房地产投资正成为拉动北京市固定资产投资增长主要力量。供给方面年上半年实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，同比增长，增幅比季度提高个百分点，对比全国经济增长速度，北京仍处于较快增长轨道上。年上半年北京市完成固定资产投资亿元，同比上升，其中，完成房地产投资亿元，同比增长，增幅下降个百分点，调控作用开始显现，房地产开发投资趋于平稳。年上半年房地产业商品房开复工面积达到，万平方米，同比增长，竣工，万平方米，同比增长。需求方面近几年来，随着北京经济飞速增长，城市化进程脚步加快奥运会临近以及外商直接投资额增加，北京成为世界关注焦点。经济发展同时也带来巨大房地产需求。年上半年北京为亿美元，同比增长，而全国这指标下降了。年上半年北京市城镇居民人均可支配收入，元，同比增长，增幅提高个百分点，增速呈上升趋势，人均消费支出为，元，比上年增长，居民消费实力大大增强，生活质量在逐步提高。年上半年商品房销售面积为万平方米，同比增长，其中，商品住宅为万平方米，同比增长。受上半年市场持币观望影响，空臵面积略有上升，月底，全市空臵年以上商品房万平方米，同比增长，总之，对于北京房地产市场来说，尽管国家不断出台宏观政策，抑制房价上涨，但由于需求强劲，北京房地产市场依然呈现上升势头，长期看，市场前景乐观。二区域市场分析区域背景分析区域概况海淀区位于北京市西北部，东接朝阳区，南接西城区和丰台区，西接石景山和门头沟区，北面是昌平。面积平方公里，人口万。地势西高东低，西部山地位太行山余脉，林木浓郁东部和南部是风光秀丽现代化城区境内水系公里，水质优良山泉和面积阔大湖泊散布各处，水量充盈。人文环境海淀区是著名文化教育区。区内驻有北京大学清华大学等所高等院校，在校大学生人数占全市驻有中央市属及区属科研单位个，中国科学院个研究所大部分均在海淀，拥有各类专业技术人员余万人，住区两院院士人。区内科研力量科学仪器设备图书情报信息科研成果等均高度密集。海淀区已经成为书香之地代名词，形成了得天独厚文化氛围。中关村第园海淀园海淀区也是全国著名高新技术产业区。年国务院颁布关于加快中关村科技园区建设批复后，海淀区成为中关村科技园区中心区和大部分发展区以及区五园中最大海淀园所在地，高新技术产业发展进入个新历史时期。海淀园是在北京市新技术产业开发试验区基础上发展起来。它拥有以中关村为核心平方公里中心区和余平方公里发展区，是中关村科技园区重要组成部分。海淀园各项经济指标直保持着以上年平均增长速度。经济总量在全国个高新区中保持领先地位，以联想方正同方为代表近家高新技术企业群体在首都经济发展中起到重要作用。小结随着国家在政策上和经济上支持，海淀区经济直呈飞速发展态势，企业规模和数量均有了很大提升，优惠人才政策不断地吸引大量归国留学人员外地人才进入园区，为海淀区住宅开发市场提供了较为稳定并持续增长需求支撑。政府对该地区道路交通市政配套乡镇改造环境治理等工程建设，方面大大改善了该地区交通状况，提升了区域外在形象，另方面带来了大量可用于开发土地资源，两方面均将给该地区房地产市场带来更多发展机会。因此，从宏观市场走势来看，海淀区房地产市场在今后较长段时间内仍将保持较为持续和稳定增长势头。海淀区房地产市场分析海淀区是北京市住宅开发热点区域之，销售价格高于平均水平近年来，海淀区销售套数和销售面积在北京市十六区县内居前列，中关村科技园区以及高校园区形成和发展带来强大住宅有效需求，商品住宅投资开发是北京市场最火爆区域之。年上半年海淀区普通住宅总体销售情况项目销售套数套数销售面积平方米销售金额亿元销售均价元平方米数量市场份额月均由上表可见，海淀区仍是北京房地产市场热点区域，市场成交均价也高出个百分点。中心区用地稀缺，重心北移海淀区山前地区分布着很多党政军机关大院科研院所高校大院，占用了大量土地，因此海淀区历来能用于房地产开发土地资源比较短缺。由于中关村核心区不再审批住宅用地，且海淀东部和南部地区土地供应基本饱和，目前海淀区开发项目集中于五大区域，是西北部万柳地区，二是西部板井地区三是上地区域，四是北部颐和园圆明园北山前区域，五是北部山后地区。目前，前四大区域现存量有限，土地供应量已极为稀缺，而本项目所属山后地区，其开发处于起始阶段，具有较大发展空间。海淀区细分区域市场特征区域市场各板块市场特征分析中关村核心区国家规划建设中关村核心区被定位成具有国际水准科技商务中心，基本为甲级写字楼星级酒店金融服务中心会议会展中心娱乐休闲中心以及各种配套设施。每平方米售价不低于元平方米。有部分住宅也由于土地资源稀有，在产品规划设计上，居住舒适度价格等方面制约了购买力。万柳大社区该区域紧靠昆玉河和百米绿化带，北区将建起座自然生态公园和高尔夫球场，西山远景昆玉河颐和园圆明园玉泉山香山公园北京植物园等著名景观将历史与现代人文与自然融为体北京大学清华大学等高等学府近在咫尺，文化氛围深厚浓郁。成为纯居住生活社区典范，这区位价格在元，受土地供应制约未来该区园京密引水渠以北部分析，并做出曲线图加以分析。销售均价对投资利润率与税后利润率影响税后利润率投资利润率图五销售价格保本点分析图土地取得费用对投资利润率与税后利润率影响税后利润率投资利润率图十八土地取得费用保本点分析图通过分析知在其他因素及关系配比不变情况下，最低销售价格住宅为元平方米写字楼为元平方米商业为元平方米，最高土地取得费用亿元由此可见对价格过于敏感，抵抗风险能力般。七结论本项目区域优势明显，市场空间潜力较大投资收益高，税后利润率达到，内部收益率为。因此，该项目具备开发价值，项目可行。本公司已推出北京吉普车厂地块和常营等地块可行性研究报告，如有所需请致电联系电话，第五部分附件附件温泉镇周围旅游资源凤凰岭自然风景区位于温泉镇西北方向，占地面积公顷，背靠神山，面向朝阳。风景区天然景观和人文景观相融体，山寺泉特色。可观景点达四十余处，尤以龙泉寺北魏石佛黄普院上方寺鲸鱼背著称。该地区四至十月相对湿度，净化空气纯度为市区五倍，含负氧离子十倍以上，春秋两季平均气温为。这里四季交替，生态平衡。春到山花烂漫，百鸟争鸣夏来瀑落激花，滚金泻银秋临蝈蝈抖翅，果园坠枝冬至山涧结冰，冰柱倒挂。是旅游度假避暑修身养性，最佳理想胜地。妙峰古道它穿越阳台山自然风景区，从海淀区北安河村到门头沟区妙峰山娘娘庙，全程共里，中间设个茶棚，依次是响墙茶棚朝阳院茶棚瓜打石茶棚庙儿洼茶棚进入门头沟区涧沟村茶棚，古道两侧古树名木众多，峰峦叠翠。阳台山自然风景区位于山后地区北安河乡境内，面积平方公里。阳台山山脉主峰海拔米，是临近平原第高峰。其南边紧临鹫峰森林公园，北边是凤凰岭风景区。阳台山自古以来就是著名自然风景区，金代章宗时期，享有盛名西山八大水院中金水院金山寺香水院法云寺清水院大觉寺都在阳台山带。鹫峰森林公园座落于海淀区小西山风景区，是北京著名森林公园，南边是大觉寺，北边是阳台山风景区。鹫峰历史悠久，曾是辽代屯兵营之。山顶上两座山峰好似只振翅欲飞鹫鸟，两棵古松高耸入云其中棵松树于前几年已死去，相对而立相互掩映，远望仿佛只山鹫昂首张望岿然屹立，故称鹫峰。鹫峰不仅以它古朴蜿蜒曲折，通达鹫峰山顶盘山古道和雄奇秀丽景色吸引众多游客，而且更以那丰富植物资源所构成自然风光闻名于京城，故面成为小西山风景区最佳登高观景场所。黑龙潭及龙王庙位于画眉山北黑龙潭，明成化二十二年年在潭旁敕建此庙，后屡次重修，现存为清代建筑。建筑坐西朝东，依山而上，因潭水遇天旱之年亦不干枯，故称为帝王百姓求雨胜地。现为北京及温渝河沿线高档别墅推出，未来其释放量会成上升趋势，同时目前陆续也有如双拼联排等中高档产品入市。香山地区该区域市场受政策限制，供应量较少，推出楼盘也成两极化发展，部分以当地拆迁居住为主，部分是原有立项别墅类项目。山前地区，颐和园圆明园以北地区潜力正在被进步挖掘，自然环境优越，容积率低，产品以花园洋房为主，居住环境舒适度高，该区域道路交通越来越通畅，周边配套设施逐步完善。该区域产品目前表现为户型面积偏大，总价较高，对于中端客户购买力提出了挑战。山后地区本项目区域环境优美交通畅达文化底蕴深厚对于地缘性客户而言具有极高认同。温泉镇商品住宅开发还处于起始阶段，在该区域取得土地开发权必须全面考虑未来市场发展，在项目规划产品设计园林景观建筑单元等方面做到市场创新与领先。小结近年来，伴随中关村科技园区海淀园发展建设，海淀区住宅市场持续呈现供需两旺局面，各区域住宅项目销售情况均较好。由于海淀区核心区和发展区土地供应量目前已极为稀缺，现存量有限，而近郊区路网畅通缩短了城乡距离，中关村科技园区海淀园建设将为该地区住宅消费提供了稳定长久支撑，种种因素均为房地产发展带来更多机遇。因此，土地供应量大交通方便西四环外和北五环外，在今后将成为海淀区住宅发展重要区域。其中，位于海淀区北五环外山后地区，近年来是道路市政设施和配套住宅建设重点区域，在未来更加成为海淀区住宅建设重中之重。三温泉镇区域分析温泉镇背景分析温泉镇地理位臵温泉镇位于海淀区北部西山北坡，处于海淀北部地区中心位臵。东临东北旺，北临苏家坨和上庄，西临北安河，南部隔山与门头沟区和海淀区四季青乡相邻。温泉镇中心地区距海淀区中心海淀镇公里，距市区西直门公里，是北部地区第部分项目概况项目位置地块位于北京市海淀区温泉镇中心区位臵，东至名人居路南至温泉路西至白家疃路北至京密引水渠。属于海淀区中关村科技园西区，地理位臵好。二交通状况通过镇内主干道安阳路永丰路直达市区，并联系北安河地区阳坊地区。区科技人员提供生活休闲度假旅游服务等用地。周边环境自然环境温泉镇中心地区靠近京密引水渠及小西山北坡，临近西山风景区，依山傍水，