总成本汇总表表项目合计开发成本土地使用权出让金前期工程费建安工程费基础设施费公共配套设施费不可预见费开发期间税费开发费用管理费用销售费用财务费用合计房地产开发项目投资与成本估算汇总表销售收入及税金测算表销售总收分批按比例预测表表序号合计万元别墅高层别墅高层销售面积单位售价销售面积单位售价二期销售收入所占比例项目销售收入期销售收入所占比例猪猪猫第页销售税金及附加表销售收入销售税金及附加营业税城市建设维护税教育附加税防洪工程维护费交易印花税交易管理税土地增值税所得税可运用资金序号项目计算依据合计本项目住宅部分损益表表住宅部分总投资的投资利润率利润总额总投资额住宅部分总投资的投资利税率土地增值税销售税金及附加利润总额总投资额住宅部分资金的投资利润率利税总额住宅部分自由资金猪猪猫第页销售收入总成本费用包括利息销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润损益表序号项目计算依据合计项目盈亏平衡分析固定成本与变动成本的分离项目合计万元前期工程费建安工程费开发区间税费不可预见费管理费用合计土地使用权出让金基础设施费公共配套设施费销售费用财务费用合计变动成本固定成本线性盈亏平衡时的产销量计算法设销售收入成本总额销售单价固定成本销售数量变动成本利润单位变动成本则有关系式猪猪猫第页由盈亏平衡的定义，即，得故得盈亏平衡点的计算式已知我们项目的固定成本为万元，单位变动成本元,整个住宅项目的平均售价为元。则求得万平方米。占总住宅建筑面积的，即在售价不变成本不变的前提下，项目的销售率要达到，项目才能达到静态盈亏平衡，也即投资刚能保本。对于住宅项目而言，盈亏平衡点超过，项目风险已十分高。可见本项目在目前的市场环境下建设，有较大的风险，须十分谨慎。项目风险分析项目环境风险我们项目所在地属于前山地区。该地块属于新兴开发区，道路绿化较少，大多是外来打工者，人口问题较为复杂，治安问题相对来说比较差。同时，在我们项目的东侧就是前山河，这条河流现在还是处于种中度污染的状态，所以如果在项目开工后第期出售时此河流仍人没有得到改善，后果将不堪设想。解决措施，针对于绿化较少，治安较差等特点，我们项目将会尽量提高项目本身的绿化率，同时在物业管理中的保安部分中，根据广东省有关文件，今后保安管理都属于当地警察局管理，所以坚决贯彻此文件做到保安专业化，提高治安水平。最后，在今年的珠海年度发展大会上政府已经明确的提出了治理前山河的设想，相信在我们地块开发之前前山河会得到相应的改善已降低我们的风险。时机风险我们的项目预计于年月动工，总工期有八年的时间，分三个大期，十个小期完成。介于这两年珠海房地产市场火爆迅猛的发展，珠海的地价在今年内基本就翻了翻，但是现在有时处于个相对来说比较调整的阶段，下阶段房地产的形势业界众说纷纭，以比较主流的看法加上我们自己的分析，珠海房地产市场既使是冷下来也不会到种崩溃的程度，因为珠海市比较特殊的个地区，来这边买房的人主要的是看重这边的环境与城市本身的发猪猪猫第页展潜力，加之购房者多为外地人，包括港澳同胞以及全国各地的有眼光的商人。所以我们项目的动工工期虽然比较长，但是介于以上分析，风险系数还是比较少。需要注意的是由于今年物价的上升，通货膨胀率达到了历年的最高，钢材更是水涨船高。根据惯性定律，今后几年钢材的价格可能会对我们的价难成本构成比较大风险。解决措施我们要随时注意跟进各个项目的进度，以及周边楼盘的变化，同时要加强注意市场的变化，做得好有时不如作的巧，时机的把握在不断更新分析各方面数据的基础之上，失时调整自己的战略规划。规划风险由于我们地块属于超级大盘式的地块，所以在规划的上，定要考虑与周边和珠海市的总体规划布局，不然很有并严格执行，并纳入承包人的现场管理范畴，接受监督，管理与协调。竞争对手楼盘区域内的竞争对手具有竞争力的对手主要有项目北面的华发新城项目南面的华发世纪城时代廊桥等。这些对手引领这些竞争对手基本都是在我们地块周围能够为我们在同区域内形成直接威胁的楼盘，并且在在建筑类型上也于我们的项目相类似。但是考虑到了我们项目的开发期时间问题，由于华发新城已经是全部开发完毕，并且售罄，所以对我们的项目在未来的销售上面已不具备任何竞争威胁。而华发世纪城现在也已经开发了两期，仍有两期待开发，从前两期的异常火爆的销售情况来看，加之开发时间的关系，后两期可能会对我们项目构成比较大的竞争威胁。时代廊桥虽然在项目类别与我们相似但是由于距离较远所以对我们的威胁有限。整个珠海市区竞争对手猪猪猫第页项目投资方案可行性研究结论及建议项目投资方案可行性研究结论虽然前山河的污染在现在看来是对于地块的不利环境因素，但是由于政府也下达有关政治前山河污染的文件，加之我们项目的开发期较为长久，所以对于项目的影响不会太大。项目的周边环境已有些等次于之相类似的成熟社区，所以在项目推广起来会比较容易，我们项目的开发肯定会给此地区带来无限的发展商机。项目处于珠海前山地区，属于近年来珠海开发建设的重点地区，虽然在基础设施上落后于项州等些老城区，但是随着钱山地区的开发，相信不久后的将来这地区必然会变得较为繁华。项目分为独立别墅还有高层，基本可以满足各个阶层的人们的需要，也是的社区的文化层次更加立体。项目除了别墅项目会售价会比较高外，其他大部分采取的定价不是非常高，符合中上层工薪阶层，以及来珠海置业的港澳同胞。从项目的财务报表的分析来看，本项目的权益投资收益率在是个较为适合投资的项目，且项目每期售后都会有定的盈余便于采取流动的方式来开发项目，减少了资金风险。项目投资方案的建议采取实时跟踪周边楼盘和地块的开发与销售情况，并根据他们的情况来不断调整自己的开发方案。在营销方面加大力度，实时声势浩大的宣传策略，同时也要加强此项目在消费者心目中的地位。项目在绿化方面应该做足功夫，努力营造出种人与自然和谐的画面。在资金面上，尽可能的采取多种融资渠道，扩大融资面，减少风险。尽量合理根据每期的项目开发后的效果调整开发战略，使项目在复杂变化的市场上能够处于种不败的地位。可能造成不合群的局面，参照周边的华发新城和华发世纪城这两个大盘的规划，我们在之基础上进行了综合改善，像容积率的限制，车位数的限制等等条件，也都在定程度上影响了我们的规划方案。解决措施我们项目组初步将此地块规划成了三个地块分别进行开发，在三个地块中每个地块又分成了几期逐期进行开发，这样就避免了，次性规划的风险，并且能够在开发建设中吸取经验不断更新，进步。项目市场风险关于市场风险最主要的还是影响到们房价的各个因素，比如宏观国家政策，政府限制条件，市场健康程度泡沫化程度等，在这其中宏观的国家政策有最为关键，今年以来国家为了抑制居民投资过热，防止流动性过剩等问题，使央行加了六次息，而过去十年加起来也没有今年年调整的次数多，从这点可以看出我们国家对于打击这种过热投资的决心，九月初央行又发出了，以家庭为单位购买第二套房产的按揭最少要四成以上，这些政策的重点打击对象无疑是我们居高不下的楼价，今年已经结束，今后几年的政策我们也很难判定，但是有点是肯定的房价几乎没有可能再出现这样疯狂的飙升。这样的事实也使我们的项目在产品定价方面存在了定的风险。解决措施由于我们的项目初步定为中上端的产品所以在自我产品的完善度上，我们将本着精益求精的态度去做我们的产品，时尚，典雅，温馨，舒适这些都是我们项目的主题，相信在比照了类似楼盘的基础上我们的楼盘将会占据优势地位。项目财务风险财务风险是由于企业融资，负债经营来的风险，所以我们这里主要讨论的是银行借款的猪猪猫第页及时怀带以及在市场疲软，销售不畅，利润下降时最大限度的控制杠杆效应的负面影响效应。销售率的风险分析，从项目的盈亏平衡分析中可以得出，本项目在假设总投资和销售单价不变的情况下，当销售率既盈亏平衡点达到时，项目达到了静态盈亏平衡点，即投资刚能够保本。与资料显示，对于住在项目开发，当销售率低时，项目风险是比较低的，可见本项目在目前的市场环境下开发建设，风险较为大。但是由于盈亏平衡分析是静态分析，没有考虑到资金的时间价值，所以并不能完全从盈亏平衡中去判断项目盈利能力的大小，期间仍然需要重视销售率不足或是下降带来的财务风险。解决措施制定严密的资金计划表，。严格按照进度表和资金计划表进行开发建设，控制成本在项目开发过程中，加强营销，确保甚至超越预期的销售率，在开