准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,建设用地„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„编制依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„总平面布置图„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„建筑与结构„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„公用工程及辅助设施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第六章选址方案及建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„场址初步选择„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„建设条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第七章城市规划与环境保护„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„城市规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„环境保护„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第八章安全卫生消防与节能„„„„„„„„„„„„„„„„„„„劳动保护与安全卫生„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„消防„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„节约能源„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第九章企业组织与人力资源配置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„企业组织„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„劳动定员„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第十章项目实施计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„建设期„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目实施计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第十章投资估算与资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„„投资估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„总投资„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第十二章财务评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„评价方法与原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„基础数据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„财务评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„财务评价结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第十三章社会评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„社会评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„社会评价表„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第十四章结论建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第章概述项目概况由我公司投资开发海洋公寓地产项目位于钦州市育才路西面子才西大街北面，总体规划用地面积平方米，实际规划总用地面积平方米。结构类型框剪结构，地下层，层高为米，地上层，其中层为架空层，层高分为米，层为住宅，层高为为米，总建筑面积为平方米，计容建筑面积为平方米，地下室建筑面积为平方米，架空层建筑面积为平方米。机动车位个，其中地上架空层停车位为个，地下室停车位为个，地面停车位为个。主办单位概况广西嘉禾房地产开发有限公司年月日在钦州成立，地址钦州市文峰北路号，注册资金为壹仟万元，公司现有员工多人，其中经济师人，中高级技术人员占以上。嘉禾是家以房地产投资为主，集住宅地产商业地产建筑工程商业运营物业管理等为体大型现代企业。多年来贯坚持专业稳健求实创新精神，选择了条对环境资源生态充分保护利用可持续发展开发模式和发展道路。相继开发过钦州市钦南区钦州湾大道与永福西大街交叉路口金色海岸花园并赢得了社会各界高度认可。规划与时俱进，紧扣城市化建设是嘉禾多年来拓展模式，成功策略使嘉禾每个项目都成为城市发展坐标，极大提升了嘉禾品牌影响力。项目背景钦州市处在北部湾经济区核心区域，是大西南最便捷出海门户，于广西北部湾城市钦州市城市总体规划年以下简称总体规划近日获得了广西壮族自治区人民政府批复。批复认为，总体规划立足于钦州市长远发展，以贯彻落实科学发展观建设社会主义和谐社会为指导思想，符合钦州市实际情况和发展要求，对促进钦州市科学协调和可持续发展具有重要意义。原则同意总体规划。努力将北部湾经济区打造成为我国沿海发展新极，北部湾风生水起，开发建设热潮涌动，为钦州市大开发大发展提供了新动力。首先随着经济全球化成为深入发展，科技革命加速推进，全球和区域全作方兴未艾，求和平谋发展促合作已经成为不可阻挡时代潮流国家惯彻与邻为善以邻为伴周边外交方针，我国与东盟等周边国家睦邻友好和务实合作将得到进步加强。这些为地处北部湾经济区中心行施工方式。本项目工程计划自年月开工，至年月竣工，总工期年。为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市场分析，预计每期推出商品房有可采用分期付款形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力资金筹措可能性。项目实施计划本项目工程开发建设进度计划安排，具体实施进度见下表项目实施进度表时间任务年月至月年月至月年月至月季度季度季度季度季度季度季度季度季度编写项目建议书项目审批规划设计招投标主体施工装饰施工绿化施工竣工验收规划验收移交业子第十章投资估算与资金筹措投资估算总投资资金筹措本项目开发建设投资资金全部由广西嘉禾房地产开发有限公司各股东按股本项比例共同投入自有资金。根据项目建设度逐月投入。第十二章财务评价评价方法与原则基础数据财务评价本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行。财务评价结论通过以上分析，该项目总投资万元，销售总收入万元，利润总额万元，总投资利税率为，所得税万元，净利润万元，总投资利润率为，盈亏平衡点为，财务内部收益率，财务净现值为万元时，投资回收期年，贷款偿还期为年，平均偿债备付率为。表明该项目财务上是可行。第十三章社会评价社会评价社会评价原则和要求开展社会评价要认真贯彻国家有关建设发展方针政策遵循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发各项社会效益与影响，以及当地社区及人民对项目不同反应，促进项目与当地社区人民相互适应，共同发展。依据客观规律，从实际出发实事求是采用科学适用评价方法。遵循可比原则，按目标重要程度进行排序原则，以人为本原则，有无对比原则，力求使分析评价反映客观实际。二社会评价主要内容本项目作为房地产开发有着正反两方面社会效应。积极方面主要有是完善了钦州城区房地产建设，改善城区商住条件二是通过引进外资开发房地产项目全面提高了房地产开发水平三是通过项目建设聚集人气，促进钦州市商贸发展。消极方面主要有施工产生噪音和尘埃及增加住户居民产生生活排烟垃圾和出行交通不同程度影响当地居民正常生产和生活等。社会评价从以人为本原则出发，研究内容包括项目社会影响分析，项目与所在地区互适性分析。项目社会影响分析广西嘉禾房地产开发建设项目建设将极大改善钦州城区商住条件，有利积聚人气，促进县域经济发展，对社会发展极为有利。项目钦州是历年城市经济及城市建设发展数据钦州市政府对城市发展规划钦州市地方建按造价及政府相关规费收取标准钦州市房地产现状调研及未来发展第二章项目建设理由和意义项目提出理由加强城市基础设施建设，改善社会生活条件，促进国家或地区发展，发展文化教育卫生等公益事业，满足人民物质文化生活需要，增强城市和社会人民住宅需要。项目建设必要性项目建设意义第三章市场初步预测建设现状及年发展规划北部湾经济区各城市经济与房地产业运行现状，北部湾规划获批，无疑给正值低迷广西房地产市场注入强心针，缓解和对冲了目前市场消极影响，对正处于快速发展北部湾经济区房地产业来说，无疑夯实了发展基础。环视年北部湾经济区房地产市场，结合规划各城市发展方向以及重点工程，也许会对这市场趋势发展有所领悟。广西北部湾经济区发展规划以下简称规划对北部湾各个城市发展方向作出了较为清晰规划界定，强化了各城市间功能分工，并以南宁市为依托，建设具有浓郁亚热带风光和滨海特色辐射作用大南宁北海钦州防城港城市群，促进各具特色县城和小城镇集约发展，促进大中小城市和小城镇协调发展，成为全国重要人口经济密集区和中国东盟合作重点区域。南宁组团主要包括南宁市区及周边重点开发区，发挥首府中心城市作用，重点发展高技术产业加工制造业商贸业和金融会展物流等现代服务业，建设保税物流中心，成为面向中国与东盟合作区域性国际城市综合交通枢纽和信息交流中心。南宁城市发展要形成以邕江为轴线，西建东扩完善江北提升江南重点向南空间布局。加快建概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„主办单位概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„编写依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二章项目建设的理由和意义„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目提出的理由„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目建设的必要性„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目建设的意义„„„„„„„„„„„。规划指出，到年，城镇建设区控制面积为平方公里，包括四个等级。南宁城市建成区人口发展到万人，城市建成区建设用地控制在平方公里。即到年，南宁市区将扩大倍，市区人口翻番，平均每年城区人口将至少增加万人，无异于再造个新南宁。到年，北海城市建成区人口发展到万人，城市建成区建设用地控制在平方公里钦州城市建成区人口发展到万人，城市建成区建设用地控制在平方公里