住宅以涂料为主，办公楼考虑玻璃幕墙以体现项目的品质。九运营关键点岛式商业可行性论证岛式商业在我国的些大城市在近几年逐步兴起，这种商业除了将整个商业体分成多个独立商业体，还使得项目形成了较多的商业步行街，使得商业形式更加灵活多变。现有岛式商业主要有两种形式与传统商业业态布局相当，但通过情景形式将商业更多的去体验休闲购物功能，通过公园植被水系小品下沉广场休闲场所等将整个商业置于环境中在与第种岛式商业相同环境的前提上，不同的商业体均有自己独立的装修风格及产品特色，每个岛都为个旗舰店或者休闲餐饮娱乐场所。岛式商业在锦州市场建立的机会对于锦州市场来说，岛式商业是个较为新颖的商业形态，如采用岛式商业的建筑形态，机会有以下几个方面首先在锦州集中商业开发量上升的情况下，岛式商业可通过新颖的建筑形式，形成多条内街门市，使得可售物业较多其次对客户及消费者来说具有较大的视觉冲击力和购物的全新体验，该模式打破了锦州以前固有的商业模式单纯以购物为主进行消费使消费者能够感受购物休闲娱乐等功能完美的结合，真正的将园林绿化水系广场引进到商业氛围中第三岛式商业自身形成多条临街门市，使得商业动线丰富，由于岛式商业围合成个完整的购物环境，自身对客户产生定的引力来进行消费。岛式商业在锦州市场建立的风险新的尝试必然会带来系列的问题及风险首先岛式商业形式较为新颖，在锦州市场上并无先例，因此对岛式商业建筑形态设计业态的划分及交通动线的设置问题对我集团是个新的挑战其次由于岛式商业业态分布的相对零散性，如进行岛式商业建设，应提前进行项目招商，招商先行应提前进行相应的工作。岛式商业案例及分析岛式商业案例上海金桥岛式商业案例北京三里屯岛式商业案例分析从以上的图片可以看出，岛式商业的建立真正的将购物休闲娱乐等功能充分完美的结合在起，它更多的体现的是休闲功能，让人们在购物的同时，享受着环境的清新及生活的乐趣，避免了以往商业单纯以购物为主的商业模式，吸引客户来此进行消费，岛式商业之所以能够达到这种效果是由其自身的优点所决定的。岛式商业的优点顾客可以从四面八方进入岛式商业区，使整个区域人流由外至内，由分散到集中再到分散岛式商业能够给商家更大的发挥空间，能够通过灵活的组合给顾客耳目新的感觉室内购物区与室外购物区组合，通过空间的转换，可不断刺激消费者的视觉感官，引起购物者各阶段的兴奋点④型人流路线，便于客户有目的性的光顾及比较消费，内部交通灵活，不存在浪费客源的现象本项目岛式商业可行性结论根据以上对岛式商业在锦州建立的机会威胁及些岛式商业案例分析可以看出，岛式商业街区属于新兴的商业形式，岛式商业摒弃了以往的大型购物中心的些缺点，真正的将休闲购物娱乐完美的结车库会所物业移交费建筑品牌费四期间费用财务费用销售费用管理费用五不可预见费六返税七利润总额八所得税九净利润十销售利润率十本项目与该区域集团项目对比分析目前该区域内，集团项目有太阳广场项目体育场项目大楼东扩项目新华书店项目以及目前正在筹划的二轻项目。可见目前集团商业项目众多。目前在售的太阳广场项目商业体量达近万平方米，商业体量巨大，尤其是中央大街商圈，加上现存的商业，未来几年内商业体量将接近饱和。十二项目可研结论通过对项目自身概况运营条件市场环境等分析，本可研报告认为该项目可行，主要原因如下此地块无拆迁，缩短了项目的运作周期集团对土地成本控制具有先导性集团所持有出租物业具备稳定的收益性通过初步测算项目资金沉淀可由销售公寓及商业产品予以消化，基本实现自求平衡该土地属于锦州商业核心区域，各项配套相对完善，住宅及商业氛围均较好，未来商业办公住宅产品销售均有定潜力。合在起，可是消费者在休闲中购物，在购物中休闲。通过上面的论证可以得出结论本项目进行岛式商业开发具有可行性。本项目岛式商业定位根据市场分析情况及商业考察情况分析，岛式商业是将每个岛分别进行定位，进行招商，每个岛要求均有自己的特色来吸引客户进行购物。根据项目原有周边商业情况及锦州市商业分布情况，我们可以将岛式商业进行多重定位。比如在广厦对面建立电子产品市场，与广厦业态相呼应建立小商品批发市场，来吸引桥南区域及周边区域的客户来购物建立餐饮广场，供周边商业经营者本区域客户及经营者前来就餐建立休闲运动场所，方便客户进行体育运动及娱乐活动建立儿童游乐园及服装市场，供所有儿童进行娱乐建立五金器械市场，保留原有山西街业态等等业态进行排布，丰富岛式商业经营业态，吸引不同客户进行消费。本项目核心定位独栋的岛式商业围合岛式商业本项目岛式商业面临难点目前兴起的岛式商业均为层，且岛式商业排布不规则，对项目的容积率有定的影响正常的岛式商业与住宅相分离，因此如将岛式商业上面加入住宅，对商业氛围有所影响，在逛街时会使客户产生很强烈的压抑感由于岛式商业的系列特征决定，使得岛式商业的售价会高于般商场的售价，预计同门市的售价相当，因此对岛式商业价格的制定及后期销售具有定的难度及挑战性主力店商业定位沿山东街层主力店部分定位为百货主力店，可有效的将人流带到岛式商业中，采取全部销售的开发模式。十项目效益测算四十军项目效益测算序号项目单位元面积金额万元销售收入层住宅公寓商业门市沿山东街沿广东街沿解放路沿宜昌路商业步行街集中商业区区区地下层商铺办公持有办公车库二销售税金及附加营业税金及附加土地增值税预缴三销售成本土地契税土地使用税层住宅公寓门市集中商业办公元天二层元天三层元天层副食。二层服装鞋运动装。三层电子市场英特地上层层元天二层元天三层元天层品牌男装精品店精品间面积平米二层女装精品店平米三层时尚女装精品店平米电子市场广厦电子市场层元天层电脑及其他电子产品及配件元天锦华电子市场元天电子产品及配件超市大润发面积万平方米，地上层外场年签，元天超市，外场零售餐饮新玛特超市面积约平方米地下层超市千盛购物广场超市面积约平方米楼超市，外场零售城市生活广场大商超市面积万平方米地上层，地层商铺元天层零售餐饮层超市，外场零售儿童乐园地下层停车场下层专项店苏宁电器平方米元平米天家用电器小家电国美电器平方米元平米天家用电器小家电专业市场辽西小商品批发市场小百元天，服装元天，古玩元天服装小百古玩等和平路手机条街元天手机及配件锦州市商业市场分析结论根据商业分布及租金水平可以看出，锦州市商业主要集中在古塔区，大多分布在中央大街的两侧。主要百货商业租金为经营者与商场以扣点形式进行分配，锦华与英特等中低档商场为对外租售，并均设有招商办公室进行招商。这主要由于商场定位及管理体制的不同，主要百货商场招商是针对知名品牌进行，审查较为严格，如果品牌经营不善，商家可将该品牌进行清退，而低档商场定位为低端，无品牌而言，品牌经营好坏与商场无关，商场经营风险小。电子市场主要有广厦及辽西两个电子市场。但广厦电子市场的现经营状况及租金水平要好于辽西电子市场。原因主要有以下几个方面辽西电子市场体量小，层侧经营业态零散，无品牌电子，无法形成集聚氛围本电子市场面对广厦电子出口处未开设通往电子市场的开口，是李宁专卖店，客户进入电子市场需绕道正门后再上至层，相对便捷程度不足广厦电子是锦州最早开设的专业电子市场，人们已对广厦电子市场认可，形成购物习惯。几个超市相比，大润发体量较大，经营品类较为齐全，经营状况及利润水平最高些以批发为主，零售为辅的专业市场，可对项目周边主要商业街针对人群进行补充。项目周边商业街主要以洗涤用品广告五金机电等为主，这些商业街铺临街大部分将会进行回迁安置，这会对未来商业氛围营造方面存在定的弊端，因此，在本项目商业建立时要充分考虑项目内部交通动线的引力及特点。结论因此，要建立新的商业模式对现有商业有所升级，并在情景上有所差异，具有定的市场竞争优势，在现代集中商业占主导的锦州商业市场，会增加定的亮点。锦州市门市分析业态分布情况几个主要商街租金水平分析位置主营业态平均租金元平方米天经营状况中央大街以百货家电卖场及沿街商铺等为主，其中服饰皮鞋箱包等零售占据较大比重经营较好，人流量大，城市商业地位较高解放融办公总部基地的整体规划，可在本项目内建立定规模的办公楼，打造成本项目的亮点，成为锦州市场的个具有划时代意义的地标性建筑。调研中发现，目前锦州市写字楼市场产品少，市场空白大，摸排准确性差，目前无超高层写字楼产品存在。结论依据现阶段市场情况本项目办公楼的定位情况并考虑未来价格上涨预期，在项目可研测算时，按年涨幅计算，既办公楼测算销售均价定位元。五市场分析结论根据商业市场环境氛围，建议在商业模式中引入创新性产品形式，建议选择岛式商业，方面岛式商业在锦州市场是个新颖的商业模式，能吸引客户进入其中进行购物及休闲等活动，另方面将集团创新的概念引入其中，能够重新塑造宝地品牌。结合市场现有门市销售情况及门市品质需求情况，在除了满足回迁安置门市面积的同时，为充分考虑最大限度的增加门市可售面积，将岛式商业尽量多规划出临街面，充分使客户感受到自然与购物的有效结合。根据办公用地现阶段供需尚不平衡的特点以及锦州市政府将本项目区