目主要问题的解决办法和建议本项目前期投入资金较大，若持续时间较长则将增加自有资金的压力延长资金的周转周期，因此宜尽可能地加快项目建设进度，争取提前销售。本项目位于罗湖区银湖路，地块区位表明，本片区属高档住宅其主力户型为房厅及房厅，其中房厅的面积主要为平方米，房厅的面积主要为平方米。本项目的户型面积主要锁定在房厅平方米，房厅平方米，据此本案的户型定位如下项目户型定位表户型面积区间套数比率约三房四房建筑形式住宅设计根据项目的实际情况和区域房地产市场状况，考虑本项目应充分依托项目的各种优势，秉持人性化的理念，深入挖掘现代家居内涵，通过社区的景观与功能设计楼宇的形态与外观设计户内结构布局的设计与组合，从而演绎充满现代都市色彩的绿色住宅。具体而言，基本建筑形态为多层，建议充分利用空间，设计多种可送空间，以提高住户的实际使用率，依托地块的空间背景，注重借景塑景，尽可能的南北通透。从人性化出发，在楼宇外观形态和内部结构设计户型安排等方面应重视细节。就小区的室外景观绿化方面设计，以本小区内景观休闲道为中心，适当考虑水景和造型结合，做到色彩协调景致美观引人入胜。体现现代住宅小区的特色。目标客户定位对项目目标客户的定位是置业客户可能是居住在项目所在片区周边，甚至深圳市各区域的白领族，但他们的工作区域对购房行为的影响较小从职业上来说，企业高级职员中层管理人员，及政府公务员比例较大年龄集中在岁之间，且已婚人士居多，比例约在左右家庭收入则集中在年收入人民币到万元之间，支付能力强，追求品质生活置业目的以自住型和投资为主，但投资比例仍占定比重，投资客对楼盘的升值非常有信心。置业人员有较好的文化素养及生活方式现代富有热情对未来生活具有较高的期许，追求环境优美生活舒适的高品质社区生活。价格定位价格是开发项目能否获得企业预期利润的关键要素之，同时也是项目能否成功推出并打开市场的关键性要素之，因而价格定位是项目定位最核心的部分。通过对该片区其它楼盘的调查及分析，结合本项目的优势和劣势，通过价格户型设计等优势抢占市场。基于对本项目周边类似物业价格及深圳房地产市场发展趋势的了解和预测，本项目住宅物业价格水平定位如下通过对拟开发项目周边各种类型住宅的市场调查，可知各类户型的市场平均售价在元平方米左右，我们从稳健原则出发，通过各方面因素的比较，认为本项目的户型按复式结构设计，其平均售价为元平方米。方案评估意见综合以上分析，项目所在片区为近年房地产投资热点区域，我们认为本项目在上述合理的市场定位条件下，建筑类型如能满足目标客户群的需求，在合理的价格定位情况下，本项目具有较大的投资潜力及经济效益社会效益，故本项目可行。五项目开发建设进度安排项目建设计划说明号宗地开发周期预计为年，即自年月至年月。根据工程横道图预计预见费,其他费用财务费用销售费用合计,注单价为按全部建筑总面积分摊计算。项目总投资估算说明土地成本根据号宗地房地产证显示，项目土地登记价为元。前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘察等费用，费用确定主要参考近期深圳市建筑工程价格信息及同类房地产开项目的实际情况。项目前期费用为元。建安工程费包括基础地下室地上主体含外墙装修水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。项目建安工程费为元。管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产开发项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费等房地产税等。按深圳市同类房地产开发项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述三项之和的记取。项目管理费为元。不可预见费由于项目地块地势良好，项目本身为大众化产品，同时开发商控制项目成本较强，不可预见费按建安工程费的记取较为合理。项目不可预见费为,元。其他费用主要指工程监理费，工程咨询费与政府建设管理部门发生的费用。项目的其他费用为建筑成本变化变动成本增加,,,,变动成本减少,,,,本项目的财务内部收益率对销售价格和开发成本均比较敏感，销售价格增加较开发成本增加对项目效益的影响大，而成本降低较销售价格降低对项目开发效益的影响小。参考目前深圳市与本项目类似项目的销售价格，我们所预测的销售价格比较合理，而且从发展趋势来看，销售价格下降的可能性较低，控制开发成本则是开发商需要着重关注的事项。由于本项目定位为住宅项目，因此在销售过程中定要注重市场营销及推广，从而保证项目达到良好的财务内部收益率。项目经营收入和开发成本在不利影响下，项目的指标尚可，说明项目的抗风险能力较强。社会效益和影响分析本项目如能顺利的按本报告的预期完成开发，则可以进步提升开发商的形象，扩大开发商的知名度。项目的建设有利于改善该片区的住房结构及提升该片区的居住环境，同时有利于缓解城市中心区房源紧缺问题，也为社会创造就业机会。故该项目的开发具有良好的社会效益。增加财政税收。项目的开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新的机会。本项目的建成促使银湖片区更加成熟完整。九可行性研究结论与建议拟建方案的结论性意见该项目的建设条件已基本具备，建设时机已成熟。该项目的建设符合该地区的市场需求，具有定的市场前景。该项目的规划设计符合该地区市场需求。该项目的建设资金已基本落实。该项目利润总额为元，税后利润为元，税前成本利润率为，税后成本利润率为，因此，本项目有较好的经济效益，同时具有定的社会效益。该项目具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目的建设无论是社会，还是开发商均有定效益，故该项目的开发是可行的。项，该住宅用房主体工程约于年月完工，年月即具备销售条件，预计至年上半年销售完毕。施工横道图项目工程计划横道图祥见附表六项目投资估算与资金筹措项目总投资估算项目总投资估算银湖财富公馆项目建设的总投资约为元包含地价款建筑安装成本及各项税费等，在建设期内均匀投入，详见下表项目总投资估算表序号项目名称总额元单价元平方米占总投资比例土地成本,前期工程费建安工程,管理费用不可优越指定的报纸和信息网络媒介上发布。指定的报纸为日报，指定的信息网络为公共资源交易网，网址为。本项目的招标信息将分别在上述两种媒体上同时发布。招投标工作组织项目业主自行组织或委托具有乙级以上资质的招标代理机构实施项目招投标工作。招标时应遵循公开公平公正诚实信用和优胜劣汰的原则，组织完成编标公告资审评标等工作。参与公开投标的设计单位不得少于家，工程施工单位不得少于家，工程监理单位不得少于家，供应商不得低于家。第九章投资估算与资金筹措投资估算投资估算范围本项目投资估算范围涉及前期准备场地平整基础工程主体县年保障性住房项目市发展规划院结构工程设备安装工程室外环境道路工程及其它零星工程。投资估算内容本报告投资估算内容主要包括固定资产投资估算。主要对本项目涉及的土建安装设备室外附属设施及管网等工程费用进行测算，并对项目涉及的工程建设其他费用土地费用勘察设计费建设管理费建设监理费城市建设配套费预备费等进行估算。投资估算依据浙江省建筑工程预算定额年全国统安装工程预算定额浙江省常用项目单位估价汇总表年全国统施工机械台班费用定额浙江省单位估价表年浙江省建筑安装材料预算价格年浙江省建筑安装工程费用定额年浙江省现行的有关取费标准及文件规定相关投资估算说明土地费用项目总用地亩，根据土地划拨价格，城关片每亩万元，需土地划拨费万元。工程建设前期费用工程建设前期费用主要包括策划费规划设计勘察费城市建设配套费施工图设计费建设管理费工程监理费工程造价咨询费等，各项收费均按照相关收费标准文件或行业平均水平计取。其中勘察设计费按工程费用的估算，建设管理费按工程县年保障性住房项目市发展规划院费用的估算，建设监理费按工程费用的估算，本项目不可预见费按估算。投资估算结果投资估算明细项目成本合计共万元，具体明细如下土地成本土地公开挂牌出让价为万元亩。项目占地面积亩，土地费用为万元亩亩万元。建筑安装成本项目总建筑面积平方米，其中高层住宅面积平方米。建安成本为万元。表高层住宅建安成本表序号项目单价工程量金额元万元土建工程费安装工程费其中其中给排水工程电气工程弱电工程电梯小计县年保障性住房项目市发展规划院前期工程费用前期工程费主要包括开发项目前期规划设计可行性研究水文地质勘测等阶段的费用支出。表前期工程费用汇总序号项目计算依据金额万元建设管理费项目建议书可行性研究费计价目主要问题的解决办法和建议本项目前期投入资金较大，若持续时间较长则将增加自有资金的压力延长资金的周转周期，因此宜尽可能地加快项目建设进度，争取提前销售。本项目位于罗湖区银湖路，地块区位表明，本片区属高档住宅其主力户型为房厅及房厅，其中房厅的面积主要为平方米，房厅的面积主要为平方米。本项目的户型面积主要锁定在房厅平方米，房厅平方米，据此本案的户型定位如下项目户型定位表户型面积区间套数比率约三房四房建筑形式住宅设计根据项目的实际情况和区域房地产市场状况，考虑本项目应充分依托项目的各种优势，秉持人性化的理念，深入挖掘现代家居内涵，通过社区的景观与功能设计楼宇的形态与外观设计户内结构布局的设计与组合，从而演绎充满现代都市色彩的绿色住宅。具体而言，基本建筑形态为多层，建议充分利用空间，设计多种可送空间，以提高住户的实际使用率，依托地块的空间背景，注重借景塑景，尽可能的南北通透。从人性化出发，在楼宇外观形态和内部结构设计户型安排等方面应重视细节。就小区的室外景观绿化方面设计，以本小区内景观休闲道为中心，适当考虑水景和造型结合，做到色彩协调景致美观引人入胜。体现现代住宅小区的特色。目标客户定位对项目目标客户的定位是置业客户可能是居住在项目所在片区周边，甚至深圳市各区域的白领族，但他们的工作区域对购房行为的影响较小从职业上来说，企业高级职员中层管理人员，及政府公务员比例较大年龄集中在岁之间，且已婚人士居多，比例约在左右家庭收入则集中在年收入人民币到万元之间，支付能力强，追求品质生活置业目的以自住型和投资为主，但投资比例仍占定比重，投资客对楼盘的升值非常有信心。置业人员有较好的文化素养及生活方式现代富有热情对未来生活具有较高的期许，追求环境优美生活舒适的高品质社区生活。价格定位价格是开发项目能否获得企业预期利润的关键要素之，同时也是项目能否成功推出并打开市场的关键性要素之，因而价格定位是项目定位最核心的部分。通过对该片区其它楼盘的调查及分析，结合本项目的优势和劣势，通过价格户型设计等优势抢占市场。基于对本项目周边类似物业价格及深圳房地产市场发展趋势的了解和预测，本项目住宅物业价格水平定位如下通过对拟开发项目周边各种类型住宅的市场调查，可知各类户型的市场平均售价在元平方米左右，我们从稳健原则出发，通过各方面因素的比较，认为本项目的户型按复式结构设计，其平均售价为元平方米。方案评估意见综合以上分析，项目所在片区为近年房地产投资热点区域，我们认为本项目在上述合理的市场定位条件下，建筑类型如能满足目标客户群的需求，在合理的价格定位情况下，本项目具有较大的投资潜力及经济效益社会效益，故本项目可行。五项目开发建设进度安排项目建设计划说明号宗地开发周期预计为年，即自年月至年月。根据工程横道图预计