定盈余公益金取税后利润的现金流量分析全部投资现金流量表序号项目名称建设经营期合计现金流入销售收入现金流出全部费用销售税金及附加所得税所得税后净现金流量所得税后累计净现金流量折现系数折现后净现金流量折现的累计净现金流量计算财务内部收益率指标财务净现值静态投资回收期动态投资回收期四财务评价指标资本金财务净现值由上表中的累计折现净现金流量知万元。资本金财务内部收益率经试算，取，得万元取，得万元由内插值公式解得。投资回收期静态投资回收期年动态投资回收期年税前投资利润率利润总额总投资额税后投资利润率税后投资利润率税后利润总投资额项目资本金财务净现值万元资本金财务内部收益率，大于行业基准收益率静态投资回收期年，小于行业基准投资回收期年动态投资回收期年，小于项目计算期年。因此，从财务评价角度来看，项目的盈利能力和偿债能力都达到了要求，项目是可行的。五不确定性分析不确定性分析考虑到项目事实过程中未知因素的变化，本报告就项目建设投资与销售收入在，之间变化时，对该项目的盈利能力影响进行敏感性分析。敏感性分析表单位万元项目开发总成本销售收入销售税金息税前利润总投资利润率变动因素销售单价投资成本有上述图标可以看出，本项目中总投资润率受销售单价以及投资成本的影响较大，但是从总体上来看，项目所能承受风险能力较强。盈亏平衡分析盈亏平衡点总成本总收入销售税金及附加所以，本项目的盈亏平衡点是，即项目的销售收入达到计划销售收入的时，项目能保持盈亏平衡。综合上述分析可知，本项目有着十分强的生存能力和竞争力。第十章社会评价项目对社会影响分析随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境包括室内环境和室内环境，本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本小区的建设不但可以为大量居民提供高质量，可以做算是自留处置同时可以针对本项目进行保险投保，即通过把风险转嫁来降低可能的损失。风险对策的策略合理选用技术方案，做好施工组织安排，从源头上堵截风险发生的可能性。针对区街道富丰村委丰门墩村三旧改造项目进行工程投保。本工程准备了适当的风险准备金。风险对策的重点在工程开始前，对市的政治经济进行了充分的的考察与分析，同时本公司有大量了解相关知识的专业人士，如法律施工技术累人员等，以避免在项目开发过程中出现不可估量的风险损失发生。在项目研究工程中详细研读了招投标的相关文件，采用可调总价的合同计价方式，争取通过公平合理的合同条款，以减少相应风险上述风险预测和对策措施包括在项目计划中，对特别重大的风险提出了专门的分析报告。对做出的风险对策措施，充分考虑可能产生的风险，因为任何措施都可能带来新的问题。风险监控风险监控是工程项目实施阶段的项重要工作。风险监控的方法风险监控主要对工程费用工程进度和工程质量进行监控。本工程将采用横道图法赢得值分析法表格分析法等方法。风险监控纠正措施通过对风险进行跟踪监控，来把握项目风险的现状，了解工程项目风险对策措施的效果，并发现新的风险。第十二章结论与建议研究结论本项目业主实力雄厚房地产开发经验丰富，技术力量强企业知名度高品牌形象好，对本项目的成功建设奠定基础。项目选址在市区，地理位置优越交通和配套条件完善，项目符合周边居民消费心理，市场销售前景好。项目建设规模合理建筑方案优良使用功能完善建设进度适宜。财务评价表明该项目实施后大幅盈利，投资回收短，经敏感性分析，项目具有的抗风险能力强。该项目产业关联度高，在建设过程中和投入运营后，能拉动诸多关联产业的发展和进步该项目的成功开发和运营对区同行能起到积极的示范作用项目对增加地方税收提供就业机会等均有积极的贡献，项目社会效益良好。本项目建成后，对于调整城乡经济结构加速城镇化建设，推动区城乡经济发展，增加地方税收，提高当地人民物资文化生活质量等方面都具有十分重大的作用。综上所述，项目经济效益良好社会效益显著环境效益明显，因此该项目的建设是必要的和可行的。二有关说明与建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查估算，分析及预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件基本项目的实际情况，我们认为，与必要的报告的有关问题进步做出说明，并提出以下建议由于市场调研深度有限，本项目各种费用估算均是初步的。进步深化设计，并满足规划和其他管理部门的规定要求。在设计中，应充分重视市场的变化，尽可能的保证项目的灵活性，以提高对市场消费趋势的应变能力。二本可研方案的测算是在多方考察本项目所处地段房地产市场的基础上确定其销售价格的，这在很大程度上依赖于目前该地段房地产市场的供求关系和未来的经济和人民生活水平的变化，售价将是最敏感的因素之。发展商除密切关注市场动态，选择合适的市场策略外，还应组织支高素质，高水平的开发管理队伍。从设计施工营销到物业管理均达到较高的水平，以抓住机会减少风险，达到项目的盈利目标。三进步深入市场调查研究，并提出可行的项目营销策略，对项目的设计工作提供市场方面的支持。四建筑工程中不可预见的因素很多，工期原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标，工程包干等系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。五加强与社会政府相关管理部门的沟通。六注重公共关系的建立，树立良好企业和项目的公众形象，为项目的建设和运营打下基础。的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文自然环境带来了巨大的改善本小区的将绿化面积达到，由于本小区地处市政府南山森林公园和南沙河游乐中心附近将会吸引大批优质人员前来居住。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。二社会风险分析社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。区街道富丰村委丰门墩村三旧改造项目处于东北面，在与此地区城市发展规划同步的基础上进行建设开发，同时也符合地区的区域发展规划，再这两方面基本不存在风险。小区在规划之初就本着建筑与环境建筑与人文建筑与生活建筑与心灵相和谐的设计理念，保证居民有个良好和谐的生活环境，同时也可尽量减少由于这方面原因给项目带来的社会风险。三社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。表项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为