商业银行贷款出租收入资本金现金流出总成本除财务费用营业税及附加所得税税前净现金流量税前财务净现值项目税前内部收益率税前累计净现金流量税后净现金流量税后财务净现值项目税后内部收益率项目资本金净现值内部收益率项目资本金按折现率测算，得出财务净现值税前与税后财务内部收益率等财务数据。具体见下表财务现金流量表资本金单位万元序号项目名称合计第年第年第年现金流入商业银行贷款出租收入资本金现金流出总成本除财务费用贷款还本付息经营税费税前净现金流量税前财务净现值税前内部收益率所得税税后净现金流量税后财务净现值税后内部收益率项目清偿能力评价本项目贷款按季度给付利息，建设经营期结束次性偿还本金。总计贷款额度为万元，支付利息总额为万元。贷款有效利率。贷款还本付息估算表表单位万元序号项目名称合计第年第年第年总成本直接成本管理费用出租费用维修基金不可预见费资本金银行贷款贷款取得贷款偿还利息支出敏感性分析销售总收入与总成本的变动对全部投资及资本金的敏感性分析。现设定建设总成本在范围内变动全部投资资本金内部收益率净现值的变动状况公众利益的决策，或是赚取高利润让企业形象大打折扣等等。本项目为商服地产类开发，不同于目前存在的纯商务楼模式，而是集商务娱乐为体的符合性楼宇，根本目的是为了出租，使项目取得经济效益和社会效益的双丰收。因此在项目生产运营全过程企业要充分考虑上述各个方面，以免对企业形象和信誉造成损害。影响企业今后的发展。安全风险在项目建设工程中要做好安全防范，以免造成人身伤亡，工程或设备的损坏等，并提前按合同约定做好责任分配。第九章社会效益评价社会效益影响社会效益评价有助于保证项目社会环境的相互协调二社会效益评价有利于促进国家社会发展目标的顺利实现三社会效益评价有利于减少项目投资的短期行为和盲目投资四社会效益评价有利于资源的合理利用和社会环境保护。项目社会参与性目标群体参与性新商场迁进居民无论是在收入学历，还是职业层次上都明显偏高。新迁进居民的居住面积为平方米平方米居多。新迁进居民对所居住小区的总体感受良好，并未达到最佳居住要求，表明优质的产品仍有广阔的市场空间。新迁进居民有更多的购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力的关注明显高于旧居民小区的消费者，购房更趋理性化。由此可以证明，地理位置不是影响购买行为的重要因素，收入高品位高的居民认为城市近郊区是理想的居住区域。而且越来越多的消费者将房地产开发商的知名度和信誉度作为购房选择的要素。受影响群体参与性净月开发区是政府实施城市长远发展规划的热点区域，市场潜力巨大。在未来的几年中，净月开发区必然成为房地产热点地区。随着周边棚户区改造等重点项目的启动，越来越多的长春市民会关注净月开发区的房地产市场。同时，别墅公寓住宅高层商业综合楼，这样的综合商住体的规划，在净月开发区必然会吸引各大商家投资者的关注。相信未来几年，长春欧亚集团，远方超市等长春市龙头商业集团必然会在净月区域寻找合适的地段楼盘开展经营活动。我们的商业部分，可以面向在长春市场有定影响力的长春本土企业，如欧亚集第十章项目总结进行绿园区经济建设，基本符合国家经济和社会发展的客观要求，符合生态环境保护战略规划和长春市现在经济发展现状。以商服和娱乐结合的项目组合，在创造经济效益的同时带动社会经济发展和提高居民生活水平。建设基础条件良好，技术先进可行，组织管理有力，为项目的正常完成和运营提供强有力的保障。经济效益良好，项目正常年出租收入万元，投资收益率，资回收期年，项目可按要求清偿债务，具有良好的财务盈能力和较好的抗风险能力。社会效益显著，项目上缴税金万元，提供有效铺位余个。该项目投资回收期短，风险较小，经济效益和社会效益显著。研究认为，该项目可行。见下表项目敏感性分析表表项目变动全部投资资本金总成本总收入项目收益率在分析的各种情况下仍能保持较高的内含报酬率最低情况为收入减少时为，项目内含报酬率仍高于其资金成本，也介于行业平均利润水平，表明该项目具有定的抗风险能力。项目的盈亏平衡分析项目盈亏平衡以及达到的利润率时地上建安成本和地下建安成本设施配套费的保本价见下表项目盈亏平衡分析表利润率保本价万元地上建安造价地下建筑造价单价元总价万元单价元总价万元第八章项目风险分析及控制根据对项目目标影响不同风险可分为以下几类工期风险长春市位于吉林省中部，属温带大陆性季风气候，受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。年平均相对湿度年平均降雨量毫米年最大冻结深度厘米。由于长春市属寒冷地带，基本雪压值平方米，无霜期天。施工期基本集中在月份到月份，而本工程工期个月要赶在施工季节完成给工程的生产完工带来了定难度，因此务必安排好工期，否则将会带来不可预估的损失。所以要确保工程按期完工及时投产运营。费用风险施工项目成本是指建筑施工企业在以施工项目作为成本核算对象的施工过程中所耗费的生产资料转移价值和劳动者的必要劳动所创造的价值和货币形式。本项目总投资万元，项目自有资金约为万元申请商业银行贷款约为万元。建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，资金方面，项目自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。同时将施工中实际发生的各种消耗和支出严格控制在成本计划范围内，严格审查各项费用是否符合标准计算实际成本和计划成本之间的差异并进行分析，消除施工中的损失浪费现象。在保证工程质量和工期的同时将成本降到最低。质量风险本项目为综合商贸楼采用框架剪力墙结构，在施工时要保证项目满足相关标准规定的要求，包括其在抗震耐火安全环境保护等方面所有的明显和隐含能力。质量要达到合同范围内的全部工程的所有使用功能符合设计图纸要求，检验批分项分部单位工程质量要达到施工质量验收统标准，合格率。以保证项目经济适用合理，达到预期效果。信誉风险信誉风险是因企业管理决策的商业行为，所造成的企业信誉损失所带来的风险。例如企业所制定的品管标准降低，导致产品质量降低，或者是企业有意地做出损害客户或米。第二含水层为第八层砾砂层，属承压无压水。场区周围无污染源，根据地区经验，地下水及土对砼侵蚀性可不予考虑。建设条件项目位于春城大街以东街现状巷街以南现状住宅以西现状围墙以北地区，是长春市基础设施建设投资的良好区域，市政配套设施完备，包括道路工程排水工程供水管网电力沟路灯工程煤气管网道路绿化工程等，形成完善的路水电气通信等市政设施，建设条件良好。规模确定根据场地的实际地质情况勘测和市场的需求调查，结合城市未来的发展需要，从项目需求的实际人力财力和物力出发，本项目的建设规模确定如下总占地面积规划总用地面积总建筑面积，地上最高层，地下层。土木建设设计方案经过勘测，通过数据分析，拟建场地无液化滑坡崩塌等不良地质作用土层，不存在地基土液化问题，无不良活动的断裂带，建筑场地地质条件是稳定的。再加上对城市周边环境和地理位置，考虑了适用舒适美观采光通风及结构上的安全经济等因素制定了详尽可行的施工方案平面设计项目定位于配套设施齐全商服功能突出购物环境优越的综合性低层建筑。平面布置综合考虑，根据其功能，项目采用框架剪力墙结构的大空间布局，建造座错落有致的现代化购物楼宇。立面设计本着项目的先进设计理念，立面设计不但突出现代商务的建筑特色，更是注重了与人文居住的环境达到和谐统。不但要做到与项目周边的大环境相统，更要突出项目的特色，做到卓尔不群。结构设计基础设计拟地下室底板深埋米，根据岩土工程勘察报告，项目可采用筏形基础和人工挖孔桩基础。结构设计商贸楼建筑结构体系为框架剪力墙结构体系，剪力墙抗震等级为级，防震工程按度设防。主要建筑特征览表工