其中建设用地面积平米总建筑面积平米其中商业面积平米其中办公面积平米其中酒店式公寓面积平米容积率建筑密度绿地率六控规调整对相关利益主体及已实施项目的影响对地块业主的影响江苏建江房地产开发公司为目前地块业主，该公司提交的开发方案至目前为止直未获批准。该公司与政府初步协商后表示进行合理的成本补偿后，政府即可将土地使用权收回，重新挂牌出让。同时该公司认为将地块合并开发，并对控规进行调整，能使该地块得到更合理地利用。对地块业主的影响地块的土地使用权人为南京铁道职业技术学院。上文已述，该院同意将地块与地块统进行挂牌以取得迁移资金。控规调整能使地块的土地价值得到极大地提升，该院迁移资金更能得到保证，因此，控规调整对该院是有利的。对路北地块采光的影响该项目对路北地块采光的影响与南京信息大厦类似。由于建宁路道路宽度达米，项目沿建宁路进行退让后，不会对路北采光产生较大影响。参见项目日照分析图。项目日照分析图对东面小区居民的影响及对策项目东面为已建成的绿城花园。大面积的商业配套，必将给居民的生活带来方便。项目控规调整后，建筑物高度增加，建筑面积增多，必将导致人车流量加大，使周边交通受影响。可以通过合理组织交通，提高周边道路的通行能力等措施来减小影响。项目控规调整后，将增大噪声对小区居民的影响。应做好本项目对东面小区居民的防噪规划，建立缓冲带或隔离带等。由于本项目的高层建筑布置在绿城花园的西北面，所以，项目不会对住宅区内的采光产生不利影响。参见项目日照分析图。对周边商业用房业主的影响项目控规调整后，由于项目商业用房的体量增大，必将形成强大的集聚效应，吸引大量的消费者前来购物休闲，从而带动周边商业的发展。红桥市场绿城花园周边门面等都将从中受益。对周边区域居民的影响项目控规调整，项目体量增大，使周边的商业配套等增多，因而周边区域居民将从中受益。总之，该项目控规指标调整后，只要采取合理的措施，不致对相关利益主体造成不利影响，更不会影响他们的权益。七控规调整后对城市设计及景观影响由于控规调整后，用地性质土地利用强度都发生了变化，致使建筑形式体量风格色彩都将面临着变化。控规调整后，该地块将形成现代化的，集商业办公酒店式公寓于体的建筑综合体，将成为建宁路上，与第三商圈现代繁华的整体形象相符的标志性建筑。只要在修建性详细规划及建筑单体设计阶段做好引导和控制，沿建宁路将形成现代化的街道景观和视线通廊，沿西面新规划道路，将形成现代化的商场景观。在项目的西北与东南角，将形成两个大面积的广场，它们以及项目沿道路而形成的退让，不仅为商业活动和居民休闲提供了大面积的开敞的公共空间，而且，其上具有使用功能和装饰美化作用的环境设施以及绿化，会形成良好的广场气氛及丰富的广场景观。项目北立面景观模拟图项目西立面景观模拟图随着项目的建设，项目西面南面道路网将迅速形成，有利于形成道路景观。控规调整后，人流车流量加大，应考虑加快沿河绿化用地的建设，迅速形成可供周边居民及商业客合计总进水管配电商业选用两台变压器。公寓选用四台变压器。办公选用两台变压器。对比上次规划，新增市政设施荷载不大其中新增供水，新增供电，市政配套完全能够满足项目的要求。目录项目概况及地块统开发二建宁路近年的发展及主流业态的转变三原控规基本情况及控规调整的必要性原控规基本情况及分析二控规调整的必要性三控规调整的原则四控规调整规划论证用地性质的调整二土地开发强度指标的调整五形体布局模拟及理想的控制指标方案六控规调整对相关利益主体及已实施项目的影响七控规调整后对城市设计及景观影响八控规调整后对城市交通影响九控规调整后公共设施配套承载能力论证十控规调整后市政设施承载能力论证休闲的绿化带。八控规调整后对城市交通影响在地块单独开发的情况下，项目仅有北面临建宁路方向可作为人流车流的出入口，因而只能通过降低项目的容积率来减少人流车流量，所以，容积率不宜过高。两地块统开发后，项目西面及南面皆形成城市道路，从而形成区域环形交通网，使通行能力得到极大地提升。现将控规调整后，项目对城市交通的影响分述如下人流量及通行能力由于本项目商场面积达万平米，繁华的商业将带来大量的人流量。城市道路设计规范规定的人行道最小宽度项目大城市人行道的最小宽度商业及大型商店由形体布局模拟可知，项目沿西面规划道路进行合理退让后，路侧带宽度用于停车绿化带设施带后，仍有充足的人行道宽。另外，该项目三面环路，有利于增加通道等措施分散人流。周边道路状况及通行能力随着项目的开发建设，项目周边除了北面宽度为米的建宁路外，西面和南面将形成宽度为米的道路，可分流建宁路的车流，周边道路的通行能力将极大地提高。项目周边交通流线图交通组织项目控规调整后，人流车流量较大。出入口方位和数量，可按照南京市城市规划条例实施细则的要求进行合理布置，合理组织人流货流车流，建立高效持续的交通系统。由形体布局模拟可知，能达到较好的交通组织效果。静态交通根据南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则，本项目应配备的机动车及非机动车泊位数如下表项目须配建车位情况表房产类型面积平米机动车泊位指标应配建机动车泊位数非机动车泊位指标应配建非机动车泊位数商业办公酒店式公寓合计根据项目条件，本项目停车位布置方案及占地情况如下表停车位布置方案及占地情况表机动车非机动车停放位置地面地下地面地下停车位数量占地指标平米泊位平米泊位平米泊位平米泊位占地面积平米平米建筑面积平米平米建筑面积地面停车位占地合计平米地下停车位占地合计建筑面积平米由形体布局模拟可见，项目完全能够满足停车位的要求。总之，随着容积率的提高，建筑面积的加大，人流车流量有所加大，同时对停车位的需要量也增加。但是，由于周边道路状况的改善，只要合理地做好交通组织工作，不仅不会增加建宁路的交通压力，而且项目西面及南面的道路还能极大地分流建宁路的交通量。项目也完全能够满足控规调整后对停车位的需要量。九控规调整后公共设施配套承载能力论证公共设施配套主要包括教育设施医疗设施商业服务设施行政办公设施文娱体育设施等。由于本次规划调整增加了具有住宅功能的酒店式公寓，按容积率为，比例占，平均每户平米建筑面积算，约有户。如其中具有纯住宅功能的话，仅引起居住人口增加人。所以项目的建设不会给小区级人口人的公共设施配套的承载力带来大的影响，更不可能影响到居住区级人口人的配套。十控规调整后市政设施承载能力论证供水商业公寓人办公人条件。随着城市的扩展和经济活动的增长，周边对办公用房及大体量的综合性商业用房具有较强的市场需求。控规调整后，容积率的提高使项目具有定的体量，使商场更具规模，将来对消费者更有吸引力，从而能有效地分流城北片区的消费者，使建宁路沿线形成更具吸引力的，功能更趋完善的城市副中心商业街区。同样，容积率的增加，增大了办公用房的体量，使项目标志性更强，更能吸引相关公司入驻。总之，项目控规的调整，能更有效地平衡市区商业及办公用房的分布，促进南京市商业及办公用房的均衡发展。有利于区域商业及经济的健康发展建宁路沿线的商业业态原来以大市场为主，到目前为止，其它的业态，如连锁超市专卖店等，都得到了定的发展，而大体量的百货商店却仍只有中央门附近的南京商厦。虽然玉桥市场逐步向商场化转变，但其档次定位仍不能满足市场的需求。该项目控规调整后，容积率增加，商场体量加大，这样能有效地解决本区域商业档次偏低，规模偏小的局面，达到大体量的商场与其它商业业态合理配置的效果，促进本地商业结构更趋合理，有利于区域商业的健康发展。控规调整，用地性质增加了酒店及酒店式公寓，形成了区域商业的配套，有利于区域经济的和谐合理健康地发展。有利于土地资源的合理利用前面已有论述，建宁路区域经济的发展，需要提高土地开发利用强度。本项目用地性质及土地开发强度的调整，有利于土地资源的合理利用。三控规调整的原则本项目的控规调整，依据原控规的指标体系和编制基本原则，结合用地的实际状况和发展要求，综合考虑城市设计及景观交通配套设施及市政设施的承载能力以及对周边业主及已实施项目的影响，提出合理的控制指标。四控规调整规划论证用地性质的调整原控规确定的用地性质原控规规定地块的用地性质如下地块类别代号为，即属于商业金融业用地中类的小商品市场工业品市场和综合市场等用地。地块类别代号为，即属于教育科研设计用地中类中的高等学校用地小类。以上对于地块用地性质的确定，显然是受原先大市场为建宁路主流商业业态的影响而做出的。对于地块用地性质的确定，主要是受用地现状的限制，如地块与地块同时开发，用地性质理应随地块而做出调整。地块地块规划设计要点确定的用地性质在南京市规划局年月日针对地块给出的规划设计要点中，对于地块的用地性质确定为商业办公市场。商业用地范围包括综合百货商店商场和经营各种食品服装纺织品医药日用杂货五金交电文化体育工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场车间和仓库的用地。可见，商业用地已不同于原控规的市场用地。同时还增加了办公用地。同时，规划设计要点还明确了地块与地块统规划设计，实际已确认了地块与地块相同的用地性质。可见，年时政府已根据建宁路的发展状况，已经对地块