量大。这说明曲靖市房地产市场至少年季度还处于销售量受价格因素影响大，价格因素占主导地位的成长阶段。三住宅销售价格分析住宅月度均价走势图由价格走势图可知，曲靖市商品房市场的住宅均价自年月以来，均价稳定在元平米左右。年初房价开始出现下滑，市场均价在元平米以下起伏，到月开始回升到元平米左右。年月至月出现个较长时间的持续回升期，此后月份市场均价又迅速回落至元平米，虽然月份又有所上升，但曲靖市的住宅均价在今后段时间内都会保持在元平米的水平，不会有较大的波动。四区域供应产品特征年上半年度成交量最多的住宅商品房是平米套型，其销量占比为，成交面积占比为。其余面积套型的住宅成交量占比都在以下。年季度各种物业交易信息销量占总销售平均单套面积平均单套金均价元套量百分比额万元住宅商业用房车库办公用房其它用房年季度商品房销售量占总销售量的，与年四季度的相比有所下滑。商业用房销售量占总销售量的，与年四季度的相比略有提升。五年季度楼盘销售量分析年季度楼盘销售情况楼盘名称开发商销售量套物业类型均价元平米龙泽园期云南曲靖交通房地产多层小高层住宅锦湘南郡二期曲靖麒麟房地产多层小高层住宅非住宅瑞和新城瑞华苑安厦集团金泓房地产多层住宅非住宅金域蓝苑经济适用房曲靖安厦房地产集团多层住宅城山水曲靖华泰房地产普通住宅锦湘南郡曲靖麒麟房地产多层小高层住宅凤凰水榭曲靖市开发区境胜房地产普通住宅中天嘉园曲靖红石房地产非住宅金麟湾曲靖敏大房地产别墅曲靖潇湘新区期曲靖官房房地产别墅鼎盛世家曲靖市安居房地产别墅龙泽园由于地理优势，以套的销售成绩荣登榜首，龙泽园期以多层为主，配两栋小高层，整个楼盘品质在曲靖市算是比靖第个最大的城市综合体，由曲靖麒麟房地产鼎力打造。项目占地余亩，分四个功能部分区规划为酒店写字楼高端商业区规划为专业市场和酒店式公寓区是全高层观景住宅和风情商业街中央区是公园和商业广场。这个项目对曲靖南城区的房地产市场有着深远的意义，可以改变南城区只有居住区没有商业区，生活配套不齐全的现状，提升南片区生活品质，另外也将提高片区竞争力，拉动片区房价的上涨。目前该项目放量套高层住宅，均价元平米。另外，由安厦集团开发的安厦东辰华都也是比较显眼的个新项目。该项目占地亩，有联排别墅花园洋房高层住宅，别墅均价元平米洋房元平米高层住宅元平米。这个项目物业齐全，供消费者选择余地大。这个项目的优势在于安厦集团资金雄厚，在曲靖已成功开发了较有影响的瑞和新城，在曲靖房地产市场较有名气，也有大量的老客户资源。位于寥廓山的味源小区是这次房交会上唯的首次亮相的纯别墅洋房小区。该项目由云南省四建下属房地产公司开发，部分房屋烟厂团购。四曲靖楼市发展趋势物业类型从以前的市场供应情况和年秋季房交会参展楼盘情况看，虽然多层住宅售欢迎，但是随着政府对用地的限制，越来越多的项目开发的产品是高层住宅。据相关部门负责人介绍，曲靖市即将有万平米的高层住宅放量市场，这样看来，多层和别墅将会称为曲靖市的稀缺产品。二区域曲靖市中心的项目规模均很小，大规模的项目集中在珠江源大道和南片区。但是曲靖市高端的楼盘均集中在南片区，如金麟湾潇湘新区阳光花园等，还有公务员小区。而且南片区的住宅项目多，项目连接成片，俨然曲靖市个大型居住区。另外南片区有曲靖最大的城市综合体麒麟嘉城，集居住商务商业休闲为体。南片区有曲靖的富人区的称号，随着各个项目的开发完善，将会称为曲靖市最适宜居住最有市场发展潜力的区域。三售价曲靖市的房价比较稳定，年月至月房价基本没变化，月至月珠江源大道区域部分楼盘和南片区售价有元平米左右的涨幅，其余区域基本保持不变。从年售价变化来看，曲靖市的房价是将会缓慢上涨的。而南片区的房价上涨速度和幅度均会高于其余片区。五结论曲靖市的住宅供应量虽然比较大，但是由于市场并未饱和，所以仍有发展空间。就越来越多的高层住宅放量市场来看，多层和别墅项目将会有更大的吸引力。而曲靖的房地产开发在已成熟的居住区南片区更有发展潜力。较好，而元平米的均价也是它畅销的个重要因素。龙泽园销售蓄水工作准备充分，基本上在购卡客户量超出房源量后才开盘，保证了房源在段时间内的消化。锦湘南郡二期年四季度以套的销售成绩位列销售榜第位，这个季度由于所剩房源不多，销售量以套居销售榜第二。六客户群体分析据统计，年季度曲靖本地人购买商品房共计套，占比，省内各地州人士购买商品房套，占比，外省市人士购买商品房套，占比。由此看来，曲靖的房地产市场消费群体几乎都为本地常住人口，还处于内部消化阶段，对外市场还未成型。七总结从前面对整个房地产市场住宅售价物业类型楼盘销售量客户群体的分析来看，曲靖房地产市场从年到年上半年基本处于个较平稳的发展阶段，商品房的消化以内销为主。住宅市场占据整个房地产市场的主体地位，其中以平米的多层的销售为主，均价元平米左右。价格因素对住宅销售量的影响仍然占主导地位，但是由于南市区阳光花园御苑金麟湾等楼盘的引导，消费者对楼盘整体品质会越来越重视。三曲靖市年秋季房交会房交会情况年曲靖秋季房交会的参展楼盘共个，即将开盘项目以市中心为主，均为高层，均价元平米。多层分布在城市边沿地带，均价元平米。别墅多为已售在售楼盘，即将开盘的只有两个而已，均价元平米。就曲靖房地产市场以往的销售情况看，多层比较畅销，个别品质高的楼盘还要通过关系才能买到。而高层项目的销售周期都比较长，个别项目开盘两年了还未销售过半。在出现消费者对高层项目还未认可的情况下，这次房交会还出现那么多的高层项目，是因为曲靖市出台了曲靖市节约集约用地管理实施细则。细则鼓励中心城区建筑往高层发展，向空中要地。以后在曲靖市中心城区规划区Ⅱ级以上地块内，原则上不再审批多层住宅。政府为了鼓励开发商开发高层项目，细则中还有相应的优惠政策，对建筑高度大于或等于米以上的建筑，米以上建筑面积部分免收城市基础设施配套费及其他市区级行政事业性收费对高度大于或等于米小于米的建筑，米以上建筑面积部分减半收取城市基础设施配套费及其他市区级行政事业性收费对于高度小于米的建筑，米以上建筑面积免缴的城市基础设施配套费及其他市区级行政事业性收费。另外，细则中规定，房地产开发用地每宗地的开发建设时间不得超过年，容积率不得低于。所以，这次房交会新亮相的麒麟嘉城财富中心龙城国际中央郦城等项目均为高层项目，些在售项目即将开发的后期商品也均为高层。这表明，曲靖市将迎来高层住宅时代，高层将称为市中心的主流，而之前畅销市场的多层和走俏的别墅供应量将会减少。二参展楼盘情况详见附表这次参展的楼盘中，最值得关注的楼盘是麒麟嘉城。该项目位于曲靖市南城区，是曲要分布在规划区内的南北山地上和东部坝区。基本农田保护计划按照曲靖市土地利用总体规划年的计划，现建成区的东面为基本农田保护区，不宜作为城市建设用地。城市总体布局的空间演变从曲靖城市的发展历史看，从最初在潇湘河以北廖廓山以东的半山坡建城，到现在的南北向橄榄形态，城市处于自然地形及人工铁路的双重约束之下，呈蔓延发展之势。随着城市的进步发展，城市的空间格局在突破铁路和河流阻碍下呈无序扩张的趋势，形成以旧城为中心，东西南北全方位开发建设的局面。二城市建设用地发展方向根据以上对用地自然条件工程地质条件基本农田保护计划城市的空间演变以及现状建设用地情况分析，规划确定城市建设用地发展方向及选址的基本原则为保持寥廊山翠峰山等西部山体的形态完整及城市景观的需要，城市与山体间保持适当的田园过渡地带和自然生态环境。保护南盘江西河白石江潇湘河等自然景观，城市建设用地应结合自然水系进行选择。尽可能少占或不占良田耕地进行城市建设。避免地震洪水滑坡等自然灾害可能造成的破坏。曲靖市城区建设用地的空间拓展主要受到山体及铁路高速公路等主要交通干线的影响，城市南北长约公里，贵昆铁路从城市中间穿过，东部和南部分别为规划中的曲胜曲陆高速公路通过。同时，东部的地质条件以及基本农田保护区的特性也不适宜城市过多向东发展。城市以北公里即为沾益县城，从城市之间的相互影响和曲靖现状南北狭长的形态上看，不宜向北发展。因此，曲靖城区的用地发展方向应以向西发展为主，适当向东南发展，以曲胜曲陆高速公路为界。自年以来，在上两版曲靖市城市总体规划的指导下，随着社会经济的发展，曲靖城市建设有了较大的变化，形成了以麒麟南北路为中心的商业街区，新建了工人文化宫老年活动中心南城门广场体育馆青少年宫等批城市文化娱乐设施及城市北部以卷烟汽车制造业为主的工业区。中心城区初步形成南部以生活居住办公为主北部以工业仓储为主的良好总体格局。中心城区规划布局为延续旧城向西生长的单中心集中型城市布局结构。随着教场西路和麒麒西路的向西延伸，城市公共设施轴同时向西生长，形成城市中心由现在的南北向自然过渡到东西向，结合白石江水系的绿地建设，城市的发展方向由南北向转为东西向。三功能分区中心城区主要由五大片区组成，其功能构成为铁路以东，南部片区功能生活居住金融商贸教育。铁路以东，北部片区功能工业仓储交通运输生活居住。铁路以西，南部新区功能生活居住行政办公文化设施商业服务。铁路以西，北部新区功能高科技工业园科研教育仓储。昆曲高速以南，新区功能生活居住货物流通综合市场。四城市发展规划年，曲靖中心城区建成区面积总面积由年的平方公里发展到年平方公里，城市人口由万人增加到了万人，跨入了中等城市行列很低，小户型楼盘也比价少。二年上半年曲靖市场情况投资方面年上半年，曲靖房地产市场总体运行平稳。投资方面，季度完成固定资产投资亿元，其中房地产投资亿元，与去年同期相比固定资产投资增加，而房