约，三房销售不理想，约左右自身配套泳池幼儿园专车装修标准住宅毛坯区域配套商业农村信用社教育民治小学星星幼儿园潜龙幼儿园服务南北药行龙华人民医院佳旺超市酒楼交通状况楼盘主要卖点及突出营销方式交通便利价格优势成熟的社区投资客户群关内外的工薪阶层本地部分投资客户及换房的农民楼盘总体评价本楼盘的定位是面向工薪阶层的低价物业，但实际价格在龙华处于高端市场，并且户型面积偏大，柱位结构不合理。在销售过程中出现了部分朝向的户型和面积偏大户型滞销。此楼盘的交通极为便利，但位于主要交通干道的交叉口，对日后的生活质量有定的影响。风和日丽物业名称风和日丽位置人民路与工业东路交汇处发展商深圳市物业工程开发公司代理商世联物管公司深圳市国贸物业管理公司承建商不详物管收费园林规划不详开盘时间入伙时间楼宇状况脱外墙售楼电话总建筑面积总占地面积万平米销售阶段中后期折后均价户型面积套数比例实用率销售情况及分析三期已销售左右自身配套会所泳池运动场超市菜市场专车装修标准住宅毛坯区域配套商业建行农行农村信用社教育新华中学英文幼儿园服务万众城龙华人民医院百佳超市酒楼交通状况楼盘主要卖点及突出营销方式大社区的成熟配套独特的社区文化价格优势交通便利投资客户群关内外的白领工薪阶层本地的原居民公务员在龙华工作的私企业主楼盘总体评价本楼盘开启了龙华大盘的外销市场局面，引进和谐关爱的社区文化塑造楼盘形象，成功的吸引了大量关内的置业客户。现阶段销售的三期丽红苑开盘市场反应良好。锦绣江南物业名称锦绣江南位置人民路与布龙公路交汇处发展商龙华镇经济发展总公司代理商黑马物管公司深圳万厦物业管理公司承建商中外建南方有限公司物管收费园林规划范亚易道开盘时间入伙时间楼宇状况在建封顶售楼电话建筑面积占地面积万销售阶段中期折后均价户型面积套数比例实用率销售情况及分析期已销售完毕，三房比较好销自身配套会所幼儿园小学泳池运动场商业步行街专车装修标准住宅毛坯区域配套商业建行农行农村信用社教育新华中学英文幼儿园服务万众城交通状况无直达公交车楼盘主要卖点及突出营销方式大社区的成熟配套江南情怀的民族居住文化品牌物管户型投资客户群关内外的白领工薪阶层，和本地的原居民，公务员，在龙华工作的私企业主楼盘总体评价本楼盘现阶段堪称龙华楼王，园林规划建筑设计等方面在龙华都位于前列。户户朝南隐梁隐柱的设计受到市场的认同和追捧。尤其开盘伊始，富有江南民族传统的形象，系列的推广活动请鲁豫主持开盘典礼自行车赛等都极有特色，销售速度较快。嘉逸花园物业名称嘉逸花园位置东环二路与建设路交汇处发展商龙华经济发展有限公司代理商泛亚物管公司万厦承建商不详物管收费园林规划不详开盘时间入伙时间楼宇状况现楼售楼电话建筑面积总占地面积销售阶段中后期折后均价户型面积套数比例实用率销售情况及分析销售近自身配套装修标准住宅毛坯区域配套商业建行农行工行教育新华中学三联小学松和小学中心小学金桥幼儿园服务佳华龙华人民医院百佳超市酒楼华富市场交通状况楼盘主要卖点及突出营销方式名校广场物业成熟地段成熟配套投资客户群本地的原居民公务员工薪阶层楼盘总体评价此项目靠近新华中学，因此主打名校概念，楼盘在包装造势方面也基本方案评估意见新华苑二期项目规划与地，经邀标方式由深圳市华阳国际建筑设计有限公司中标。在方案设计上，引入后小康住宅小区理论，结合本小区的具体位置及地形环境交通密度城市文脉生态环境等特点。做出了以下特色总体布局上采用排列布局，分两排布置，南侧排为层，北侧排为层，充分利用南北两侧良好的自然景观，在小区中部自然形成个中心庭院。北侧排中小户型可将东环二路的躁音挡于小区之外，保证了小区的宁静。沿东环二路临街层布置成商铺，充分利用了地块的商业价值。单体设计，确保了户户均有开阔视野，功能分区明确，通风采光良好，做到了明厨明卫，经济合理，实用率高。建筑立面造型上，以流畅的线条和优雅丰富的造型为体量上的主要特征，以简洁的色彩和的景观设计创造了缤纷灿烂的空间效果，从而形成本建筑典雅精致的特征。交通组织上，做到人车分流，商业人流和住宅人流的分离。总之，经过近半年的时间，反复几易其稿，目前的方案应属比较理想的方案，既结合了项目地价特征，充分挖掘了地段价值又贴近市场，符号目标客户的需求。五目开发建设进度安排有关工程计划说明新华苑二期筹备工作从二三年五月份即已经展开，请专业的市场策划公司进行了充分的市场调研，对项目的市场定位和物业品质进行了深入的策划，并邀请了三家甲级设计院进行了建筑投标。到目前为止，已充分把握住了市场并获得了个较为理想的方案。本项目计划二四年七月份破土动工。二四年十二月份达到正负零。二五年五月份主体全面封顶。二五年八月基本完成主体外装。二五年十二月末完成道路管网绿化并申请竣工验收。项目开发横道图见附件六投资估算与资金筹措项目总投资估算本项目计划投资总额为万元，不含地价款按可销售面积计算，销售建设成本为元。其中前期费用万元勘察设计费万元政府规费万元建筑安装工程费万元其它费用万元资金筹措发展商源发实业公司已在龙华独立或合作开发了多个楼盘，而且均为有资金开发。现已积累了较强的资金实力。开发新华苑二期这样的小规模楼盘，源发实业已有足够的现金支持，不需向银行或其它融资渠道筹措资金。七销售及经营收入测定各类物业销售收入估算住宅可售面积,为保守起见，整体均价按元计算元万元商业可售面积，均价按元计算元万元销售总收入为住宅销售收入商业销售收入万元万元万元销售利润本项目的总销售额为万元。土地成本按楼面地价元平米计算，万元前期费用及建安费用为万元。销售成本按销售额的计算，万元。本项目销售利润为万元。万元。扣除营业税为万元。扣除合同印花税，城建维护税，产权转让登记费共为，即万元。本项目税前利润为万元。扣除所得税额，即万元。本项目税后纯利润预计为万元。八财务与敏感性分析敏感性分析社会效益和影响分析由于本项目地处龙华中心广场南侧，对市政广场的景观有很大影响，成功开发新华苑项目，使之成为与中心广场相得益彰的道城市风景线。由于龙华的房地产开发，尚处在起步发展阶段，早期的多层住宅，或兵营排列，或农民房形象，与特区内建筑尚有定差路。本项目的成功开发，力争打造成个精品楼盘，成为龙华人居的个人性典范。开发商源发实业，尚有三块储备用地，待建面积近万平方米。本项目的成功开发，将使源发实业在专业房地产开发运作上步上新台阶，对后续项目的开发提供成功经验。九可行性研究结论项目风险及防范由于本项目较低的地价成本。加之科学的市场调研精心的方案设计良好的市场环境，可以说，是个风险极小安全度高的项目。本项目的风险在于建筑工程上面。如何将个好的项目转化成经济效益和社会效益工程环节对本项目来说至关重要。建议部加强工程管理人才的引进建立科学的施工管理流程外部聘请专业务实的监理队伍，确保本项目优质高效的工程形象。作的比较到位，现阶段销售状况良好，但近期开盘的绿茵华庭以低价入世，对其销售产生了定的压力。绿茵华庭物业名称绿茵华庭位置龙观大道与东环二路交汇处发展商龙华经济发展公司代理商自售物管公司万厦承建商不详物管收费园林规划不详开盘时间入伙时间楼宇状况现楼售楼电话建筑面积总占地面积销售阶段中期折后均价户型面积套数比例实用率销售情况及分析销售近左右自身配套装修标准提供装修套餐区域配套商业建行农行工行教育新华中学三联小学松和小学中心小学金桥幼儿园服务佳华龙华人民医院百佳超市酒楼华富市场交通状况楼盘主要卖点及突出营销方式行政中心区高实用率，低容积率交通便捷成熟地段成熟配套升值概念投资客户群工薪阶层龙华工作的年轻白领阶层楼盘总体评价本项目地理位置优越，交通便利，以低价位入市，力求吸引在周边农民房中居住白领的注意力，定位非常明确。楼梯包装和相关宣传有待加强。市场分析有关结论全国房地产市场在加大调控力度下基本健康地发展，并成为最火爆的热门行业之深圳房地产市场的成熟度和理性度均领先全国，地产投资安全性最大。龙华的房地产市场正逐渐入大盘时代，继风和日丽之后，锦绣江南花园和美丽花园的迅速崛起以及深圳市各大地产商的纷纷介入，大盘将成为今后龙华房地产市场中的统治者，大盘重阵白领基地的格局已隐约可见龙华身兼全民置业住宅大盘化郊居化重任，集撤镇建街道办地铁扩关高新技术与商贸物流等多种概念与体，将成为深圳全民置业的当然之选但是随着土地的减少，小高层的开发已成必然之势，物业的开发类型将逐渐向小高层和高层过度目前，龙华的均价比南山低半，比中心区低三分之二，价格是吸引特区内置业群体的关键因素高起点高标准的规划和政府相关政策的支持将为龙华的房地产物业价格得到实质性的提升，同时也意味着龙华具有广阔的升值空间三项目分析及评价地块解析交通条件本项目紧临龙华交通干道东环二路和建设路，与龙华中心广场隔路相望，属典型的中心广场物业，交通十分便捷，有路路路路路路路路等公交大巴可达本项目。地形地势