标客户群体零售商业自用群体和省内外投资型客户群体。物业价格定位定价方法市场比较法定价步骤确定市场调查的范围与重点以项目为核心，半径的范围为重点，比较楼盘不少于个。对影响价格的各因素以及权重进行修正。对每个重点市场比较楼盘进行调整④市场比较结果分类定价表三商业价格定位本案顺天财富名汇达联合商厦万达广场底层价格地理位置商业状况交通条件业态配套设施环境物业管理规划设计建筑体量其他合计底层商业物业价格为元。表四写字楼价格定位本案亚大顺天财富名汇达平和堂均价地理位置商业状况交通条件配套设施物业管理环境规划设计户型格局外观造型其他合计写字楼均价为元。表五酒店式公寓价格定位本案信息大厦锦绣中环雨花大厦均价地理位置商业状况交通条件配套设施物业管理环境规划设计整体性能外观造型其他合计酒店式公寓均价元。表六商住楼价格定位本案五华府曼哈顿碧云天均价地理位置户型格局交通条件配套设施物业管理环境规划设计采光通风外观造型其他合计商住楼元。测算价格确定通过市场比较法，结合本项目实际情况，确定测算价格如下所示物业类型销售价格元地下部分负层负二层万车位负三层万车位地上部分裙房二三四五塔楼写字楼公寓商住楼商铺宝南街商铺后街商铺六财务分析物业形态测算指标总建筑面积，建筑密度，容积率。裙房层计,层扣除大堂酒店大堂，写字楼出入口及商铺，可租售面积,二至五层每层，共。写字楼层，计。酒店层，计，客房间。注该酒店按最高标准应配备个车位，计价值万，潇湘实业发展总公司应分面积平方米，计价值万，则潇湘实业发展总公司应分得酒店面积平方米比例，计客房间，车位个。酒店式公寓层，计。商住楼层计。裙房层商业铺面。后街北侧商业铺面。地下部分地下层，计。其中负层，扣除设备用房等，可租售面积，负二三层为停车库车位个。合计表七物业面积构成表类型层次面积单位功能地下室负三层停车场负二层停车场设备用房负层超市设备用房裙房层宝南街商铺后街南侧商铺酒店及酒店式公寓大堂写字楼大堂商场二层商场酒店及酒店式公寓大堂写字楼大堂三层商场四层餐饮五层会所写字楼层写字楼酒店层酒店酒店式公寓层公寓商住楼层后街北侧商铺层仓库及物业管理办公室层商住楼成本分析土地成本土地万元其中付金城万元万元万元拆迁费，万元拆迁预算，万元为我公司承担的契税。造价各分部造价测算如下基础类型数量单价小计合计土方元后期开发，可根据市场情况作出适当调整，若市场上扬，还可以取得升值收益。由于分期开发，给项目的整体形象带来负面影响，对先期投入使用的物业有影响，而且需要做长期的准备，增加管理成本和财务费用。增加施工难度，后期施工难。写字楼不上，建筑综合体的概念不强，信服力不足。中天广场项目综合研究报告目录项目概况宗地位置宗地现状报告编制依据项目名称项目性质功能项目工程进度二项目营销市场环境分析长沙经济地理及人口分布概况长沙房地产市场总体状况分析客户购买能力需求特点及购买偏好三周边物业市场分析写字楼酒店式公寓商业物业商住楼四项目优劣势分析项目优势点项目劣势点机会点分析五物业市场定位物业整体定位物业价格定位六项目财务分析七结论八开发方案与具体操作策略附件现金流量表万元万元护壁元万元底板元万元地下室类型数量单价小计合计土建元万元万元水电消防元万元中央空调元万元裙房类型数量单价小计合计土建元万元万元水电消防元万元中央空调元万元自动扶梯台万台万元外墙元万元公共部位装修酒店类型数量单价小计合计土建元万元万元水电消防元万元中央空调元万元电梯台万台万元外墙元万元酒店装修元万元设施设备元万元酒店式公寓类型数量单价小计合计土建元万元万元水电消防元万元电梯台万台万元外墙元万元装修元万元商住楼类型数量单价小计合计土建元万元万元水电消防元万元电梯台万台万元外墙元万元公共部位装修元万元智能化系统序号项目金额万元楼宇自动控制系统安全防范系统卫星及有线电视系统停车场自动管理系统结构化综合布线系统能耗自动抄收系统电源管理系统合计直饮水系统万小计万元设计费万元报批报建万元管网道路绿化配套万元物管提留万元不可预见费万元管理费用万元财务费用万元销售费用万元销售税金万元直接成本万元期间费用万元总投资合计万元销售收入预测地下车库个万元个万元地下层平米万元平米平米万元平米万元层裙房平米万元平米万元二层裙房平米万元平米万元三层裙房平米万元平米万元四层裙房平米万元平米万元五层裙房平米万元平米万元酒店式公寓平米万元平米万元酒店万元商住楼平米万元平米万元仓库平米万元平米万元宝南街商铺平米万元平米万元后街商铺平米万元平米万元合计万元税前利润万元净利润万元成本利润率