生。施工安全措施运营安全措施安全评价消防本项目安全等级为类，防火等级为级。消防用水量消火栓系统自动喷淋灭火系统其他固定灭火系统消防水泵房和水池水箱火灾自动报警系统移动式灭火设施室外消防消防用电设计第十章组织机构与人力资源组织机构针对板桥镇乐岩新区商住项目开发参与与设计的单位和组织很多，有政府部门参与的宏观控制和调理，有规划勘探设计单位，施工承包商和分包商，工程监理单位，材料设备供应商。人力资源配置根据项目内容及项目工期，由开发业主项目部组织筹备。第十二章招投标事项根据招投标法工程建设项目施工招标投标办法云南省建设工程招标投标管理条例工程建设项目勘察设计招标投标办法工程建设项目招标范围的规模标准规定和曲靖市建设工程招标投标管理试行办法,本项目的勘察设计监理，将邀请招标，本项目的施工，将向社会公开招标，将优选具备资质的承包方。给排水供电环保绿化消防等，将由项目业主第十三章投资估算与资金筹措投资估算估算范围及依据投资估算范围工程费包括建筑工程装修装饰工程给排水及消防工程电气照明工程弱电工程室外场地及绿化工程等。无形资产及递延资产土地使用费可行性研究费地质勘察设计费施工图设计费建设期贷款利息建设单位管理费等。预备费即基本预备费和涨价预备费。估算依据建筑工程及装饰工程按照云南省建筑工程消耗量定额云南省建筑工程消耗量定额并参照类似工程的造价指标进行估算。安装工程按照云南省安装工程消耗量定额并参照类似工程的造价指标进行估算。绿化工程按照云南省园林绿化工程消耗量定额并参照类似工程的造价指标进行估算。材料及设备价格根据当地询价综合计算。土地使用费按实际支付的土地价计算。类似工程的概预算及技术经济指标。可行性研究地勘设计招标代理费监理费管理费等根据国家有关计费标准，并结合本工程实际估算。根据目前工作进度，基本预备费和涨价预备费并为不可预见费，取计算。贷款利率按银行现行贷款利率计算。项目投资项目投资万元。资金筹措资金用款计划根据该项目实施进度，该项目建设投资安排在内使用。资金来源该项目资金来源自有资金万元。第十四章财务评估财务评估依据国家发改委发布的第三版建设项目经济评价方法与参数建设部房地产开发项目经济评价方法。基础数据选取销售价格按当前的市场价格项目计算期项目计算期为年，其中建设期年，销售期年。财务基准收益率财务基准收益率按算。利率建设投资的借款年利率按算。税费率本报告采用的各种税费率如下营业税城镇维修建设费教育附加费企业所得税销售收入楼盘名称及规模住宅商铺车位个平均售价住宅元商铺元车位元个销售收入销售收入为万元财务盈利能力分析利润该项目应纳所得税税率为，可实现利润万元，所得税万元，所得税后利润万元，投资利润率，投资利税率。详见表财务现金流量分析详见表所得税前财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年所得税后财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年项目偿债能力分析资金来源与分析详见表。资产负债分析详见表。度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发管理费用降低投资成本。做好物业管理和售后服务工作。金融财务风险分析资金开发回收考虑减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款等多种付款方式，是开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。第十七章结论和建议项目及市场条件项目综合居住环境指数高。目前板桥镇房地产开发市场好，本项目由良好的市场条件。周边生活配套健全，项目具备良好的开发建设环境。经济分析结论乐岩新区商住项目通过可行性研究，可实现利润万元，税收万元，所得税后利润万元，项目所得税后内部收益率大于基准利率，财务净现值万元，投资回收期年，项目投资利润率，投资利税率。分析结果表明该项目各项经济效益指标较好，具备可行性。经测算，项目按设定的售价，当销售率达时，项目可保本。项目敏感性分析表明，项目自身抗风险能力强。总之，项目具有较好的市场环境及定的自身发展条件，经测算个项目经济指标较好。建议建议发展商应根据市场反应谨慎安排开发计划，先试探市场承接能力，准确把握市场雪球和变化，并采取有效的营销手段，充分发挥项目的优势，因势利导引导消费需求，是项目成功的关键。资金来源与运用分析及资产负债分析结果表明，该拟建项目财务状况良好。借款偿债分析详见表。还款资金来源项目投产后，每年所得说后利润及折旧摊销用于偿还建设投资借款。借款偿还期年。不确定性分析各种不确定性因素如建设投资销售收入销售进度项目计算期等的变化会影响投资方案的经济效果。本项目的不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，以此分析为基础，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，对项目的最终决策提供参考依据。盈亏平衡分析以销售率表示的盈亏平衡点开发成本销售收入销售税金及附加该项目的盈亏平衡点为，表明项目具有较强的抗风险能力。敏感性分析本项目主要进行销售收入和建设投资对内部收益率的敏感性分析，主要包括当销售收入建设投资分别发生变化时对全投资内部收益率的单因素敏感性分析。在单因素分析时假定其他因素都不发生变化。销售收入变化对内部收益率的敏感性分析销售收入变化时对内部收益率的影响如图下表所示年基准利率为销售收入变化幅度内部收益率根据以上图表，采用插入法计算销售收入变动的临界点设临界点的销售收入变化率为，则﹝﹞﹝﹞﹝﹞解这个方程得由此可看出，本项目的销售收入允许变动的幅度为，∞，也就是说，在销售过程中当下调价格和实施优惠措施时，销售收入的下降幅度不要超过，否则项目将达不到基准的收益水平。建设投资对内部收益率的敏感性分析建设投资变化主要是房屋开发费的变化时对内部收益率的影响如下列图表所示基准收益率为投资变化幅度内部收益率基准收益率依据以上图表，采用插入法计算建设投资变动的临界点设临界点的销售收入变化率为，则﹝﹞﹝﹞﹝﹞﹝﹞解这个方程得从以上计算结果看出，建设投资允许变动的幅度为∞，，建设投资上涨幅度到时，内部收益率道道临界值。即建设投资在∞，的范围内变动时，项目利益大于最低的期望水平。否则，项目达不到最低的期望盈利水平。因此，在保证工程质量的前提下，在项目的开发过程中定要严格的控制建设投资，是投资上涨幅度控制在以内。财务评价结论财务评价结果表明，拟建项目参与各方各项指标均比较理想，项目在经济上可行。第十五章社会评估项目实施对社会影响分析项目的实施对当地居民收入和生活水平的影响本项目可拉动板桥镇的经济增长。提高项目周边的地价和房价，带动周边住户增加收入。项目实施对地区居民就业的影响项目建成后，可直接或间接的增加就业，对当地的经济发展具有重要的意义。项目与所在地互适性的分析不同利益群体对项目的态度及参与程度项目参与群体非常广，受益面宽。各级组织对项目的支持程度该项目受到土地建设发改委乡镇党委政府等部门的大力支持。社会风险分析影响项目的社会因素主要是受益群体，由于项目的生存与否与收益群体直接关联，从主观上项目的社会风险不大。社会评价结论项目的建设对板桥镇的社会经济和文化有较大的促进作用，项目的社会适应性良好。第十六章风险分析及对策市场风险分析项目在区位配套设施交通环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有定的风险。居民实际购买力处于上升趋势，从长远看销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。做好方案规划。总体规划配套环境规划户型规划应杜绝规划设计单调缺乏完善配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减少项目的市场风险。经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作，加大促销应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。促销策略促销的阶段性策略按以下阶段促销销售准备阶段首次公开展销和跟进销售阶段二次公开展销及跟进阶段④三次公开展销和跟进阶段扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段制做不同的销售策略。销售对象及销售时机本项目销售对象主要是公务员企业白领教师外来客商投资客户部分居民旅游观光客追求生活品质的时尚者。最佳销售时机根据项目广告宣传效果和试销情况以及市场情况而定。促销手段拟采用多种促销手段，包括广告宣传内部认购人员直销④举办展销会有针对性销售对象的举办展销会集团认购灵活多样的付款方式工程质量进度及完善的物业管理承诺售楼现场样板房促销⑩其他促销手段。定价策略价格定位销售价格根据周边县市同类商品房销售价格，板桥镇乐岩新区商住项目楼盘销售平均价格如下住宅元商铺元车位元个价格优惠策略拟采用以下策略付款方式优惠集团购买优惠选择购买优惠④特殊消费对象优惠其他优惠措施。价格浮动策略宜采用浮动售价展销会期促销优惠价期限销售优惠浮动价正常销售期段浮动价④其他浮动措施。定价方式主要按期房价现房价综合价集团购买价，并考虑楼层差朝向差地段位差。定价方式突出项目卖点和住宅区内环境地段位置楼层及朝向等购房因素的差异。第六章项目建设方案建设规模项目规划建设栋建筑，栋为地上层的商住楼。建筑总用地面积。总规划建筑面积。建筑容积率，建筑密度，绿地率。项目建设内容土建工程包括主体建筑土石方工程和室外道路场地硬化工程。装饰工程包括外墙工程。环境工程室外绿化造景工程。给水排水工程包括生活给水排水系统雨水系统