高档女装系列休闲装手袋女饰品精品鞋店精品裤店女士内衣。高档男装系列休高闲装皮具男饰品精品鞋店精品裤店男士内衣领带。儿童服装高档床品进口饰品店精品工艺品体育服装体育器材。餐饮。娱乐休闲。家私布艺古玩画廊厨房用品书屋。肯德基麦当劳必胜客罗杰斯茶叶店酒吧。屈臣氏医疗诊所健身中心美容中心美体瘦身茶社写真工作室数码工作中心药店营销理念。人员配备计划组成支强有力，专业的招商，租户物业管理，企划队伍，具体如下原盛国际广场物业管理策划书招商经理人招商主管人设备工程安装管理人企划主管人商务助理若干招商人员岗位职责招商部经理主要职责根据购物中心经营方针与要求，制定招商部计划，并组织实施。负责购物中心整体商场策划，布局，商品组合及与厂商协调，公司整体企划，促销等，确保商厦经营指标达成。组织，管理招商，企划团队，培训及辅导招商人员。对招商部门厂商引进，人员招聘，促销方案及相关合同及发生交际费用审等负责。招商主管主要职责负责整个楼层招商，布局，商品组合及与厂商协调，确保招商品达成。配合公司整体布局，完成公司下达指标。入租设备工程安装管理，电气管理人主要职责入租设备工程安装管理，电气管理，维护管理商场的整体工程运行，同时满足正常开业。协助经理开展工作。严格审查招商户经营资格及入住手续。负责租户单位日常管理工作，督促租户单位认真履行招商合同。原盛国际广场物业管理策划书企划主管人主要职责贯彻执行本企业经营发展战略方针，配合招商，经营需求，结合实际制定本公司广告策划并组织实施。负责对商场宣传布署总体规划工作，作出建设性的意见，统筹安排促销，成列，美工工作。具体运作设想本着先做人气，再做生意的原则。服务中心设立商务经营部，采用商务承租的形式，与发展商共同培育市场，具体设想如下为便于招商与管理，发展商需在商业区内提供物业套面积不小于平米的办公用房前期开办费元由发展商在交房前个月支付给物业公司，并协助物业办齐各类相关的手续由于此项目地处郊外，人气的聚集需要定的时间，所以自竣工交房起年内的商务租赁将难有作为，如在此年期间，发展商免收物业的租赁费，同时物业在第年只按元月的价格向发展商收取物业费，第二年则免收发展商的物业管理费，这样发展商两年可减少支出万元，以此达到在两年内聚集人气，为以后的商务租赁打下基础年限商业街面积物业管理费单价发展商年度少支出元第年元月第二年元月合计在竣工交房起第三年内物业按元天的均价向发展商支付租赁费面积按计，即每月租金为元在竣工交房起第四年内物业按元天的均价向发展商支付租赁原盛国际广场物业管理策划书费，面积按计，即每月租金为元在竣工交房起第五年内物业按元天的均价向发展商支付租赁费，面积按计，即每月租金为元五年后的租赁费视市场情况再定第三年起租赁期间的物业服务费由业主按标准支付给物业公司业主自用部位的能耗费用由业主自行支付装修费用由租赁人承担。注以上方案有待于在对市场深化调研的基础上，做出进步的调整。原盛国际广场物业管理策划书结束