区位于的东南方向，而地区是整个北京市未来发展的重中之重，是整个城市高收入阶层聚集的地方。从的发展来看，向东扩张的趋势已经十分明显，随的东扩，本项目的地段优势就越发明显，地段价值也将随之提升，周边将变得更加繁华。随之对商业的需求也将越来越多，同时商家对于本区域也将越来越感兴趣，会有更多的商家进驻，也就需要更多的商业地产项目来为商家提供场地。总之，从远景来看，项目区域的商业地产开发是有发展前景并能够取得良好回报的。商业用房项目分析项目优势项目位于规划中的环四环商业带上，交通的通达性和通畅性均好项目周边已经有定规模和层次的居民住宅落成，形成基本消费项目西靠商务人群，东接垡头边缘集团，未来顾客数量充足燕莎的开业形成初步且能够互补的商业氛围和充足客流项目前期良好的规划设计，将能充分灵活地满足商家和商户的需求开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。项目劣势项目虽在四环路边，但由于周边建筑和道路问题造成了展示性不佳项目自身及周边目前正处于待开发阶段，商业成长需要定的时间项目周边的基础设施相对不完善，窑洼湖桥的改善需要定的时间项目现有的商业规划体量稍小，难以形成具有震撼力的规模化优势。项目机会商业发展的良好形势与的开放，四环商业带正初现端倪项目位于快速成长的环四环商业带，将成为四环重要商业设施之项目处于规划中的东扩范围和重点区域，未来区域潜力巨大与等商业的业态错位互补，将可能形成的效果项目区域的四五环间的商业空缺，可能通过本项目的成功开发填补未来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住，将使本项目基本商圈扩大。未来区域内居民的餐饮娱乐消费支出多，且注重品牌。项目威胁未来东边三四五环之间商业发展的竞争关系将造成定的威胁处于城市节点中心的华贸中心万平方米商业对本项目的分流作用项目周边楼盘商业如世纪华侨城对本项目客流具定的分流作用。综上所述，我们的结论是项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。本项目的区位发展潜力建设时机和其他条件来看，具备很好的娱乐型购物中心的生成发育条件。项目的最终成功有待于发挥优势克服劣势。项目面临的困难和问题是客观存在，有些变数还是我们当前难以预料的。然而经慎重论证我们认为上述劣势基本为当前市场经济条件下，新的商业中心发育成长过程中的共性问题，是有望通过谨慎经营和动态调整得到解决的。关键在于要充分发挥项目的区位优势品牌号召力基本经营项目和特殊经营项目的大跨度结合，依靠经营者的辛劳努力，弥补经验不足的主要弱势。这样，本项目完全有把握实现成功经营。项目定位及设计建议市场定位在本节，我们将根据前面的分析结果确定本项目的整体市场定位，形象定位规模定位和目标顾客定位。定位原则从实际出发，定位应采取的原则是充分利用自身条件充分利用自身条件，是要找到适合本项目地块属性和具体特点的定位群，也就是自身条件决定的能做什么。严格控制市场风险这条原则的目的是找到市场接受能力最强，风险最小的定位。找到可行范围内的市场风险最小的物业类型组合，能够材家居超市宜家家居欧培德乐华梅兰红星美凯龙好美佳东方家园爱家家居等百货店百盛华堂商场北京华联王府井百货太平洋百货等电子数码专卖赛博数码百脑汇等项目综合分析通过上述分析，我们认为本项目有如下特征从位置特征来看，项目拥有良好的地段位置，交通通达性和通畅性均好周围已经有相当数量的居民住宅落成，但基本商圈较为薄弱位于外延，紧靠商务人群，项目向西紧靠商务中心区，向西连接垡头边缘集团，保证了充足的外围商圈顾客数量，因此应大力发展辐射性强的商业，缩小社区商业的面积。从项目自身条件来看，充足的场地面积为项目提供足够的发展空间。只要规划得当，项目有充分条件成为北京东南地区新的城市餐饮娱乐购物中心。择租赁经营。国内大型连锁企业。包括零售企业餐饮企业和娱乐企业，多选择租赁。中小投资者。以分割购买商铺为主，有利于开发商快速回笼资金。租售分析下面，我们通过对项目所在区域其他商业地产租售价格的分析和空置分析进步明确本项目所处的商业大环境，并作为确定项目租售价格的依据之。销售价格分析各项目商铺面积与销售单价序号项目名称价格租金总建筑面积出售出租率建筑形式恋日国际底商易构空间底商后现代城不祥底商金港国际底商珠江帝景底商世纪东方城底商恋日国际易构空间后现代城金港国际珠江帝景世纪东方城售价面积通过计算，项目附近商业地产的销售均价在万元万元之间，略高与北京市平均水平，但相比于中心区的商铺仍有定上升空间。因此，这价格可以作为本项目定价的参考，进行定价时应比这价格略低些。租赁价格分析区域内其他项目的租赁价格序号项目名称价格租金总建筑面积出售出租率建筑形式世桥国贸公寓元天平米平米不祥底商九龙花园元天平米平米底商元天平米平米独体山水文园元天平米不详底商富力城元天平米地下由于本区域多数的商铺尚未开始经营，因此这部分数据对于项目的租赁价格缺乏足够支撑，但是通过调查发现，在本区域的大体量独体商业的日租金均价多集中在元之间，同时，环四环商业带中，与本项目位置类似的如金四季欧尚和乐华梅兰在西南四环选择的点，这些项目的日租金均价也多在元之间，因此可以基本确定，本项目切合实际的租赁价格也应集中在这区域内。空置情况分析出售出租率恋日国际苹果社区易构空间九龙花园金港国际乐澜宝邸珠江帝景山水文园世纪东方城出售出租率序号项目名称价格租金总建筑面积出售出租率建筑形式恋日国际平米多平米底商苹果社区不祥多平米商业街易构空间平米平米底商九龙花园元天平米平米底商元天平米平米独体金港国际平米多平米底商乐澜宝邸不祥平米底商珠江帝景平米平米底商山水文园平米元天平米不祥底商世纪东方城元平米平米底商项目所在区域商业的显性空置率比较低，但隐性空置率较高。这意味着本区域项目的销售面积普遍大于经营面积，造成这现象的主要原因是有相当多的项目目前还没有开业另外还与周边商业气氛还不成熟有关。对项目所在区域的商业地产开发的总体评价项目位于环四环商业带上，拥有开发商业地产的良好基础，随居民收入增加和私家车拥有量的增长，项目有非常好的发展前景。项目所在地保障事生产但从事与直接。环境影响评价的依据中华人民共和国环境保护法。中华人民共和国水污染防治法。中华人民共和国森林保护法。水土保持工作条例。建设项目环境保护管理条例。国家发改委国务院环保部颁发的建设项目环境保护设计规定。工业三废排放试行标准。城市区域环境噪声标准。污水综合排放标准。环境空气质量标准。地下水环境质量标准。影响环境因素分析该项目对环境造成污染的污染物主要有废气废水固体废弃物噪声粉尘等。环境保护措施本项目为次性烧釉砖，本着新项目开展三同时的要求，设计中对生产过程中可能产生的污染及对人体有害的因素，保障职工安全方面均作了考虑。粉尘生产中所需要的各种原料进厂后，存放在原料库内，坯用原料为自然矿物原料，含有定的水份，配料时，不产生粉尘。喷雾干燥塔的废气排放时会产生定的粉尘，设计中采用两级除尘处理，第级为旋风除尘第二级为水浴除尘，处理后的废气中含尘浓度达到国家规定的标准。废水生产过程中冷却水，除尘设备排放的废水中，均不含有害物质，仅含少量泥砂，设计中采用沉淀处理，冷却水单独入水池存放，部分补充球磨用水，部分循环，其它废水经沉淀处理后排放，沉淀物定期处理，部分回收利用，以保持沉淀的效能。废气生产过程中，将有烧成废气排出，由于用氧化焰烧成，燃烧完全，且烧成温度为，煤燃烧的废气经高空热电厂出，对环境没有多大的影响。废渣生产过程中产生的废渣和废品砖，煤渣可用于铺路和灰渣砖。废品瓦可收回利用，不外排。噪声球磨机运转时，喷雾干燥塔，风机等将产生定的声音，但这些生产过程所产生的噪声，不会超过标准，大吨位球磨机采用橡胶内衬，使噪声明显降低。第十二章劳动安全与消防劳动安全在设计中，对职工安全卫生给予高度重视。方面以有关安全卫生方面的标准规范和规定为设计依据，在设备选型方面，选取机械化程度高方便操作与维修的设备另方面，对各种可能危害采取切可行的措施，以达到减少环境的污染和减少工人劳动强度的目的。对于粉尘噪音废水废渣，已采取了相应的措施，使之对职工影响减少到最低标准。高温，主要是辊道窑喷雾干燥塔的热风炉的热风管，设计中已加上绝热层，防止热损失和烫伤，同时在厂房设计中，选用大面积窗户，加强通风，高温岗位设置排风扇。在配电方面，已设置独立的配电闸，部分电器设备可选用防暴型。机械设备方面，对主要突出的设施，设置安全防护罩或防护档板，所有操作和检查的地方设置平台，平台周围设拦杆，所有操作和检查的地方设置平台，平台周围设拦杆和脚跨板梯子，生产线中较深较宽的地方设置平板防护。进步加强安全预防工作，对车间环境进行监测，加强设备维护及时检修，排除隐患，同时不同的岗位配备不同的劳保用品。在厂内道路两旁车间周围广种树木花草绿化环境，进步净化空气，降低噪音，改善劳动环境。消防设施设置火灾报警系统，使用火灾监测设备，早报警，早灭火，减少火灾损失。建立消防水源。该项目室内消防用水量设定为升秒，室外消防用水量设定为升秒，建消防水池个，前期消防增压设备套，室内外消防泵各两个。室内消防栓的布置应满足任何部区位于的东南方向，而地区是整个北京市未来发展的重中之重，是整个城市高收入阶层聚集的地方。从的发展来看，向东扩张的趋势已经十分明显，随的东扩，本项目的地段优势就越发明显，地段价值也将随之提升，周边将变得更加繁华。随之对商业的需求也将越来越多，同时商家对于本区域也将越来越感兴趣，会有更多的商家进驻，也就需要更多的商业地产项目来为商家提供场地。总之，从远景来看，项目区域的商业地产开发是有发展前景并能够取得良好回报的。商业用房项目分析项目优势项目位于规划中的环四环商业带上，交通的通达性和通畅性均好项目周边已经有定规模和层次的居民住宅落成，形成基本消费项目西靠商务人群，东接垡头边缘集团，未来顾客数量充足燕莎的开业形成初步且能够互补的商业氛围和充足客流项目前期良好的规划设计，将能充分灵活地满足商家和商户的需求开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。项目劣势项目虽在四环路边，但由于周边建筑和道路问题造成了展示性不佳项目自身及周边目前正处于待开发阶段，商业成长需要定的时间项目周边的基础设施相对不完善，窑洼湖桥的改善需要定的时间项目现有的商业规划体量稍小，难以形成具有震撼力的规模化优势。项目机会商业发展的良好形势与的开放，四环商业带正初现端倪项目位于快速成长的环四环商业带，将成为四环重要商业设施之项目处于规划中的东扩范围和重点区域，未来区域潜力巨大与等商业的业态错位互补，将可能形成的效果项目区域的四五环间的商业空缺，可能通过本项目的成功开发填补未来项目周边众多楼盘的兴建和人口入住，将使本项目基本商圈扩大。未来区域内居民的餐饮娱乐消费支出多，且注重品牌。项目威胁未来东边三四五环之间商业发展的竞争关系将造成定的威胁处于城市节点中心的华贸中心万平方米商业对本项目的分流作用项目周边楼盘商业如世纪华侨城对本项目客流具定的分流作用。综上所述，我们的结论是项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。本项目的区位发展潜力建设时机和其他条件来看，具备很好的娱乐型购物中心的生成发育条件。项目的最终成功有待于发挥优势克服劣势。项目面临的困难和问题是客观存在，有些变数还是我们当前难以预料的。然而经慎重论证我们认为上述劣势基本为当前市场经济条件下，新的商业中心发育成长过程中的共性问题，是有望通过谨慎经营和动态调整得到解决的。关键在于要充分发挥项目的区位优势品牌号召力基本经营项目和特殊经营项目的大跨度结合，依靠经营者的辛劳努力，弥补经验不足的主要弱势。这样，本项目完全有把握实现成功经营。项目定位及设计建议市场定位在本节，我们将根据前面的分析结果确定本项目的整体市场定位，形象定位规模定位和目标顾客定位。定位原则从实际出发，定位应采取的原则是充分利用自身条件充分利用自身条件，是要找到适合本项目地块属性和具体特点的定位群，也就是自身条件决定的能做什么。严格控制市场风险这条原则的目的是找到市场接受能力最强，风险最小的定位。找到可行范围内的市场风险最小的物业类型组合，能