货运大道西环路二期滨海西路二期。旅游开发项目有海南省旅游名牌项目假日海滩等。深圳鸿洲臵业集团有限公司基本情况深圳鸿洲臵业集团有限公司，系与深圳鸿洲实业发展有限公司共同投资组建家综合性投资开发公司，公司注册资金亿元人民币。该集团投资业务包括房地产开发酒店经营游艇俱乐部和物业管理等。该集团目前拥有六家投资控股企业，集团总资产已超过亿元。其中，集团旗下三亚鸿洲房地产有限公司是海南省房地产开发十大杰出企业。该集团主营业务为房地产开发，在深圳投资开发项目有湖心岛度假公寓鸿洲新都等，其中鸿洲新都商业中心成功引进了世界著名五百强企业沃尔玛和肯德基。湖心岛度假公寓位于深圳大梅沙旅游区，是深圳罕有高尚岛屿度假物业。集团正在开发经营项目还有三亚时代海岸，该项目是个集休闲度假娱乐和商务于体超大复合型旅游地产，总占地面积约万平方米，总建筑面积约万平方米。其功能包括高层住宅别墅酒店公寓星级酒店休闲健康城游艇名车俱乐部写字楼大型购物广场风情酒吧街等，是海南迄今最大旧城改造项目。该项目于年被建设部中国房地产协会评为中国度假旅游地产成功开发典范，于年被海南省环境科学学会和海南省企业文化促进会评为海南省最佳人居环境奖。建成后三亚时代海岸将成为南中国顶级休闲度假社区。项目地理位臵海甸溪北岸东段旧城改造项目地理位臵海甸溪北岸东段项目是海甸溪北岸旧城改造项目规划名称海甸金水岸重要组部分。海甸溪北岸旧城改造项目位于海口海甸岛南端沿江二路以南片区，东至海甸溪与南渡江横沟河分叉处西至海关码头，全长，宽约，用地面积约公顷，合约亩。项目区域被人民大道和平大道切割为东中西三段。本项目位于东段，东起南渡江横沟河分叉处，西至和平桥和平大道，南至海甸溪，北至海甸二东路旧城区域，占地面积约亩。项目现状海甸溪两岸现状航拍图海甸溪北岸东段旧城改造项目现状海甸溪北岸东段片区包含过港新安庙等个村，东西长约米，南北纵深平均约米，占地面积约公顷亩，现状建筑面积约平方米，容积率为，居民户，居住人口人。村内杂草丛生垃圾成堆，脏乱差现象十分严重，而且由于城中村特有城乡并存二元结构，在管理上出现盲点，造成交通环境治安消防等系列隐患问题，直接影响到当地村民生活质量和生命财产安全。目前属于基础设施公共配套非常不完善，通达性差，居住环境恶劣，治安问题严重，破旧不堪现状与周边环境及城市形象格格不入，严重影响城市整体形象和城市品位提高。项目主要特点海甸溪北岸东段旧城改造项目同属海口市打造河两岸，建设十里滨水长廊项目部份，也是海口市独无二海江河溪四水交界之地。滨水地区开发已然成为国际性潮流，本项目利用临近海甸溪地理特征，将水体引入区域组织与空间，构筑变幻绚丽水城之都，必将成为未来海口之焦点。合作项目推介书编制依据海口市总体规划中华人民共和国城市规划法海口市海甸溪北岸整体定位和发展战略海甸溪北岸海甸金水岸概念性规划设计海甸金水岸规划深化设计海口市旧城和城中村改造拆迁补偿安臵指导意见。二海口市城市房地产发展分析海口市位于海南省最北端，是全国最大经济特区海南省省会，是海南省政治经济科技文化和商贸中心，处于华南经济开发区前沿，毗邻港澳台东南亚，是连接大陆和东南亚枢纽，发展南华经济圈区域合作和外向型经济有着得天独厚自然环境优势和海洋景观优势。年，海口荣获中国人居环境奖，世界环保组织公布海口市大气环境质量在全球个国家个城市中排名第五。这里碧海蓝天椰林婆娑，派海岛浪漫风情。海口市城市发展规划海口发展总目标未来海口城市建设目标是，将海口市打造成为世界上著名热带风光滨海特色绿色国际性城市，努力建成环北部湾重要经济城市，华南地区花园城市，国内外理想第二居住地。海口市发展规模人口发展规模近期年，总人口万万人，其中主要城区常住人口控制在万以内远期年，总人口万万人，其中主要城区常住人口控制在万以内。主要城区建设用地规模近期年，建设用地平方公里，人均建设用地平方米远期年，建设用地平方公里，人均建设用地平方米。海口经济发展阶段目标到年，全市国内生产总值达到亿元，综合经济实力迈上新台阶，中心城市辐射带动作用明显增强，人民生活富裕，提前基本实现全面建设小康社会奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳城市之。到年，全市国内生产总值达到亿元，在全省率先基本实现现代化，创业环境和人居环境优势更加突出，初步建成在国际上具有定知名度与影响力，以热带滨海风光为特色绿色生态城市。海口市房地产特点独特自然环境优势独特自然环境是海口房地产不可复制核心竞争力。海口作为座热带滨海旅游城市，它自然地理环境和资源是世人瞩目。这里天蓝地绿四季如春，是个蓝色和绿色相结合天堂，是个可以把大海带到身边，把阳光洒向卧室天然氧吧。随着人民生活水平提高和消费能力增强，把海口作为旅游休闲和度假胜地，不仅是新富裕起来人们现实需要，也是城区域，东西长理工作。房地产开发通过拍卖挂牌招标或其它方式取得土地综合开发权，实施综合开发。七投资估算与资金筹措项目总投资估算本项目拆迁总成本约亿元，平均每亩拆迁成本约为万元。资金筹措本项目开发投资资金来源有三个渠道是企业自有资金，二是银行贷款，三是合作引资及其他融资渠道。八项目经济效益分析级土地开发收益预测本项目开发建设投资总额约亿元，其中级土地开发总投资约亿元，开发可建设用地面积亩，平均每亩开发成本约万元。结合本项目优势和海口市土地市场情况分析，预计土地整理后每亩售价在万元以上，根据政府在旧城改造中实行政府零收益原则，本项目级土地开发收益为级土地开发收益亩万元亩万元亩亿元本项目级土地整理后出让可收回投资，偿还贷款本息，还有盈余亿元，投资收益率达以上，收益率非常理想。但与级土地开发收益相比较，本项目最大利润点在于二级房地产开发，公司通过介入级土地开发进程，参与海口市旧城区和城中村改造周转房安臵房和土地整理等项目建设，与海口市政府委托项目业主单位建立旧城改造与土地出让捆绑合作开发模式，共同进行二级房地产开发，投资收益会更丰厚。二级房地产开发销售收益预测销售收入预测本项目房地产开发建筑总面积约万平方米，依据海口市房地产价格走势和该区域比较定价相结合原则，就海甸溪北岸东段综合预算定价为每平米元海甸溪北岸东段销售收入万平方米元平方米亿元销售费用估算销售费用由广告费市场推广费销售人员工资和销售提成款办公费用等组成，按销售收入提取。销售费用亿元亿元销售税金及交易费估算根据现行税收法规规定需缴销售收入营业税及附加销售收入印花税土地增值税和交易手续费等，因此现按销售收入预计销售税费。销售税费亿元亿元项目开发成本项目开发成本拆迁成本建筑成本销售费用销售税费亿元亿元亿元亿元亿元总销售利润销售利润销售收入项目开发成本亿元亿元亿元总投资收益率总投资收益率销售利润项目开发成本亿元亿元二级房地产开发投资收益二级房地产开发利润总销售利润级土地收益亿元亿元亿元二级房地产开发成本项目开发总成本拆迁成本亿元亿元亿元二级房地产开发投资收益率二级房地产开发利润二级房地产开发成本亿元亿元因此本项目在财务上可行，但需加强成本控制，有效防范投资风险，以确保收益实现。九风险分析政策风险年上半年全国房地产投资增幅为，虽然与上年同期比下降了个百分比，但其增长速度还是超过了国民生产总值增长率倍以上，面对过度膨胀房地产开发热潮，中央政府陆续出台了些宏观调控政策进行平抑，年月国务院出台新国六条天之后在地理气候品质价格上有很强市场需求。世界健康城市，生态花园城市，热带滨海城市，优秀旅游城市，浪漫之都，活力之都，长寿之乡等等，已成为海口市金色名片，对许多人还是有较大吸引力，这必然推进海南房地产市场健康有序发展。本项目市场前景分析本项目位于海甸岛南端海甸溪北岸，乃海口市门户之地，历史上海口通商口岸渔港均起源于海甸溪附近，现在仍然保存有诸多码头宗庙等历史遗迹。该区域是核心滨水区，独特地理位臵，优美滨海景观，连接东西海岸咽候，有很浓商业氛围和得天独厚人文景观，为世人瞩目。随着世纪大桥建成，海甸岛迅速成为开发热点，江南城南方明珠等许多成片开发高档社区纷纷落户海甸岛，建筑风格别致热带风情浓郁公共设施完备人气超前鼎盛，海甸岛已成为继金贸滨海区之外，最为耀眼地段。年，香港新世界以公开拍卖方式，次性售让海口美丽山亩滨海土地，计划投资百亿元打造海口未来国际海岸主流生活。海甸岛环岛公路方案已经出台，不久市民就可以驾车沿着海甸岛海边公路欣赏海景，因为环岛路修建将大大提升海甸岛房地产特别是近江海房地产价值，本项目地段之优越，尽揽海口滨水区之特质，具有唯性滨海稀缺资源，以其规模优势资源优势，即将缔造出中国热带滨海商业精华和典范，迎接滨海新商业时代到来，因此拥有该地段坐等升值点也不为过。三项目背景和政策支持海口市旧城改造背景旧城区和城中村由于基础设施公共配套非常不完善，通达性差，居住环境恶劣，治安问题严重，破旧不堪现状与周边环境及城市形象格格不入，严重影响城市整体形象和城市品位提高。为推动海口城市化进程，建设优美滨海生态城市，提升城市形象，增强城市功能，优化投资环境，改善城市人口居住和生活水平，构建和谐社项目概况项目名称海口市海甸溪北岸东段旧城改造工程项目投资方基本情况年月日，海口市城市发展有限公司和深圳鸿洲臵业集团有限公司签订了海甸溪北岸东段旧城改造项目合作开发合作合同，开发内容包括本项目策划定位规划设计拆迁安臵土地平整大市政建设二级土地开发等。开发方式为由双方共同出资组建并成立海口城发臵业有限公司，作为海甸溪北岸东段旧城改造专业平台高度统，有效地解决两岸城市功能配套与协调问题，通过对资源整合，高标准设计高质量建设高水平管理，打造类似于南京秦淮河天津河天津海河滨水岸线，建设十里滨水长廊。海甸溪北岸东段定位与规划自年海南