1、“.....第六部分综合分析结论综合分析结论项目建设的合法性分析项目建设的必要性分析项目方案评价项目的建设与项目产品的销售项目经济评价可行性研究结论相关建议综合分析结论项目建设的合法性儋州都市欧情是由海南信地房地产开发有限公司开发建设的。目前项目已取得合法的土地使用权，并正在办理相关行政审批手续，拟建内容不违反国家法律及行政限制性规定，具备合法的建设基本条件。项目市场及建设必要性通过市场分析认为本项目产品呈现多元化形态，社区规划趋于完善，配套水平较高。随着全省及区域房地产市场的发展，本项目产品市场需求具有良好的适应性，有较大的市场需求......”。

2、“.....以及儋州城市发展方向定位，本项目有建设的必要性。项目方案可行性根据项目基本用地条件和其他合法行政许可条件，在分析市场需求的基础上，进行了较好的产品设计。经本次分析论证，按该方案拟开发的产品具有良好的市场适应性。项目建设与产品销售可行性经过市场调查以及对项目建设运营销售与经济收益进行研究分析，物业建成后具有定的销售市场及较好的收益性，可带来良好的社会效益和经济效益。综合认为该项目建设与销售具备良好的操作性。项目经济效益评价关于项目建成后的预期收益本次研究对项目建成后产品销售的预期收益采用房地产估价规范中的市场比较法计算，对预期收益的取值总体上是较为保守和安全的。关于项目的开发成本本项目开发成本主要包括土地费用前期工程费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费......”。

3、“.....前期工程费的计算是根据般项目开发的前期工程费计算内容，并依据国家相关标准建设项目经济评价方法与参数海南省工程造价咨询服务收费标准表工程估价师手册等，结合项目总投资规模等因素或基数综合确定。取费标准均按照国家或海南省相关标准进行计算，取费较为谨慎准确。建筑安装工程费公共配套设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费等工程成本是本项目开发的最主要成本。其估算的准确性对经济评价结果影响最大。为了使该项成本估算有更好的准确性，本次研究由海南汇德咨询有限公司工程造价咨询人员针对项目设计方案，运用工程造价估算方法，根据建设项目经济评价方法与参数海南省建筑工程预算定额材料和设备价格信息等进行了项目估算。该估算相对于般可研估算有更好的针对性与准确性......”。

4、“.....开发间接费开发间接费是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用，包括办公费用水电费用维修费用等。根据建设项目经济评价方法与参数企业会计准则工程估价师手册等，结合项目总投资规模等综合确定。开发间接费按照小区内基础设施费用建筑安装工程费公共配套设施建设费和的估算。取值较为谨慎安全。管理费用管理费用是企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用。按照建设工程相关施工经验，参照建设项目经济评价方法与参数，本项费用按照开发成本的估算。取值较为客观。财务费用财务费用指项目在建设过程中为筹集资金而发生的各项费用。包括项目在开发期间发生的贷款利息支出金融机构手续费筹资发生的其他财务费用以及项目自有资金产生的利息。本项费用按的年贷款利率估算，计算期为年......”。

5、“.....并通过测算映证，该项取值较为保守安全。销售费用销售费用是指企业在销售房产过程中发生行按揭相对于内外销来说都是十分必要的。随着竞争的加剧，投资者对物业认识的设计合理与否质量的高低企业信誉以及售楼前后服务的好坏是十分重要的，开发商在开发过程中应注意好以上的工作。目前海口市内竞争对手对本项目有定的威胁，对于对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新技术新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。建筑工程中不可预见的因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标工料包干等系列措施，落实资金供应计划......”。

6、“.....费用，包括由企业负担的广告费保险费委托代销手续费销售服务费销售部门人员工资等。按照可行性研究报告编制指南本项费用取值，根据本项目的特性，此项费用按照确认销售收入的估算，按照销售比例逐年结转。计算期计算期是经济评价的另重大影响因素。本项目关键性的期间主要有建设期销售期等，本项目总体建筑规模平方米，估算建设期间年，销售期间年，其中交叉期间年。根据目前海南建筑业作业水平及儋州地区商品房销售量预测，期间取值是较为安全可靠的。经济评价结果经测算......”。

7、“.....基本数据为敏感性分析结果表评价指标内部收益率变化率财务净现值变化率开发成本变化经营收入变化由上表可以得出在设定的范围内，项目的开发成本及经营收入旦变化，项目的内部收益率及财务净现值变化率较大，说明项目对这两个因素的较为敏感，因此在项目的整个开发建设及销售过程中要做好成本控制及市场风险预防。可行性研究结论综合分析认为，针对本项目的市场分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析均基于较为科学的规范和经验，具有客观性和安全性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的建设和营销手段，能够实现项目的赢利目标。本项目建设合法，开发产品具有良好的市场适应性，项目建设与销售具有现实的可操作性，项目具有良好的社会效益与环境效果，经济效益良好......”。

8、“.....结论本项目可行相关建议本报告的结论是秉着谨慎认真与负责的态度，在现有资料基础上进行调查估算分析预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际状况，我们认为，有必要对报告的有关问题进步做出说明，并提出若干建议本报告的经济测算是在研究人员考察该市房地产市场的基础上，确定其预期平均价格，这在很大程度上依赖于目前该市房地产市场的供求关系和未来几年我国政治经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于该市目前及今后相当长段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之，同时物业的质量与开发管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要，发展商应密切地注意市场，获得尽可能多的信息，选择合适的市场策略，把售价不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。此项目所需资金巨大......”。

9、“.....应尽早与银行协商并落实贷款事宜以保证项目能够按期按时的完工。良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。在经营阶段，良好的物业管理也可提高收益水平，进而降低项目风险。卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。以豪宅品质出现，增加项目的附加值，在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好，使客户真正感到物有所值，则物业必定热销。把握好销售策略和时机......”。