1、“.....将定位于环境优美安全舒适集生态商业休闲娱乐为体高品质城市综合景观生态区。项目内涵和性质项目拆迁包含地上建筑物和构筑物拆迁安臵补偿，以及场地平整。项目建设必要性保护古城墙遗址和弘扬历史文化需要古城墙和护城河都是西安闻名中外标志性古迹，具有悠久历史和浓厚文化氛围，是国内外游客必选之地。但项目所在地环境恶劣，规划设计不合理，建筑破旧不堪，与紧邻古城墙和护城河形成强烈差别，严重影响了古城墙和护城河形象。调研表明，环城西项目东界古城墙和护城河项目东部紧邻明城墙遗址环城公园和护城河，环境幽雅树木繁茂，是游客游览和市民休闲场所。项目南界玉祥门项目南部紧邻明城玉祥门和环城西苑二期，交通方便位臵优越。项目西界环城西路和汽贸市场项目西部紧邻明城环城西路北段，路西边分布着大量汽贸机电市场。项目北界环城北路项目北部紧邻环城北路以及城市绿化带。苑环境改造项目将创造良好生态环境......”。

2、“.....符合西安市总体规划需要项目所在地占据了莲湖区乃至西安市重要位臵，然而其环境较为恶劣，主要是些以机电汽修为主市场和小商铺，以及些居民住宅。调查表明，项目现状不符合西安市和莲湖区总体规划布局，不论是商铺还是居民住宅，规划设计均不合理，严重浪费土地资源，没有将该区域地理位臵优势体现出来，项目拆迁完成和后续建设将改变项目目前面貌，符合西安市和莲湖区总体规划和布局需要。项目片区商业布局完善需要项目周边聚集了很多以汽修机电为主公司及租赁户，以及达到定数量规模居民，有着巨大消费潜力，然而该范围内商业配套极不完善，还没有形成个商业中心以满足人们日常消费，给周围居民生活带来了极大不便。项目拆迁安臵完成和后续建设将极大地满足区域居民生活要求，并将极大地改善该项目周边环境和项目区域形象，为莲湖区经济发展做出贡献。顺应西安市城中村改造大背景......”。

3、“.....里面商铺住宅结构混乱，建筑物落后，人员混杂，沿街就可以看到里面脏乱差环境，且存在着不少安全隐患，是西安市政府城中村改造重点区域之。项目拆迁安臵完成和后续建设将极大地提升莲湖区形象，促进周边产业发展，同时也将为周围居民提供了个休闲娱乐场所。发挥土地级差效益需要项目所在地距离市中心较近，毗邻古城墙，有着良好地理优势。本项目范围内目前主要是些小商铺及居民住宅，规划不合理，布局混乱，没有发挥土地级差效应。根据城市规划要求，项目拆迁安臵完成和后续建设将建成集园林景观文化展示商业服务餐饮娱乐古城保护城市防洪等系统为体城市精品景观带，成为古城西安处文化亮点和旅游观光胜地，对促进区域经济发展提升生态环境促进土地效益潜力发挥起到积极作用。可行性研究编制依据国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法通知计价格„‟号国家计委建设部建设项目经济评价办法与参数第三版......”。

4、“.....年陕西省建筑安装工程综合概预算定额陕西省建设工程其他费用定额西安市国土资源局莲湖分局关于西安环城西苑环境改造项目三期用地函西安市发展和改革委员会关于对环城西苑三期项目建议书批复市发改投发号西安市发展和改革委员会关于调整环城西苑三期项目建议书批复中部分内容通知市发改投发号类似工程估算概算指标委托方提供有关其他资料有关建设项目经济评价基本参数和指标。技术经济指标项目财务评价指标投资回收期年税后年税前财务净现值万元税后万元税前内部收益率年税后税前资本金财务评价指标财务净现值万元内部收益率年国民经济评价财务净现值万元内部收益率年可行性研究主要结论项目前期工作准备充分，拆迁条件良好项目拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较快回笼资金项目财务评价和国民经济评价各项财务指标均较好......”。

5、“.....能够得到社会和政府大力支持。第二章市场分析西安市莲湖区概况莲湖区是古城西安中心城区之，是驰名中外丝绸之路起点，此地人文荟萃，商业繁荣，经济实力雄厚。莲湖区经济实力概况为加快实现区域经济跨越式发展，莲湖区紧紧围绕建设经济强区和谐莲湖奋斗目标，根据辖区实际情况，提出了线五区四平台经济发展思路，加快对莲湖区改造步伐。年莲湖区生产总值实现亿元，标志着莲湖区经济规模再上个新台阶，其中第二产业实现增加值亿元，增长，其中工业增加值亿元，增长。年，莲湖区财政收入达到亿元，较年净增近亿元，增幅为，地方财政收入总量位居西安市区县之首规模以上工业总产值固定资产投资额社会消费品零售总额和外商直接投资额等持续快速增长，主要经济指标位居西安市前列。截至年月底，莲湖区重点建设项目共完成投资万元地方财政收入完成亿元，总量位居全市第二社会消费品零售总额完成亿元......”。

6、“.....绝对量位居全市第。莲湖区科技文化概况该区科技势力雄厚，荣膺国家级科教工作先进城区，区内有大中专院校科研院所多个。区内文物古迹众多，旅游资源丰富。境内有个王朝遗留下古建筑古墓葬古石刻等文物古迹处件，其中属国家省市级重点保护古迹纪念地处。随着中国加入世界贸易组织和西部大开发战略深入实施，莲湖区迎来了前所未有发展机遇。古代文明与现代文明交相辉映所显现出区位优势后发优势人文资源优势土地资源优势，为莲湖经济快速发展提供了强劲动力。西安市莲湖区土地市场分析随着西部开发战略深入实施，城市人口增加，城修正因素计算修正系数确定案例权重计算修正价格以及确定项目价格等六个步骤。选择可比案例从典型案例中选取与财务内部收益率财务净现值和静动态投资回收期。其中所得税后年财务内部收益率为，税后财务净现值为万元，税后静态投资回收期为年......”。

7、“.....税前财务净现值为万元，税前静态投资回收期为年，动态投资回收期为年。资本金现金流量表，见附件财务评价报表。根据该表计算税后年内部收益率为，税后财务净现值为万元。清偿能力分析通过对借款还本付息计算表和资金来源与运用表计算，考察项目计算期内各年度财务状况，银行借款能够在计算期内全部按时还完。项目财务评价结论从项目盈利能力分析清偿能力分析等方面分析结果，可以看出项目在财务上是可行。第九章不确定性分析盈亏平衡分析各种不确定性因素变化会影响投资方案经济效果，当这些因素变化达到临界值时，就会使方案损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，目是找出该临界值，以判断投资方案对不确定性因素变化承受能力，旨在为决策提供依据。根据线形盈亏平衡分析基本公式销售收入方程成本费用方程式中实现出让收入政府补贴计划出让收入土地出让收入实现率总成本费用单位可变成本每亩土地出让税金及附加总成本中固定费用令......”。

8、“.....即当出让收入实现时，项目即可保本低于这个比率，项目将会出现亏损高于这个比率，项目将出现盈利。敏感性分析敏感性是指影响方案因素中个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果相应变化，以及变化敏感程度。本项目主要进行价格以及建设投资对内部收益率双因素敏感性分析，年基准内部收益率为，项目内部收益率时，其在财务上是不可行。计算出让价格变化临界值，得计算拆迁投资变化临界值，得本项目出让价格是个比较敏感因素，出让价格允许变动幅度为，∝。建议投资商在出让工作中做好土地出让价格表价格拆迁投资对内部收益率影响价格变化投资变化出让价格变化临界值投资变化临界值管理工作，避免价格太低而造成盈利低于最低期望水平。当拆迁投资在∝，范围内变动时，项目盈利超过最低期望水平，否则，项目将达不到最低期望盈利水平。建议投资单位在项目拆迁过程中应与拆迁单位密切配合，做好投资控制......”。

9、“.....采用影子价格影子汇率社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目效益和费用，分析计算项目对国民经济贡献，评价项目经济合理性。项目国民经济评价使用基本经济评价理论，采用费用效益分析方法，即费用与效益比较理论方法，寻求以最小投入费用获取最大产出效益。国民经济评价主要工作包括识别国民经济费用与效益测算和选取影子价格编制国商业流通。五是桃园开发区板块。加大与西安高新区产业链对接和产业配套建设力度，拓展园区发展空间，努力发挥园区政策信息优势，为企业提供优质服务，确保科技创新配臵资金到位，鼓励引导企业依靠科技进步提高市场竞争力。六是土门板块。土门板块是以土门为中心，沿西二环向北向东辐射，正在建设中商务新区，是莲湖区新兴商业中心......”。