区位于建筑群北部，有家品牌餐饮茶房豪华会所和办公区区和区位于建筑群东部，区处于复兴小街，是各类风味餐饮美食街区处于复兴正街，是纯粹商业区区位于建筑群西部，主要是濒海西式餐饮酒吧各类文化设施和精品购物区区位于建筑群南部，是国际影院和娱乐中心。本项目分两期建设，期工程包括功能区及广场建设，建筑面积二期工程包括功能区，即国际影院和娱乐中心，建筑面积。项目期工程总投资万元。其中自筹资金万元，申请银行固定资产贷款万元，其他方式融资万元。项目二期工程总投资万元，业主自筹万元，拟向银行申请中长期借款万元。第二节研究依据与范围研究依据海南省咨询投资公司与海南复兴房地产开发有限公司签定编制项目可行性研究报告合同书。建设单位提供项目有关资料。现行建筑设计规范。现行建筑结构规范大全。现行建筑设备规范大全。投资项目可行性研究指南试用版。民用建筑设计通则。项目规划初步方案。二研究范围可行性研究报告范围是项目建设背景及必要性市场分析与预测建设地点与建设条件建设内容及建设规模建设方案环境保护与节能项目组织机构与劳动定员投资估算与资金筹措项目进度安排财务分析与评价等。第三节技术经济指标海口新外滩复兴城期工程商业步行街主要技术经济指标主要技术经济指标表项目期总建筑面积总投资万元申请固定资产贷款万元全部投资税后内部收益率全部投资静态回收期税后个月全部投资财务净现值税后，万元投资利润率投资利税率二海口新外滩复兴城二期工程国际步行街主要技术经济指标主要技术经济指标表项目二期总建筑面积总投资万元其中固定资产万元建设期利息万元流动资金万元申请固定资产贷款万元全部投资税后内部收益率全部投资静态回收期税后年全部投资财务净现值税后，万元投资利润率投资利税率第四节研究结论海口新外滩复兴城项目是海南复兴房地产开发有限公司与海南佳贸实业有限公司共同筹资兴建独具行业特色具有流服务水平集餐饮购物健身娱乐文化休闲旅游观光商务服务会议中心等为体多功能综合性大型滨海商业服务建筑群。项目建设为海南省乃至海口市打造驰名旅游城市增添了新亮点，同时将成为海口市世纪大桥和万绿园带又道亮丽风景。项目建设符合海南省投资发展方向，符合行业发展趋势和旅游产品需求，符合海口市城市发展规划要求。项目对海南省特别是海口市第三产业及旅游业进步发展将起到积极促进作用，为海南经济发展做出贡献。项目具有可观经济和社会效益，项目建设是必要。经测算，项目期工程总投资万元，全部投资财务内部收益率为税后，静态投资回收期个月，投资利润率，投资利税率。项目二期工程总投资万元，项目建成投入使用后，全部投资财务内部收益率为税后，静态投资回收期年，投资利润率，投资利税率。综上所述，海口新外滩复兴城项目建成后将具有较好经济效益和良好社会效益，是个十分可行项目。第二章项目建设背景及必要性第节项目建设背景自十三届四中全会以来，中国国民经济持续平均以速度递增，预计今明两年仍将保持速度。十六大和十届人大之后，根据党中央和国务院提出建设全面小康社会发展目标，海南省面临着难得历史发展机遇。继海南省政府提出省两地经济社会发展战略之后，最近在我省召开农村工作会议上省委提出要把海南建成中华民族四季花园和全国人民度假村发展目标。旅游业以及与此有关商业服务业定位越来明确。大力发展旅游业以及与旅游相关其它产业，乃是海南省产业结构调整中重中之重。海口市是海南省会城市，也是海南省政治经济文化中心。要大力发展旅游业，海口市首当其冲，理应率先垂范，把自身建设成为海南省旅游业中心旅游大市，带动全省旅游业发展，乃至带动全省经济发展。但就海口市目前现状，相对于成为个旅游经济名城尚存大距离。据统计资料显示年至年三年间，全省全年接待旅游人数平均以速度递增，年接待旅游人数达到万人次。但全省旅游消费呈现头热三亚不均衡态势。海口旅游业旺丁不旺财，众多游客只把海口当作中转站，而非旅游目地。据年统计，平均每位游客在海口停留时间仅为天，每人每天消费含住宿仅为元。主要原因是海口市景点少，休闲场所和配套服务设施匮乏。文化商业旅游也无特色无大旅游逗留价值。究其深层次原因，在于海口市城市规划和经营显得平庸而缺乏特色。论城市面貌，地业主自筹解决。第十四章二期工程财务分析与评价项目经济分析遵循主要依据中华人民共和国企业财务通则中华人民共和国企业会计准则中华人民共和国文化体育企业财务制度中华人民共和国文化体育企业会计制度中华人民共和国营业税暂行条例中华人民共和国城市维护建设税暂行条例海南省关于免征减征企业所得税规定建设项目经济评价方法与参数。二各项财务基础数据二期工程二期工程营业收入营业收入主要有二项。国际影楼收入估算按人均元人计算，上座率第年按计，第二年至第十年按计算，正常年营业收入为万元。娱乐中心营业收入按月营业额万元估算，第年经营负荷为，第二年为正常年营业收入为万元。二期工程营业税金及附加国际影楼工程属文化体育项目，根据国家规定按缴纳营业税，城市维护建设税按营业税，教育税附加按营业税计缴正常年营业税及附加为万元。二期工程营业成本及费用影片购买租赁费按国内市场价估算，娱乐场所原料按市场价估算，正常年为万元。燃料及动力费用按市场预测及海口市市物价局公布价估算，正常经营年为万元。服务人员工资及福利费本项目劳动定员人。服务人员人，月平均工资元月管理人员人，月平均工资元月福利费按工资总额计，正常年直接人工为万元。折旧费用办公用房复兴国际影楼及娱乐中心房屋及建筑物按年计提折旧费用，按年数总和法计算，残值率为配套设备按年计提折旧，残值率为办公设备按年计提折旧，残值率为正常年折旧费用为万元。修理费用按固定资产折旧估算，正常年为万元。摊销费用无形资产按年摊销，递延资产按年摊销，正常年为万元。其它营业费用按营业收入估算，正常年为万元。管理费用按员工工资及福利估算，正常年为万元。财务费用固定资产借款按年利率计算，建设期利息计入固定资产投资，经营期利息计入财务费用。所得税本项目所得税根据海南省人民政府规定享受免减二优惠政策，正常年按缴纳。税后利润分配本项目税后利润提取公积金和公益金剩余利润首先用于偿还中长期借款，还清贷款后利润用于股东分配。三财务分析与评价盈利能力分析本项目反映盈利能力评价指标如下指标名称单位全部投资所得税前所得税后二期工程财务内部收益率二期工程投资回收期含建设期年二期工程财务净现值万元二期工程年平均投资利润率二期工程年平均投资大产业关联度，房地产业发展可以带动和促进建筑业建材业金融保险业等行业发展，建筑业和建材业发展又涉及到机械钢铁石油等几十个工业部门发展。根据有关部门统计，房屋建筑成本中，是原材料消耗，而这些原材料则需要众多行业来提供。海南省海口市房地产业在经历了上世纪九十年代经济泡沫后，经过十几年休养生息，充实调整多种政策手段，近些年出现房地产复苏迹象，总体势头趋于看好。特别是些市场定位明确经营理念新颖地块优势明显品牌内涵丰富高水平高内质房地产，仍存在较大发展空间。市场前景仍然乐观。本项目内容涵盖了房地产旅游业商业餐饮业娱乐和康体文化等多种经营要素，这些要素通过市场对本项目产生了强大支撑。就旅游业来说，旅游业是第三产业重要行业。旅游业是包含行游住食购娱六大要素综合性产业。海南省旅游业发展空间是无与伦比。旅游业发展刺激交通运输事业发展，推动商业房地产业餐饮业繁荣。本项目具有差异化经营诸多优势。而差异化经营是赢得市场成功重要因素。首先，本项目用地所处区位优势无可比拟。属于级用地。这种区位固定性所造成差异性，赋予了本项目先天不可再得品质。其市场经营成功概率相当大。同时这种地域性使项目本身会产生永久不竭魅力，将达成地块开发与市场经营双赢。其次，本项目内涵丰富，具有商品效用多层次性，即同时具备生存资料享受资料和核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,总论第节项目基本概况项目名称海口新外滩复兴城项目二项目建设单位海南复兴房地产开发有限公司海南佳贸实业有限公司三建设单位简介海南复兴企业集团，核心企业有海南复兴房地产开发有限公司海南佳贸实业有限公司和成都世通经济开发有限公司等，是家以房地产为主营业务兼涉市政基础设施建设工程监理等的大型民营企业集团。拥有员工人，全资及关联公司家。分利用滨海大道龙昆路和世纪大桥旅游交通干道功能，发挥万绿园世纪广场和滨海公园旅游休闲功能，和周边旅游休闲设施酒店起，打造海口市休闲旅游商圈。为海口市创造全国流滨海休闲胜地。海南阳光空气资源是全国唯。滨海土地资源在全球都是稀缺，地处城市中心滨海土地资源更是皇冠上明珠。本项目确保滨海资源共享性。让全体市民和旅游者共同享受滨海地区各种旅游资源。打造全国流步行商业街。步行商业街是座城市窗口和名片，是吸引游客和顾客最基本因素。它正以其巨大商业价值和对城市振兴发展推动作用而成为中国未来商业形态重要模式。它不仅是城市商业缩影，更是城市人性表现。步行商业街景观和功能营造，将会给公司带来巨大回报和长期保值能力。本项目实施是海南复兴公司实施多元化战略重要步骤，通过本项目比较优势，将构建公司不易被竞争对手效仿能带来超额利润，支持企业发展后劲核心竞争力，最终实现公司发展目标。因此，本项目间仅为天，每人每天消费含住宿仅为元。主要原因是海口市景点少，休闲场所和配套服务设施匮乏。文化商业旅游也无特色无大旅游逗留价值。究其深层次原因，在于海口市城市规划和经营显得平庸而缺乏特色。论城市面貌，地处南方城市却无南国韵味论商业文化品味，比之北京王府井上海南京路又逊色甚远论椰风海韵，又远不及三亚。无怪乎众多游客游完三亚就登上返程。城市经营与产业支持间定位错失，使海口市只能如是而已。从商业角度看，存在问题也不少。诸如商业网点建设缺乏