完善项目所在区域的路网停车等市政配套设施，活跃区域内商业氛围。随着区域形象的提升和服务功能的完善，以及旅游休闲娱乐等新兴商业业态的繁荣，将促进龙港好苍南的现代商业气息日渐浓厚。使得项目有可能成为个新的浙江南部地区门户区域标志性项目。尤其对于龙港提升城市化水平和城市形象有非常明显的促进作用。五税收和民生效应根据测算，本项目全部建成投入运营后，每年将创造亿元的税收。这相当于年苍南全县财政总收入亿元的左右，相当于年苍南全县县域地方财政收入亿元的以上。税收方面的贡献非常明显。另外，本项目未来全部投运后全年可产生的销售额约亿元，其中礼品交易额约亿元。消费品零售额约亿元，相当于年苍南全县亿元消费品零售额的左右。由于拟建项目的特色商贸综合体的市场定位，以及投资方仪邦集团多年在多个特色商贸综合体开发运营方面积累的经验。加之项目投资额巨大，聚集的多项现代服务业功能都有劳动密集的特点，项目的成功建设运营将在解决就业提供稳定税源改善当地民生问题方面发挥非常明显的促进作用。在就业和服务民生方面，本项目的积极意义主要表现在三个方面就业方面，本项目中餐饮娱乐零售等将吸引入大量富有竞争力的商业品牌。这些品牌按照每平方米建筑面积需要个服务人员的标准计算，则合计总可提供约万个直接就业岗位。除了以上直接就业机会，项目的成功建设和运营还将带动区域内餐饮物流金融装修等多个领域的就业。合计整个项目直接吸纳人员约万人，推动其它产业新增就业约万人，合计创造约万个就业机会。由于项目的建设，不仅将大幅提高项目周边的路网绿化等市政配套，还会在环境治理金融和餐饮配套水平方面改善明显，这将有力促进项目周边和所处的区域居民家庭提高生活质量，尤其有助于减少龙港和苍南消费外流的现象，降低居民家庭的购物和消费出行距离和出行成本，为区域内居民家庭和企事业单位就进购物娱乐休闲和文化教育等活动搭建现代化高品质平台，提高商业服务水平，增进全体居民的福利水平。第七章项目财务评价及资金筹措项目销售和运营财务分析由于本项目为改造和扩建项目，项目的投入分为两大部分已建成项目的改造投入和扩建项目的投入，项目产生的收益主要也包括两大部分项目中已建成物业改造后的增值收益和租金收益项目新扩建部分的销售收益。本项目经营模式为持续经营，由项目投资方仪邦集团同时作为项目的运营管理方，目前，需要改造的已建成物业中有部分为仪邦集团持有，部分已经出售给了投资者。其中印刷材料交易市场和礼品城期出售部分面积分别占比约和左右，其余部分持有出租经营。未来扩建项目竣工后，将采取全部新建面积出售给投资者后由仪邦统经营管理的方式进行经营。新扩建项目销售进度方面，根据市场容量和工程进度，销售速度按照项目开工后个月后开始预售，项目竣工前预售结束，预售期项目每月销售量相同。项目出租率方面，根据目前可比案例和市场平均水平，出租速度按照扩建项目竣工前完成的可租面积出租，在年的运营期内出租率达到，全部投运后出租率稳定在。附表净租金收入计算表扣除营业税土地税和物业管理及维修费年份年年年年年年年年合计招商进度净租金万元项目租金优惠和装修补贴方面，根据目前可比案例和市场平均水平，每期项目运营第年租金优惠做为装修奖励等支出，第二年优惠，第三年优惠。第四年后不再优惠，后续年份假定租金增长率与通货膨胀率相等相互抵消，假定投运后每年实际租金增长率为零。附表项目净租金和出租率计算表功能业态面积平米每日单位租金元平米物业持有比例年总租金万元属于仪邦的租金购物中心浙南百货商厦浙南奥特莱斯购物广场连锁大型超市浙南国际影院浙南电玩城浙南儿童乐园浙南大歌城小计浙南新天地休闲餐饮中国礼品城专业市场合计项目租金和销售价格方面，将充分考虑降低未来入驻商家的商务成本，提高项目整体的竞争力，对项目租售单价和总价进行控制，让利于投资者和商家。附表项目扩建部分销售收入计算表指标建筑面积建筑面积万单位售价元平米销售额万元扩建部分奥特莱斯精品村远景扩建部分合计根据目前国内外大中型城市大型商业区和类似三四线城市商业区的经营情况，参照可比项目的物业销售和出租市场价格水平，本项目扩建部分按照建筑面积计价的销售净价扣除营业税等税费为元平米租金水平为每日净租金元平米，整个建设经营期计算到年底位置，不考虑土地使用权期限届满后的财务情况。则这个项目的经营情况数据在建设期内可创造约亿元的净销售收入，其中项目开工年二年三年四年五年和六年间每年可创造的销售收入分别为亿元亿元亿元亿元亿元和亿元。附表项目施工招商及运营期前年销售进度及销售净收入表销售期到年为止销售进度年度销售面积总可售面积总可售面积总可售销售额销售单价年销售额年销售额年销售额年销售额年销售额年销售额项目全部建成出租率稳定达到以后，稳定年净租金收入约亿元扣除土地税营业税物业费维修费等，具体经营数据分别如表所示。二项目净现值投资回收期和内部报酬率按照目前金融市场贷款利率水平，考虑融资过程中的手续费用等，本项目计算净现值的收益率取。按照确定的的市场基准收益率，本项目建设招商及经营期间的净现值为亿元。项目投资静态回收期为年。动态投资回收期为年。项目投资中的投资还款能力佳。初步估算拟建项目内部收益率为，高出基准收益率约个百分点，在财务上可行。附表项目现金流净现值投资回收期和内部收益率计算表单位亿元项目总现金流出销售净收入出租净收入总现金流入净现金流入累积值静态回收期折现值累积值动态回收期折现累积值三项目投资额和资金筹措项目投资额中，其中归属于仪邦持有的已建成和已经经营物业部分历年投入约亿元，在现金流分析时次性计入年的投入。折合后已建成部分单位面积综合投入土地成本配套成本基建成本维修等其他资本性支出约为元平米。后续对已建成部分的改造性投入方面，还需投入总计约亿元。附表项目总体投资计算表项目投资用途投资额万元比例已完成投资已建成项目投资追加投资建成物业改造造个比较稳定可靠的产业政策环境和配套扶持体系。不仅使项目的成功建成开业有保障，更能着眼于未来几十年项目直能保持优势地位，达到长期繁荣的目的。二宏观经济波动风险在经济全球化的大背景下，项目所处的浙南区域与国际经济联系比较紧密。国际金融市场的动荡和其他宏观经济波动都会影响项目建设运营的商业环境气候，而且浙南中小企业群体经营与发展普遍易于受到国内外经济气候的影响更为明显，进而影响区域内居民家庭和外来常住人口的消费能力，进而可能影响到项目的招商效果和经营效果。在项目投运后，经济基本面的变化还会影响拟建项目的经营发展情况，因为区域内的许多产业属于周期性行业，受宏观经济紧缩影响比较严重，会对区域内的消费能力和消费者心理因素造成较大的波动。另外，项目建设招商期间和运营期内，如果发生大的经济波动，还会对有些与经济周期和经济景气密切相关的百货餐饮娱乐等业态的经营造成影响。三过度竞争风险随着浙南区域城市化进程不断加快，以及市场对现代服务业载体尤其大型商贸综合体的发展前景的看好，区域内可能出现规划过多类似项目的情况，虽然在长期看这些体量大都在市场可以承受范围之内，但在短期内，由于需求渐进式成长的自然规律。大量类似项目在短期内扎堆集中上市可能在短期内导致超出市场容量，造成项目的供需矛盾短期内凸现。目前，在灵溪鳌江等人口规模巨大经济发达的中心城镇，都有可能谋划规划建设大型城市商贸综合体的可能，这些项目都可能在定程度上会给本项目的招商和经营带来竞争，造成消费分流和商家资源的分散，从而降低项目的经济价值和租金收益水平。四风险防范对于上述风险，投资方仪邦集团已经在项目选址和方案论证过程中，进行了比较深入的研究，并已经针对上述风险因素在龙港奥特莱斯仪邦广场项目策划规划设计资金安排人员安排组织安排项目运营筹备方案等方面进行了比较详细地斟酌和相应安排，为可能出现的复杂情况和挑战局面准备好了相应的防范和应对措施，在各项工作安排中做出了较全面的通盘考虑，在资金人才进度等各方面留有较为充裕回旋余地。加之已经建成的中国礼品城市场多年积累的商业资源和价值已经比较丰富，如果能有必要的政府扶持和社会环境，即便同时遭遇上述不确定性和挑战，本项目仍然有预留的资金人才和时间顺利完成项目建设和运行，度过其中的困难，克服所遭遇的挑战。第十章研究结论及建议研究结论综合报告上述各章节对拟建项目选址市场可行性财务可行性工程技术组织运营方案设计项目建设和运营的社会环境和责任潜在的风险因素考量等各个角度的深入分析。本报告认为本项目作为个大型改造和扩建项目，具有真实可靠的消费需求支撑和已有专业市场打下的良好商业经营基础，项目整体上看市场基础清晰可靠而且比较扎实，而且项目对龙港镇域和苍南县域内的就业增加产业结构优化税源建设城市形象提升等社会效益方面效果拜比较显著，未来支持项目长期运营发展的需求强劲而又坚实可靠，投资方在过去多年的市场实践和目前全国进行的类似项目建设中积累了较为丰富的专业技术经验