东海洋大学土地管理办公室主任项目调查研究小组工作分工姓名工作单位职务职称组长吴刘萍广东海洋大学农学院副教授罗世地广东海洋大学经济技术开发总公司总经理成员邹桂斌广东海洋大学经济管理学院研究生周映萍广东海洋大学政治与行政学院研究生吕慎杰广东海洋大学经济管理学院研究生陈丽球广东海洋大学农学院本科生傅尚享广东海洋大学农学院本科生目录第章总论项目背景项目概况可行性研究结论存在问题和建议第二章项目建设背景与必要性分析项目背景发展机遇现状与问题项目建设必要性第三章基本条件与市场分析基本条件分析市场分析第四章总体发展思路发展思路发展目标开发利用原则第五章项目具体策划功能分区与布局建设内容分期建设方案第六章投资估算和资金筹措投资估算资金来源第七章投入与产出效益分析经营成本与收入预测损益分析盈亏平衡分析间接效益分析第八章项目开发措施建议附图广东海洋大学主校区后山土地利用现状图„„„„„„„„„„„„„广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区功能分区图„„„„„„„广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区总平面图„„„„„„„„„第章总论项目背景项目名称广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区工程。项目可行性研究编制工作组广东海洋大学主校区后山开发利用研究小组。可行性研究编制依据投资项目可行性研究指南试用版中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中国共产党第十七次全国代表大会报告湛江市国民经济和社会发展第十个五年规划汇编中共湛江市委湛江市人民政府关于建设城乡协调生态文明科学发展试点市决定中共湛江市委关于建设城乡协调生态文明科学发展试点市行动纲要麻章区城乡协调生态文明示范区规划纲要年湛江市城市总体规划年湛江城市近期建设规划年湛江市城市绿地系统规划年广东省湛江市旅游发展总体规划年湛江大湖光岩旅游区总体发展规划年湖光岩三岭山风景区总体规划年广东海洋大学校园总体规划湖光中心镇总体规划年广东省湛江南亚热带现代农业示范区规划年湛江市东坡荔园核心区总体规划设计年风景名胜区规划规范项目提出理由和过程土地是陆地上切可更新资源赖以存在或繁衍场所，土地资源合理利用是保护各种可更新资源中心，也是社会经济和谐发展物质基础条件。广东海洋大学主校区后山地处湛江城乡结合部湖光岩大旅游区核心圈，也是湖光岩风景名胜区外围保护区，面积亩公顷，占全校土地面积多。后山土地开发利用不仅对海大未来发展有重要意义，也将成为湛江建设城乡协调生态文明科学发展试点市品牌项目，对湖光岩片区综合发展产生积极影响。为加强广东海洋大学主校区后山开发利用，盘活土地资源，实现科研经济生态多重效益，促进学校和地方经济又好又快发展，年月，由湛江市人大常委会副主任广东海洋大学副校长朱坚真教授牵头，组织广东海洋大学主校区后山开发利用项目领导与调查研究小组，经过认真调研和考察，依据国家相关政策湛江经济发展现状及湖光岩周边地区发展现实要求，提出建设广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区，并进行了可行性研究。项目概况项目地址广东海洋大学主校区后山，含交椅岭蜈蚣岭风箱岭地域。建设规模规划用地总面积亩公顷，规划建设生态体验园生态恢复展示区高新农业示范区和休闲康体区等四大功能区。项目建设方案分三个阶段进行，采取分阶段建设滚动发展模式。第阶段完成基础设施建设，第二阶段首期完成生态体验园建设，第三阶段完成整体项目工程。建设规模和内容见表。表交椅岭现代生态示范园区项目分区建设用地名称面积公顷主要内容建设分期生态体验园集餐饮住宿休闲观光为体，建设农家乐餐饮点多功能游客服务中心温泉中心及配套停车场等，提供特色吃生态住和健康玩，满足游客食住垂钓远眺采摘等参与式活动第二阶段生态恢复展示区引种珍稀物种，加强生物多样性建设，恢复热带季雨林植被，配套生态教育路径，远期综合开发人工防空洞，建设观海阁第三阶段高新农业示范区设立热带兰和姜科类花卉园，荫生植物展示区生物能源新品种引种区观赏菌类栽培特色中草药植物及民俗野菜采摘园第三阶段休闲康体区布置高尔夫球练习球场，滑草场，野餐烧烤场，建设大学生之家第三阶段投资估算和效益分析总体投资估算为万元，拟通过招商投资，与大企业合建，成片开发分片分包等方式筹集资金，实现互利合作。效益分析设计经营期旅游人数为年均万人次。估算正常年纯利润为万元，旅游间接收入万元。提供近个直接就业岗位和近个社会间接就业岗位。恢复和展示生态顶级模式，具有巨大生态环境效益。可行性研究结论项目建设具有必要性广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区工程建设是非常必要首先，项目建设符合国家建设生态文明宏观政策和湛江市城乡协调生态文明科学发展试点市建设要求，有利于湛江市社会经济文化和生态建设。第二，符合湛江市旅游业发展总体规划和城市近期建设规划，有助于优化湖光岩大旅游区综合实力提升城市旅游品牌，有利于湛江市湖光岩风景区生态环境优化与可持续发展。第三，符合广东海洋大学发展战略，有利于保障学校科研基地后续发展，增加学校产业收入，美化校园环境，保证学校长治久安有序发展，并有助于提升学校知名度。项目建设具有可行性广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区工程具有众多优势首先，项目选址位于湛江城乡结合部城郊风景旅游区，与霞山赤坎麻章东海岛城市中心区距离为半小时生活圈，既避开了城市嚣喧，又在市民自然休闲活动心理距离之内。因此，项目具有区位优势。第二，规划建设生态示范园区位于湖光岩大旅游区核心圈内，拥有丰富自然风景资源和人文资源项目实施，可借助广东海洋大学合作方科研力量。因此，项目具有丰富资源优势。第三，项目以和效益，同步建设产业链和生态链，以实现对物质和能量等资源最优利用，最终建立可持续经济系统，可确保我校科研经观光旅游度假并行旅游服务体系，产生生态与经济效益。第三阶段完成生态恢复展示区高新农业示范区休闲体育活动区建设，年限为年。主要包括大学生之家高尔夫练习场荫生植物园热带花卉园种植体验园及生态绿化工程。交椅岭生态高新科技园区全面投入经营，园区品牌进步得到完善和巩固，预计空间环境容量可达人天，游人规模预计为日最高游客数达人。第六章投资估算和资金筹措投资估算投资估算依据工程建设土建工程绿化景观工程及相关配套建设工程计算。交椅岭生态示范园区全面进入经营管理程序，总体投资估算为万元，其中完成基本园道建设及基本水电工程需投入万元生态体验园建设需投入万元生态恢复展示区高新农业示范区休闲康体区建设需投入万元。表交椅岭生态示范园投资估算和投资安排估算表第阶段投资估算基础设施序号工程费用名称单位数量综合单价元合价万元小计园路铺装给水及排水电力及电信第二阶段投资估算生态体验区序号工程费用名称单位数量综合单价元合价万元主入口广场主入口生态停车场主入口景观小品工程项游客接待中心餐饮中心温泉中心林中木屋小品建筑园道工程水系工程绿化景观工程给水及排水电力及电信第三阶段投资估算现代生态示范园区全部项目序号工程费用名称单位数量综合单价元合价万元大学生之家高尔夫练习场荫生植物园热带花卉园种植体验园生态绿化工程给水及排水电力及电信其它费用合计资金来源生态示范园是个高投入高产出项目，没有雄厚资金支持，园区建设就难以为继。因此，运用市场经济规律，按照谁投资谁受益原则，建立个多层次多渠道多元化融资方案。交椅岭现代生态示范园区建设资金由学校投入首期基本建设费，完成园区水电路基础设施建设。之后，将依据园区总体规划思路，寻求合作开发。拟通过招商投资，与大企业合建，成片开发分片分包等合作方式筹集资金，实现互利合作。同时，基于园区生态效益和社会效益，争取国家省市专项资助，开展生态示范园区和风景区生态环境综合治理。基于科研功能和目，整合科研资源，使园区立项为生态高新科技科研平台，争取各类级别科研经费，促进科研水平提升。第七章投入与产出效益分析说明以首期生态体验园为测算依据，项目计算期年，其中建设期年，经营期年。项目基准收益率取。缴纳税金和税率该项目为公益性项目，交纳所得税税率，生态体验园建设完成投入使用后，争取国家税收优惠政策，税收返回支持园区科研工作，利于园区滚动发展。设计经营期旅游人数年均万人次。经营成本与收入预测经营成本项目年度经营总成本为万元，其中包括以下细目及相应费用工资及福利费预计该项目建设期经营期需招聘管理人员及员工人，按平均每人每月工资元计算，福利费为工资额计，每年约万元。固定资产折旧费固定投资按万元计算，按平均年限法计算，净残值率按计，每年折旧费为区生态示范园因优越区位园区宁静自然环境便利交通和完善服务，可使人们身心在大自然环境中得到放松，满足都市人群回归大自然愿望和要求，因此，具有广阔市场前景。湛江市社会经济发展机遇目前，湛江正处于第三产业蓄势待发加快发展期，同时进入了城市品位大提升时期。年湛江市被评为国家园林城市年获评中国十大休闲城市。构筑彩色湛江大旅游格局，加快建设区域性商旅中心政策将推动湛江第三产业向更高层次发展。这为项目实施提供了良好环境。年，湛江市湖光岩大旅游区发展总体规划通过审批，广东海洋大学成为大旅游区中重要旅游亚区，因此，项目实施符合湖光岩大旅游区总体发展要求。随着东海岛千万吨级钢铁基地等项目确定，湛江正处于大型重化工业和基础设施全面兴建阶段，大项目上马，将极大地促进湛江经济发展。湛江近中期重点项目建设均与广东海洋大学同处半小时生活圈，城市规划将湖光片区调整为城市生活休闲区，这为项目实施提供了现实发展机遇和巨大市场潜力。现状与问题土地开发利用现状主校区后山占地亩公顷，目前主要用作农学院教学实习用地。区内现有占地约亩公顷海大香蕉苗练苗基地约平方米畜牧养牛基地。土地主要利用形式以农作物种植为主，共种植约亩公顷甘蔗，约亩公顷桉树林，种植有少量菠萝蜜种苗龙眼和绿化树。除保留原有交椅岭岭头约亩及风箱岭沟谷约亩