1、“.....与他们起学习生活，让我在大学期间生活的很充实，给我留下了很多难忘的回忆。最后，我要感谢我的父母对我的关系和理解，如果没有他们在我的学习生涯中的无私奉献和默默支持，我将无法顺利完成今天的学业。四年的大学生活就快走入尾声，我们的校园生活就要划上句号，心中是无尽的难舍与眷恋。从这里走出，对我的人生来说，将是踏上个新的征程，要把所学的知识应用到实际工作中去。回首四年，取得了些许成绩，生活中有快乐也有艰辛。感谢老师四年来对我孜孜不倦的教诲，对我成长的关心和爱护。学友情深，情同兄妹。四年的风风雨雨，我们同走过，充满着关爱，给我留下了值得珍藏的最美好的记忆。在我的十几年求学历程里，离不开父母的鼓励和支持，是他们辛勤的劳作，无私的付出，为我创造良好的学习条件，我才能顺利完成完成学业，感激他们直以来对我的抚养与培育。最后，我要特别感谢我的导师赵达睿老师和研究生助教熊伟丽老师。是他们在我毕业的最后关头给了我们巨大的帮助与鼓励，给了我很多解决问题的思路，在此表示衷心的感激......”。

2、“.....严谨的治学精神和深厚的理论水平都使我收益匪浅。他无论在理论上还是在实践中，都给与我很大的帮助，使我得到不少的提高这对于我以后的工作和学习都有种巨大的帮助，感谢他耐心的辅导。在论文的撰写过程中老师们给予我很大的帮助，帮助解决了不少的难点，使得论文能够及时完成，这里并表示真诚的感谢。以提升产品的价值，世纪是市场经济的时代，品牌观念必将深入人心，品牌价值也将在房地产价值中占据相当的比重。目前，国内外尚缺乏对品牌价值与房地产评估之间关系的研究，因此，品牌问题对评估影响的研究将成为未来评估的热点之。房地产评估方法分析房地产评估中所用的方法主要有成本法收益法二种，其适用范围和对象各不相同，下面详细介绍这两种评估方法。成本法成本法介绍成本法又称成本逼近法，是利用重置或重建的思路对房地产进行评估，即其评估原理是建立在重置成本的基础之上。在房地产评估中，不论是重置还是重建，其价格都为重置成本，而在重置成本中又分更新重置成本和复原重置成本......”。

3、“.....复原重置成本是指以现时价格建造个与待估房地产完全相同的房地产所用的成本。而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。成本法适用于房地产市场发育不成熟，可比交易实例不多，无法运用市场比较法和收益法的情况。通常用于对既无收益又很少有可比交易实例的学校博物馆公园等特殊性的房地产的评估中。成本法的测算过程如下计算土地取得成本土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商作为买方缴纳的税费如契税交易手续费构成。计算开发成本开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。计算管理费用管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费办公费差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的定比率。所以，在评估时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这比率来测算......”。

4、“.....包括土地取得成本开发成本和管理费用的利息。测算销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，也就是房地产售出前所发生的费用，包括广告宣传费销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以定比率来测算。测算销售税费销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商作为卖方缴纳的税费，也就是在销售房地产时所产生的税金和相应的费用，包括销售税金及附加及其他销售税费。测算开发利润在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，对不同的计算基数，应选用与其相对应的利润率反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率进行测算，所得的结果都是相同的。在后面部分将对开发利润的利润率与计算基数的选取作进步的讨论。计算待估房地产的价格在测算出上述所需测算的内容后，就可以根据成本法的计算公式求取待估房地产的价格了。成本法的计算公式如下在用成本法对房地产进行评估时，没有个固定的公式，成本法的计算过程是将各个单项成本加总......”。

5、“.....再根据待评估房地产的实际情况确定其折旧额或成新率，最终得出待估房地产的评估价格。而在运用成本法评估时，要考虑的各种单项成本主要包括地价开发成本销售费用管理费用销售税费投资利息开发利润几个方面。因此，新建待估房地产的价格为新建房价格地价开发成本销售费用管理费用销售税费投资利息开发利润对于新建建筑物的评估，运用成本法时，上面新建房的价格即为待评估房地产的价格。而对于旧有建筑物的评估，则还要考虑待评估房地产的使用和磨损，计算并扣除相应的折旧。计算房地产折旧的方法有很多种，但通常用的是直线折旧法和成新折扣法。直线折旧法与会计折旧中的直线折旧法相类似，其计算公式为其中，是指待评估房地产的年折旧额是指建筑物的重新建造成本是指待评估房地产的净残值是指待评估房地产的残值率是指待评估房地产的耐用年限。各种结构用房的耐用年限和残值率见下表。表各种结构用房的耐用年限和残值率成新折扣法是根据待估房地产的建成年代新旧程度以及功能损耗等，确定待评估房地产的成新率......”。

6、“.....即待估房地产价格新建房价格成新率重置成本成新率在上述两种折旧方法中，笔者认为成新率法比直线折旧法准确，成新率法之所以更为准确是因为房地产的价值与般固定资产不同，并不会随着可使用年限的减少而减少，也不会因为新产品的出现而价值降低，相反地，房地产的价值会由于土地供给的有限性而增加，并随着周边环境的变化而变化，而且人们在购房的时候，更加注重的是所购房地产本身的使用状况，而不是已经使用的年限。成本法评估案例下面为厦门市振兴新村处房产，该房地产为点状式纯住宅楼，共层，待估房地产位于楼，二房厅厨卫阳台，南北座向，该房地产处正常使用中，维护保养较好，普通装修，装修价格不计入此次评估中。待估房地产为混合结构，外墙刷黄色涂料。公共楼梯间地面水泥砂浆抹光，铁栏杆钢管扶手，墙面及天棚普通粉刷。该房地产的区域因素分析如表所示。表区域因素分析通过查看发现此处房地产适合用成本法进行评估，其评估过程如表所示......”。

7、“.....距评估时点已两年多，期间地价有所上涨，根据评估人员的调查，期日修正系数取区域因素及个别因素修正系数评估对象位于湖滨北路振兴新村，区域因素及个别因素的条件与基准地价略好，经评估人员综合比较，确定区域因素及个别因素修正系数为土地取得费用注投资利息成本法中的影响因素在成本法中，通常土地取得费用以及开发成本现值都可以根据相应的资料进行查询，管理费用和物业管理基金也有相应的比例，可以根据土地取得费用与开发成本现值求得，而投资利息也可以通过查询银行贷款利率得出。在成本法中，笔者认为比较困难的两个部分是开发利润和投资利息的测算，下面将对这两个部分进行详细介绍。开发利润在成本法的运用中，利润的测算基数是土地取得费用和开发成本现值之和，而利润率的选取也是根据类似房地产的平均利润率来确定。但是在运用成本法时，还要考虑到的是待估房地产的性质。如果是对新建房地产进行评估，要区分是自建房地产还是开发商所建的房地产，若是房地产开发商所建的房地产，那么在评估时所采用的利润率可以用类似房地产的平均利润率......”。

8、“.....其利润率的确定能否用相似房地产的平均利润率呢在笔者看来，开发利润在选取时，有以下几个地方值得考虑。首先，对开发商所拥有的新建房地产来讲，其评估时所选取的利润率毫无疑问的是房地产业的利润率，但是在选取时采用相似房地产的平均利润率是否是最为准确合理的呢笔者认为不是。对房地产开发商而言，每开发商都有他们自己的模式，他们之间的利润率也不尽相同。如果待估房地产的开发商有相同或类似房地产开发的经历，那么以他们本身的利润率作为依据应该更为准确些。而且，房地产作为商品而言，也可以说是有商标的，这里的商标的价值可以看作是开发商的无形资产的价值。相同或者说相似的处房地产，信誉好的开发商所开发出的房地产，与信誉般的开发商所开发出的房地产，其利润率肯定是不样的。所以，在评估开发商所建的房地产时，如果开发商本身有可以参考的利润率，应根据其进行相应的调整，然后作为待估房地产的利润率若没有可以参考的利润率，应根据开发商的信誉状况，在平均利润率的基础上进行调整，然后作为待估房地产的利润率。其次......”。

9、“.....在确定其利润率时要看待估房地产的位置。如果待估房地产是位于城镇中，而在该地又有可以参考的类似房地产的开发，那么其利润率的确定可以根据相似房地产的平均利润率确定。但是如果待估房地产所在城镇没有相似房地产的开发，或者说待估房地产是位于农村的，那么利润率的确定则不能以相似房地产的平均利润率作为参考依据。在农村住房中，普遍为住房者自建用房，而在农村又很少有房地产开发商所开发建设的商品房，因此，在评估此类房地产时，利润率的确定为个难题。在笔者看来，此类房地产的利润率可以用房地产所有者在建房期间所损失的收入或者是机会成本来计算。因为在农村自建房中，房地产所有者的身份与开发商的身份是相类似的，不同的只是最终产品的使用者不同而已，所以农村自建房评估中利润率可以用在这期间房地产所有者所损失的收入或机会成本来计算，具体是个比例，还是个数字，要根据实际情况来确定。对于所在城镇没有相似房地产的待估房地产进行评估时，其利润率的计算方法应与农村自建房地产的计算方法相同。最后，对于旧有房地产的评估......”。