个容积率绿化率表主要经济指标表经测算,该工程项目项目总投资为万元。其中具体相关费用参看表项目总投资估算表单位万元序号项目名称总投资估算说明开发建设投资土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费用管理费用财务费用销售费用其他费用含开发期税费不可预见费经营资金项目总投资表项目总投资估算表融资安排公司融资说明由于国家对于房地产市场整体上加强了政策规范，对房地场市场中存在的泡沫进行了不断打压。同时在融资市场上，房地产行业的融资成本也出现不断上涨趋势，因此本次银行贷款的利率确定为央行基准利率上浮的水平。融资情况分析在项目总投资万元中,向银行申请贷款支持万元，由承建单位的自有资金投入万元，本次测算不包括企业经营资金需求。本项目投资由天津金侨城投资有限公司作为投融资主体。其资金筹措方案构成如下资本金本项目自有资金占总投资的比例约，符合国家有关规定。资本金占比不少于项目总投资的比例的规定。资金主要来源于天津金侨城投资有限公司股东投资。银行贷款建设投资不足部分拟申请银行贷款解决，贷款本金为万元，银行贷款占总投资比例为，借款利息率为。投资计划与资金筹措表序号项目合计第年第年第年项目总投资资金分年度使用比例开发建设投资计入投资的利息资金筹措资本金预销售租金自营等收入可用预收入合计其中可用预售收入项目借款利率建行借款当年资金盈余缺口累计资金盈余缺口满足筹资要求项目资本金比例资本金比例满足我行要求资金成本资本金成本投资计划与资金筹措表第十章财务效益评价本财务评价参照国家计委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况，在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目的损益和盈利能力，据此判断项目的财务可行性。项目财务评价的有关问题说明项目的建设经营期设定为年。本测算以当前的社会和市场状况为基础，未考虑环境政策社会条件的显著变化对项目经营的影响。银行贷款利率取央行公布的至三年期银行贷款基准利率上浮。财务评价基础数据与参数选取正确选择基础数据和参数是项目经济评价的前提，直接影响分析的结论。选择基础数据和参数的基本原则是实事求是和稳妥可靠。经济评价的基础数据和参数包括建设项目建设规模及取费标准税费项目计算期财务基准收益率等。销售价格本项目当前住宅的销售价格设定为元平方米均，商铺类销售价格设定为元平方米均。南区项目的开发周期年，定价依据详见第五章。经营收入测算根据项目单位意见，本项目建成后所有住宅商业单元全部对外出售，便于尽快收回建设投资。包括以下三部分销售业务住宅销售收入该工程项目可实现住宅销售面积为平方米，综合收入万元。其中天津新技术产业园武清开发区总公司已与本项目签订总金额为万元的房屋定制协议，以元平方米的暂定价格不含税认购房屋，第年内分两次将万元购房款支付完毕。剩余住宅将在三年经营期内以均价元平方米分批出售，销售收入约为万元。商铺销售收入该工程项目可实现商铺销售面积平方米，按照均价元平方米对外销售，预计可实现综合收入万元。停车库车位销售收入该工程项目建设地下停车场车位共计个，按照元车位的综合平均价格对外销售，预计可实现综合收入万元。经营收入估算表序号项目可租售面积合计第年第年第年销售收入住宅单价销售比例剩余比例销售金额商铺单价销售比例剩余比例销售金额车位单价销售比例剩余比例销售金额预定住宅单价销售比例剩余比例销售金额经营收入估算表税费率选取说明进行财务评价需计算的税费包括营业税城市维护建设税教育费附加和企业所得税等。营业税以年销售收入为税基，根据国家规定税率为城市维护建设税以营业税为税基数，税率取教育费附加以营业税为费基数，费率取所得税以企业经营的利润总额抵扣准予扣除项目的余额为税基，按照国家企业所得税法规定，企业所得税税率取。经测算，项目经营期可实现年土地增值税经营税金及附加共计万元。项目计算期按照项目建设进度和销售计划，本项目建设期及经营期共计年，从年月开始实施商品房的销售，到第年月所有住宅商业及车库售罄。财务基准收益率财务基准收益率是项目财务内部收益率指标的基准和依据，是项目在财务上是否可行的基本要求，也用作计算财务净现值的折现率。根据本项目的特点，并考虑定的风险溢价，本项目的财务基准收益率取。成本费用估算依照目前类似商品住宅及其辅助设施的销售经营管理经验数据，对其未来经营的销售费用维修费等成本费用进行初步测算。销售费用本项目的商品住宅销售费用合计为万元。管理费用由于项目承建单位天津金侨城投资有限公司属项目法人，公司本部的管理费用并纳入本项目管理费核算，预计项目建设经营期三年的管理费用合计为万元。财务费用财务费用为项目在经营过程中发生的长期贷款的利息及相关费用等，预计项目建设期的三年的财务费用合计为万元。其他费用参见表。开发产品成本归集估算表单位万元序号项目名称合系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产行业涉及的技术风险是主要涵盖诸如科学技术的进步以及工艺的更新项目采用新技术新工艺，使项目本身技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新的风险建筑设计变动或计算失误的风险设备故障或损坏的风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式地点人财物的组织管理风险等。投资风险的控制及早发现或预测到上述风险并能及时采取有效的措施，化解减轻控制这些风险，减小各种风险带来的损失尤为重要。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。对该项目的风险控制应涵盖以下三个方面的措施通过加快进度来回避风险首先,如果项目开发经营周期人为延长的话,项目整体经济形势就将难以预测。其次，开发周期越长，项目建成以后的政治影响因素也越难预测,特别是当前形势下的房地产行业,泡沫严重，供需矛盾严重，行业受国家及当地政府的政策指导不断加强，同行地产行业内的竞争激烈。所以回避房地产开发经营风险的最基本的办法就是按照规划进行项目开发并尽快回收投资。针对该项目，我们采取诸如提高选址的速度利用法律手段等保证项目前期以及建设施工的顺利进行严格采用招投标的办法和承建单位签订具有法律效应的承包合同，以保证工程安全完工与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。以避免不必要因素的影响。通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得有关投资环境和投资项目的市场信息越多，预测就越精确，从而进行科学的决策，包括投资项目的选择区位的选择时机的选择融资的选择租售的选择等等。确保把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。通过加强管理来控制风险良好的项目管理是项目能否成功的重要保证。从投资开发来看，项目全过程的投资进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导非常必要，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。第十三章研究结论与建议结论天津市作为跨越环渤海经济区和京津地区的重点城市，未来的城市建设目标为国际港口城市北方经济中心和生态城市，近年综合竞争力的提升速度已跻身全国最快地区。武清开发区作为天津市国家级开发区，是武清区域发展功能升级的必然方向。开发区规划起点较高，交通便捷，区位优势明显，未来教育医疗商业等生活配套完善，区域成长潜力较高。把天津市作为金侨集团投资的重点城市，符合战略发展方向。金侨大道南区工程项目的规划建设符合武清开发区的整体发展方向，工程建设前景广阔。从社会效益角度分析，本项目为天津市武清区的规划建设提供高品质的房地产产品，满足区域市场对于商品房住宅及商业用房的需求，同时进步繁荣天津市武清开发区，项目的建设将带来较好的社会效益。从企业经济效益分析，由于区域市场上对商品房住宅及商业用房有着较为旺盛的需求，项目的开发建设面临着良好的市场环境及较强的盈利空间，对于企业的利润增加及资本金积累有着较好的推动作用。所以不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目的建设有着充分的必要性。本项目按照现代商业及住宅模式构建优良的住宅环境和商业环境配置完善的配套服务设施以及极具文化内涵的中高档物业。项目建成后将成为武清开发区内