快餐有大圆碗半亩园等。西式快餐的毛利率较高，可达，中式快餐的毛利率般为。因此投资回收期较短，般为年。快餐可承受较高的租金水平，可达元平米天。餐饮配套面积划分规划建筑面积平方米，根据佛山居民饮食习惯及项目特征，餐饮业态的规划可采用如下方案主力店家，平米，包括粤菜潮州菜上海菜海鲜等大型中餐总面积约万方。次主力店家，平米，包括川菜湘菜闵菜皖菜火锅等，总面积约万方特色店家，平米，包括烧烤西餐日韩料理清真西北风味民族风味西式快餐中式特色等总面积约万方。公寓公寓目标客户群类别季华商圈企业员工瓷海国际内陶瓷企业白领禅城区年轻刚性住房需求及项目内企业工作人员居住及社会中产投资者等群体规划建筑面积平方米公寓栋基地面积平方米休闲娱乐休闲娱乐业态分类量贩式酒吧迪厅夜总会电玩城美容美体足浴桑拿按摩健身中心网球场保龄球馆羽毛球馆电影院等投资风险大利润高，可承受租金能力强。大型量贩式面积般在平米左右酒吧中小型酒吧经营面积般在平米左右美容美体大中型美容美体经营面积在平米足浴桑拿按摩大型足浴桑拿按摩经营面积在平米超市中小型超市经营面积平米夜总会大中型夜总会经营面积在健身中心大型健身中心经营面积在平米电影院大型电影院经营面积在平米迪厅大型迪厅经营面积在平米休闲娱乐配套业态面积划分规划建筑面积平米量贩式家总面积约平米酒吧家总面积约平米美容美体家总面积约平米足浴按摩家总面积约平米超市家总面积约平米夜共栋层，基地面积,长宽建筑概念示意图第三篇投资估算及效益评估项目技术经济指标总建筑面积平方米土地总租金万二项目总投入项目总投入前年土地租金费用建安工程费用前期工程费用基础设施费用公共配套费不可预见费管理费用营销费用，共亿元三项目收入及经济效益收入方案按每年，平均每平方米每月元含物业管理费，出租率的收入，计算每年租金递增率，年租金收入。项目预计利润亿投资利润率投资收回期年已加前三年建设期收入方案二按每年，平均每平方米每月元含物业管理费，出租率的收入，计算每年租金递增率，年租金收入。项目预计利润亿投资利润率投资收回期年已加前三年建设期收入方案三按每年，平均每平方米每月元含物业管理费，出租率的收入，计算每年租金递增率，年租金收入。项目预计利润亿投资利润率投资收回期年已加前三年建设期收入方案四次性出让年使用权税后利润亿税后投资利润率第四篇结论项目规模较大，开发周期及市场培育期较长，且地块又属于集体用地，仅有年使用权，无法融资，因此项目开发前五年资金压力较大。同时佛山未来几年推出的同类项目较多，市场竞争激烈，进步增加了项目开发风险。二佛山市政府大力推动都市型产业发展，为项目开发创造了良好的政策环境。同时城市升级规划的实施使该项目地块的周边环境有较大改善，因此该地块升值潜力较大。三鉴于项目以上投资分析，建议股东根据企业的资金状况，谨慎决策。总会家总面积约平米纳入酒店管理经营健身中心家总面积约平米其他休闲娱乐项目平米酒店目标客户瓷海国际商务人士及项目内商务及休闲娱乐等客户居住需求结合酒店规模及项目周边环境定位为快捷商务酒店。规划建筑面积平米交通组织及道路规划都市型产业综合体不同于其他类型的地产项目，其般性商业地产项目主要考虑的是人流动线的交通组织，而都市型产业综合体中写字楼和商业业态更多的是要考虑车流的动线和人流动线合理性协调，方面尽可能要满足车流能够到达项目的每个功能区域，同时也要考虑车流和人流的必要分流，从而满足安全性和动静结合目的街道的宽度和动线应符合车流多回环的便捷性和要求。配套设施规划在配套设施的设立上，成为本项目全面提升项目消费层次行业附加值的关键，设立了运营中心和入驻企业综合服务大楼，区域内配有物流中心企业员工休闲中心大型会议室，同时考虑增加如银行邮局洗衣店等生活配套设施等，增强项目的人性化氛围。市政配套设施根据项目功能区块及业态在市政配套方面需要高压供电输送高压供水燃气输送为能营造区块商业氛围，在区块市政亮光工程方面需得到进步改善。三项目规划设计地块建筑规划设计建议表项目地块地块地块功能建筑美食城生态办公区写字楼休闲娱乐酒店公寓写字楼休闲娱乐栋数未定未定未定未定层数建筑总高各功能建筑面积各功能基底面积各地块总基底面积地块总建筑面积净用地面积各地块容积率规划总建筑面积办公区面积，其中写字楼建筑面积，共栋塔楼层，基地面积，长宽生态办公区建筑面积餐饮配套面积公寓面积，共栋塔楼，基地面积，长宽休闲娱乐配套面积酒店面积多个。佛山国际水暖卫浴城采取国际领先的网格式街区设计，入口广场两翼建有商办综合楼，并设有星级酒店大型会议中心中西餐厅银行电信等相关商务及行政配套设施专业市场内街为两层专业批发市场，首层临街商铺，层高米，二层为功能区，层高米，灵活适应商务洽谈仓储之用。项目内部道路网简洁明快，纵横笔直的路网骨架，主干道米，支干道米，适应各种中小型火车穿梭装卸，配套大型停车场和仓储用房，现代化的物理管理和高效的电子商务服务，加上佛山南庄先天国际化视野优势，以及世界陶瓷专业超级市场的强大的国际级辐射圈，奠定了佛山国际水暖卫浴城将成为中国首席国际水暖卫浴产业商贸总部基地的不二地位，开启中国水暖卫浴行业新纪元,五项目区域商业功能产品供求状况写字楼现有瓷海国际的瓷海商贸信息港有少量约写字楼，佛山国家火炬创新创业园和智慧新城两年内将有大量写字楼推出市场。小结目前需求空间较大，未来竞争激烈公寓配套现有距离本项目较近的有堤田员工村公寓间房紫南商贸城员工公寓，属于中低端的员工公寓位于华夏陶瓷博览城的新中源国际商务公寓在售间房属于高端的商务公寓。小结区域内公寓配套不完善，发展空间大餐饮配套现有距离最近的是位于瓷海国际内的福喜海鲜酒家，比较有规模的集中式餐饮机构，如季华美食城南庄美食街创意产业园餐饮机构距离本项目均超过公里。小结区域内无集中式餐饮机构酒店现有瓷海国际酒店星级标准间客房新中源大酒店五星间客房金御大酒店四星标准间客房纵横国际大饭店五星在建小结区域内高星级酒店趋向饱和，商务酒店仍有空间休闲娱乐配套现有瓷海国际休闲娱乐配套豪华沐足休闲会所天悦荟华夏夜总会及华夏陶瓷博览城周边休闲娱乐配套桑拿沐足等南庄文化中心小结区域内高端休闲娱乐场所少，无集中式游乐场地六项目分析分析优势交通优势毗邻佛山主干道季华路佛山环和佛开高速公路规模优势总用地面积超万平方米，总建筑面积可达万平方米生态优势东临东平河，北接绿岛湖，生态环境优势明显分析劣势商业氛围劣势周边以陶瓷展贸为主，其他商业少配套劣势周边的居住生活氛围不浓厚，生活配套少地理环境劣势办公区的总建筑面积其中写字楼总建筑面积，共栋塔楼，基地面积，长宽生态办公区建筑面积餐饮配套业态定位餐饮业分类中国的餐饮行业根据菜品地域风味的不同和菜品制作方式的不同主要分为中餐西餐东南亚餐和快餐几大类。中餐包括川鲁粤苏闽浙湘皖八大菜系，还有京津菜上海菜潮州菜西北菜东北菜清真菜少数民族风味火锅海鲜烧烤等。西餐包括法国菜系俄国菜系意大利西餐英式西餐德式西餐美式西餐拉丁风味墨西哥餐西班牙餐西式咖啡厅牛排店等。东南亚餐包括日本菜韩国菜印度菜泰国菜等。快餐包括西式快餐和中式快餐。中餐中餐根据其自身经营定位和实力的不同，规模上大中小型具全，面积从平米的规模都有，档次上也是高中低档具全，经营较为灵活，没有严格限定。其中粤菜杭州菜上海菜潮州菜海鲜馆的经营档次偏高。中餐的投资回报期般在两年左右。投资额视规模大小和经营档次而定。中餐的毛利率般为餐饮毛利为销售额菜品原料成本。中餐的租金水平较低，平米以下的店铺租金在元不等。平米以上的店铺租金般为元。流水万左右，毛利率左右，客单价人均元。租金万元年，元天平米。西餐西餐般经营面积不会很大，为平米之间，佛山的西餐厅面积普遍较小,般为平米左右，主要是因为佛山外籍人口较少，对西餐消费的需求量不是很大的原因。西餐在中国很少有连锁经营的情况，般都是独立开店。西餐客单价较高，般为左右，毛利率也较高，般为，投资回收期般为年左右。西餐的租金水平由于其对地段的选择比较苛刻，要求消费层次较高，因此租金水平可高于中餐，般为元左右。东南亚餐东南亚餐除韩餐外般经营面积不会很大，般为平米左右，韩式料理可能会有较大的经营面积，如撒拉博尔，面积约为平米。东南亚餐饮因其特色性和稀缺性，普遍经营档次较高。东南亚餐饮有较多的连锁型公司，如土大力元绿回转寿司等。东南亚餐饮的毛利率和投资回报情况与西餐类似。东南亚餐饮所针对的消费群体主要是白领阶层，商务型消费，般选择在大型商业中心或区域。举例韩罗苑处于非城市中心区土地劣势集体用地，使用年限短，无法融资分析机会区域发展机遇广佛肇同城，和城市升级规划，给项目发展提供了扎实的城市经济基础政策支持机遇政府大力推动都市型产业，并以城市升级推动产业升级，为项目提供了良好的政策环境。项目分析威胁行业竞争威胁市场已有若干同类型项目，且具有定知名度。今后几年同类项目陆续推出市场竞争激烈。资金周转威胁项目地处市郊规模大开发周期长市场培育期长，加之为集体用地无法融资，在投