目可行性研究报告号分散建设市政公用设施建设费建安工程费建筑工程质量安全监督费建安工程费供水管网补偿费住宅商业住宅人，元商业人，元住宅商业供电用电负荷费住宅商业住宅户，元商业百，元住宅商业其他建安工程费合计其他费用建安工程费万元其他费用估算表单位万元序号项目计算依据金额预算定额管理费建安工程费竣工档案保证金报建手续费工程合同预算或标底审查费其他合计幸福家园房地产项目可行性研究报告不可预见费本项目的不可预见费用按项目项和的估算万元管理费用本项目的管理费用按项目项和的估算万元销售费用本项目的销售费用按销售收入的估算万元财务费用万元以上见附表销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为住宅均价万元商铺万元办公楼万地下车库万个销售收入住宅万商铺万办公楼万车位万总计万元营业税及附加万幸福家园房地产项目可行性研究报告以上见附表现金流量见附表㈡融资方案项目资金来源以银行贷款为主，充分吸纳预付金。借款偿还计划，见附表资金来源与运用，见附表第五部分财务评价幸福家园房地产项目可行性研究报告㈠盈利能力分析项目在计算期内经营收入为万元，可获利润万元。见附表，收益率大于基准收益率所以项目可行。㈡偿债能力分析房产销售期内还借款和利息，期销售时即可还清贷款。见附表。内部收益率内部收益率设基准收益率为，则时，又设，则评价结论此项目在财务上是可行的。第六部分不确定性分析幸福家园房地产项目可行性研究报告㈠盈亏平衡分析住宅销售的平衡点是即出售掉的面积才可以达到盈亏平衡点。㈡敏感性分析单变量动态敏感分析表序号项目变动幅度全部投资所得税前内部收益率投资回收期年基本方案销售价格销售面积可变成本从以上两表分析中可以得知，销售价格和可变成本是将来营销售过程中最重要的因素，它决定了整个项目的盈利情况，只有制定了个切实可行的市场销售价格，在后期操作过程中财务加强对投入成本的控制，产品的销售才能得以保障，经济收益才能实现。风险分析宏观因素风险分析由于本项目规模大，投资开发周期长，必然不可避免要受到宏观幸福家园房地产项目可行性研究报告经济国家产业政策的影响。经济格局不可预见的产业结构正处于调整阶段，工业基础参差不齐，结构不尽合理，未来的经月年月现金流入销售收入租金收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入现金流出开发产品投资房地产开发费用经营税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量内部收益率附表资金来源与运用表单位万元幸福家园房地产项目可行性研究报告序号项目合计现金来源销售收入租金收入其他收入房地产投资借款短期借款资本金自有资金回收固定资产余值回收经营资金净转售收入现金运用开发产品投资含利息房地产开发费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自有资金回收借款本金偿还借款利息支付盈余资金济格局存在不可预期性。房地产业政策调整国家加大对房地产业的调整力度，在政策上出台了系列的政策措施规范房地产业的发展，包括金融，开发条件预售许可条件等的限制。这都将对本项目的融资开发销售产生巨大的影响。未来宏观经济的不确定性人均国民收入增长速度，通货膨胀程度物价指数国际收支消费结构的进程国家经济政策产业政策优惠政策的变化货款利率的变化各种税率的变化等均将影响到本项目的经济效益。市场风险市场风险是指本项目面临的市场环境的不确定性，如新的竞争对手的出现市场供求关系的变化等给本项目开发所带来的不利局面。市场风险是本项目面临的最大的不确定因素消费空间的限制楼盘的规模不可能无限制扩张，必然受到消费总量的制约，从目前的趋势分析，成都每年的需求总量不会有太大增加。而供应量逐年高速增长，旦市场供应达到相当规模，房地产市场供求关系及竞争格局将发生相当大的变化。开发方应对中国房地产行业的市场高度不确定性有充分认识。运作风险本项目规模大，且所处的环境复杂多变，与小项目的运作模式有着千差万别。在实际操作中，如果没有良好的开发理念先进的运作模式，市场把控能力，健全的决策机制，流的人才，将对本项幸福家园房地产项目可行性研究报告目构成巨大威胁。此外，还包括从本项目规划设计建设推广销售到物业管理开发全过程中系列不确定因素对本项目经营收益的影响。企业品牌风险要完全把握房地产市场，运作好项目需要个长期的探索和认知过程。在这过程中也存在企业决策风险。开发企业推崇的理念和生活方式，要融入成都消费群体需要个认知过程，也存在定的风险。不可抗风险战争洪水地震等不可抗拒的灾难将对本项目构成威胁。第七部分研究结论与建议幸福家园房地产项目可行性研究报告结论风险即不确定性，房地产开发投资实际上是以冒风险为代价来获得收益，利益大，风险也高，这点是房地产行业中的条客观规律。与其说投资决策时对项目的选择，还不如说是对风险的选择，是对利益与风险的权衡。建议提升管理水平，形成特色经营，不断创新，化风险为竞争优势。同时采用风险管理模式，敏锐地洞察识别分析潜在风险，最终提高企业核心竞争力赢得市场。企业应建立宏观经济政策的研究小组或聘请专家及专业人士作为长期顾问，及时了解并进行趋势研究，根据形势的变化及时调整项目操作思路及营销策略。第八部分附录附表幸福家园房地产项目可行性研究报告附表项目总投资估算表单位万元序号项目合计开发建设投资房地产开发成本土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑工程安装费用公共配套设施建设费用开发间接费用其他费用不可预见费用房地产开发费用销售费用管理费用财务费用附表销售收入与经营税金估算表单位万元序号项目合计销售收入住宅区收入办公楼收入商业店面收入车位收入经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税销售净收入附表长期借款偿还表期单位万元幸福家园房地产项目可行性研究报告序号时间项目年月年月年期年初借款累计本期借款本期应计利息本期偿还本金本期偿还利息销售收入长期借款偿还表二期单位万元幸福家园房地产项目可行性研究报告序号时间项目年年二期年初借款累计本期借款本期应计利息本期偿还本金本期偿还利息销售收入附表现金流量表单位万元幸福家园房地产项目可行性研究报告序号项目合计年月年月年来在拆迁过程中遇到的诸如拆迁户的安置成本拆迁户的利益如何均衡等问题都会得到很好的解决，政策的实施不仅可以降低拆迁成本，缩短拆迁周期，这切都将起到活跃房地产市场作用。幸福家园房地产项目可行性研究报告经济环境县经济保持稳定增长。初步测算年，全县地区生产总值预计完成万元，按可比价格计算，比上年增长。其中第产业预计完成增加值万元，第二产业预计完成增加值万元，第三产业预计完成增加值万元，同比分别增长和,年均分别增长和,三次产业结构比从年的调整为，第二第三产业增加值占地区生产总值的比重分别提高了个和个百分点全社会固定资产投资预计完成万元社会消费品零售总额预计完成万元地方财政般预算收入完成万元预计全县城镇居民可支配收入达元,农民人均纯收入达元人口自然增长率为，城镇登记失业率始终控制在以内。县全年经济总量虽然保持稳定增长，但各产业的结构未发生大的改变，仍然是第产业占绝对地位，第三产业近年逐步增大，居第二，第二产业由于受投资下滑的影响，占有率呈下降格局，居第三位。从总量来看，县全年国民经济和社会事业取得较好成绩，就其发展来看，仍然存在些矛盾和问题，主要表现在经济总量增长相对乏力的格局仍然没有改变，增长后劲不足农业基础还不稳固，影响农业生产稳定增长的因素依然存在，农业生产受自然灾害的影响较大，三农问题突出，农民收入增长缓慢，增收渠道狭窄在建项目完成缓慢，重复投资现象依然存在能源原材料价格上涨幅度较高不少低收入居民生活还比较困难，就业再就业压力仍然很大等。房价走势幸福家园房地产项目可行性研究报告国家统计局公布了月全国房地产市场运行情况，月，全国商品房销售面积亿平方米，同比增长，增幅比月提高个百分点。其中，商品住宅销售面积增长，办公楼增长，商业营业用房增长。月，商品房销售额万亿元，同比增长，增幅比月提高个百分点。其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房分别增长和。房价从年起上涨至今经历了三个阶段第阶段是疯张阶段，时段为年于年，此阶段商品房价格从每平米元升至元，如果以年初为基期，年末为报告期，则上涨率为。南门北门改造竣工，这时期的购买群体主要为本地居民，因为直以来居民的居住都采取的是自建房模式，典型的是东门区域，至今仍保持着此种模式，所以长期以来住房支出仅占居民收入支出的很小比例，仅表现为房屋装饰布置的支出，这时期县城没有吸纳外地人口的能力更没有容纳外地人口的容积，