襄樊市长虹路，该区域地处樊城区高新技术开发区交汇处，是襄樊市新商务圈黄金地段，周边商铺酒店餐饮林立，交通四通八达，电信移动市场成熟，休闲娱乐高档消费场所普遍，生活设施配套完善布局规划合理。项目所在地樊城区高新开发区辖区内驻有多家中央省市级科研院所等企事业单位。尤其是由航天所江汉公司汉江机械厂华光器材厂建昌机器厂等为代表三线军工企业和科研院所，聚积着批在全国享有定知名度专家教授和科技带头人。区内常驻人口万左右。二项目背景城市概况城市性质襄樊市是年月经国家建设部确定鄂豫渝陕毗鄰地区唯大城市，是湖北省仅次于武汉第二大经济强市，年湖北省委省政府把襄樊列为省域副中心城市。年月被评为全国明星城市，年经国务院批准为甲类对外开放城市，年月日被国务院批准为全国历史文化名城。全市已形成以汽车纺织医化和高新技术等四大产业为主体工业体系。襄樊处在十堰至武汉汽车工业带中心，是东风汽车公司发展重型柴油车轻型车以及小轿车重要基地，建有全国唯以汽车冠名汽车产业开发区和亚洲最大试车场，最近还同日本日产公司签署了起步产量达万辆经济型小轿车合资项目。襄樊正迅建发展成为中国内陆汽车城。全市在车桥蓄电池轴承灯具等重要零部件方面已形成专业化生产格局，汽车零部件聚集度居全国十大汽车工业城市前列，汽车工业初步形成重中轻系列配套格局和主机维修出口并举多元化市场格局。襄樊素有纺织城之称，纺织工业产值纺织品出口棉纱生产能力化纤生产能力均居湖北省第全国第七。纺织服装业正在向先进化技术系列化加工集团化经营国际化销售方向发展。襄樊还是正在兴起火电基地，远期可形成与三峡配套火力调峰发电基地。襄樊正在成为鄂西北及鄂豫陕渝毗邻地区物流中心，居全国最佳商业城市第位。年获中国优秀旅游城市称号，年在中央电视台组织中国魅力城市评选中，从全国多个参评城市中脱颖而出，成为中国个魅力城市之，在湖北是惟魅力城市年被福布斯杂志评定为中国内地最适宜建设工厂城市第位。襄樊市农业基础好，是全国大夏粮主产区和个商品粮基地之全国第二个地级吨粮市国家确定粮棉油生产基地和优两高农业示范区，全市现有耕地万公顷，居全省第二位。襄樊是全国三线军工企业重要聚集地，境内有大批国内流军工企业科研院所，是全国三个军转民试点城市之。全市共有科研院所家，其中国家级研究所个高新技术企业家，其中产值过亿元家拥有各类专业技术人才万人，其中具有中极以上职称达万人，专业技术人才占总人口比重达，高于全国平均水平个百分点。微晶玻璃基板瑞司达表面保护膜纳米及重油添加剂等多个高科技产品具有定规模。市区有国家级高新技术开发区，区内新材料电子生物制药机电体化高新技术产业已经或正在形成规模。其中襄樊中国纳米村吸引了日本东高科技公司等批在纳米材料研究和生产领域领先国际大公司和科研机构入驻。襄樊还是座有着深厚文化底蕴国家级历史文化名城。公元前年，周宣封仲山甫为樊城樊侯，迄今多年。全市现有历史文物保护单位处。多年前雕龙碑文化遗存，表明襄樊自古就是中原文化和楚文化汇合地。由此而孕育出历史文化名人烂若群星楚国文学家宋玉汉光武帝刘秀世人景仰三国时期政治家军事家诸葛亮唐代大诗人孟浩然宋代书画家米芾等，都在这块土地上留下了光辉足迹。闻名中外宏篇巨著三国演义回中，就有回故事发生在这里。古隆中夫人城昭明台米公祠护城河等历史文化古迹至今令人流连忘返行政区划襄樊市辖南漳谷城保康县，枣阳宜城老河口市，襄城樊城襄阳区及高新技术产业开发区和鱼梁洲旅游开发区。辖个镇个乡个街道办事处。总面积平方公里，占湖北省版图面积。襄樊市城区平方公里。年末，全市总人口万人，其中城镇人口万人，襄樊市区人口万人。二投资环境与发展条件社会经济状况年上半年，襄樊市经济运行开局良好，呈现出速度快运行稳活力强特征。据统计上半年全市完成生产总值亿元，同比增长，是年以来经济增长速度最高年份。特别是工业生产，同比增长，成为我市经济快速增长主动力。城镇固定资产投资开局顺利。年季度，全市城镇以上固定资产投资统计月报口径完成亿元，同比增长，投资增幅居全省第位。消费市场活跃。年上半年，全市社会消费品零售总额亿元，比上年同期增长。外贸出口大幅增长。年上半年，全市完成出口总额万美元，比上年同期增长。城乡居民收入平稳增长。年上半年，市区居民人均可支配收入元，增加元，增长全市农民人均纯收入元，增长。财政收入继续较快增长，金融存贷保持稳定。年季度合同工程建筑合同市场融资成本预测投资单位自筹能力建设期市场变化因素二评价目标，指标总投资万元。三分析，预测基础数据计算期确定建设期年，销售期年含建设期内预售年。二投资估算，资金筹措及使用计划资金投资估算项目总投资万元，项目总建筑面积万，项目综合平均成本元。其中土地费用万元设计规费万元主体工程建设费万元配套设施费万元财务费用万元营运费用万元不可预见费用万元。项目总投资估算表单位万元序号项目总投资备注开发建设投资土地费用设计费及各类规费其中设计费万元主体工程建设费按每平米住宅面积元估算。配套设施费含绿化及电梯安装费财务费用含银行贷款利息及市场融资费营运费用不可预见费按开发建设投资估算。项目总投资开发产品成本估算表单位万元序号项目合计高层住宅座高层住宅座高层住宅座高层住宅座汽车车位商场数量开发产品成本土地费用设计规费主体工程建设费配套设施费财务费用营运费用不可预见费单位成本元资金筹措预计筹措资金万元。其中自有资金万元银行借款万元市场融资万元预售房款万元。资金筹措表资金来源金额万元所占比例自有资金银行借款市场融资预售房款合计资金使用计划项目建设投资期内，共需资金万元，使用情况见下表资金使用计划表资金投入时间资金使用内容资金金额万元资金来源万元年月购置土地自筹年月设计及前期费用年月年月主体工程建设预售房款银行借款自筹年月年月主体工程封顶市场融资预售房款配套设施安装不可预见费用合计项目完工自筹市场融资银行借款预售房款四借款偿还能力分析该项目预计年内偿还全部借款，分析见下表还本付息计算单位万元序号项目名称年度年度年度年度年度合计流动资金借款本年借款本金本年借款应计利息本年还本本年付息本年未偿还借款本金累计本年未偿还借款利息累计二偿还借款本金及利息资金来源售房款未分配利润净利润其他资金三借款利息支付合计二计算结果由此表可以得出项目年还本付息共计万元。其中还本万元，支付利息万元。五现金流量分析全部投资现金流量预测及计算单位万元项目年度年度年度年度年度合计现金流入售房收入外部借款自有资金投入其它二现金流出项目投资销售费用销售税金及附加偿还借款本息所得税其它三净现金流量四累计净现金流量五净现值六累计净现值六不确定房预字号，批文内容同意预售。二项目施工现状项目建筑形象进度整个工程分两期进行第期建造中商平价超市，中商平价超市已于年月完工，年月正式投入运营第二期开发海润名都商住小区，目前海润名都商住小区栋主体结构已建至层，栋主体结构已建至层，栋主体结构目前已建至层。项目投资完成情况截至年月海润名都商住小区工程已完成投资亿元人民币，其中购置土地万元，工程前期费用万元，工程直接投资及运营费用万元。第二章项目实施原则，编制依据，范围编制依据城市居住区规划设计规范襄樊市规划管理条例及技术规定城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范襄樊市统计局有关统计资料国有土地使用证政府基建计划批文建设用地规划许可证建筑工程规划许可证建筑工程施工许可证湖北省商品房预售许可证二研究范围项目实施情况项目实施原则项目实施必要性市场分析项目实施方案项目实施进度情况环境影响评估组织机构与经营机制投资估算与资金筹措及使用计划工程经济评价第三章项目实施必要性房地产市场发展襄樊市经济发展消费拉动，以及国家继续实行扩大内需拉动经济增长政策对房地产市场潜力巨大，使房项目实施情况项目实施位置及概况概述海润名都商住小区，是由襄樊市高新技术开发区管委会引入，武汉海润房地产开发有限公司开发，目前襄樊市面积最大功能最全地理位置最佳工程质量最好的商住小区。襄樊市城区被汉水分为南北两城，南为襄城，北为樊城。该项目地处襄樊市中轴线长虹路中段，长虹路是条横跨汉江二桥，连接襄樊南北二城，通往外环四条高速公路的必经之路，也是条目前襄樊市交通流量最为繁忙的要道，襄樊最高学府襄樊大学国家级开发区襄樊市高新技术开发区湖北最大。市场价值取向需要考虑同等片区同等物业采用比较手段来确定。成本价值取向项目整体综合成本加开发商期望利润。消费者心理价值取向该区域位置物业在消费者心里功能价格比。当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格因素是项目整体所包括多种可变因素。以上因素统筹考虑决定了价格定位因素，构成了价格定位可行性基础。相关楼盘价格分析相关竞争楼盘数据分析表名称占地万建面万户数结构车位位绿化率容积率价格元最低最高均价海润名都框架剪力墙世纪新城框架泰跃朝阳框架闽发汉江框架龙世家框架临江花园框架豪门天地框架设计概念及区位分析品质相比龙世家汉江国际豪门新天地世纪新城，我们也有自己独特优势体现，建筑技术上优势建筑结构优势，工程采用先进钢筋砼框架剪力墙结构，严格按照质量体系，实行全面质量管理，已获得楚天杯优良工程。景观虽然不能近距离感受汉江景色，但是我居民收入平稳增长。年上半年，市区居民人均可支配收入元，增加元，增长全市农民人均纯收入元，增长。财政收入继续较快增长，金融存贷保持稳定。年季度，全市全地域财政收入完成万元，同比增长。月末全市金融机构各项贷款余额亿元，比年初增加亿元。项目位置交通现有路公交车。距火车站公里。距长途客运站公里。距高速公路公里。距