自有酒店物业，不定全部对外经营，发展商自身的商务接待也占相当比例，这是本项目酒店物业开发的优势之。本项目地块酒店物业的发展方向可考虑中高档商务型酒店，理由所在片区的空缺比较靠近西区新行政办公中心本片区为高尚居住片区，存在定消费潜力。公寓产品市场调查分析西区公寓类产品开发现状西区产品供应结构中，中小户型产品是市场主流供应，其中公寓类产品也占据了相当大的比例。早期开发的公寓项目有名仕经典明景坊骏华庭等，都已经销售完毕，表明西区对于公寓类产品的市场需求是非常旺盛的。西区现阶段正在销售的公寓项目不多，主要有位于翠景北路的翠景豪苑沙溪南路的东悦星寓沙溪几个项目。从未来发展看，未来几年内公寓类产品的供应将非常充足，已知的有凯旋时代公寓西区商业广场国际公寓时代生活艺术城等都有公寓类产品，还有些待开发地块可能都会有定比例的公寓产品。西区现售公寓调查翠景豪苑东悦星寓沙溪公寓类产品竞争分析公寓类产品现阶段由于市场供应量不大，且前期的公寓项目都已销售完毕，在产品销售周期上形成错开，因此产品的竞争性不大。从现有的几个公寓项目销售情况看，翠景豪苑东悦星寓的公寓产品的销售情况都不是太理想，主要原因有是市场整体影响，观望气氛加重，投资性客户减少二是产品本身的原因，翠景豪苑的公寓产品在地段上存在较大不足，目前项目所在区域周边配套极不成熟，而公寓产品恰恰是对周边的生活商业配套都要求较高的物业。公寓类产品的竞争压力表现在未来的产品供应量，西区富华道两侧还有部分商住用地，本地段小户型及公寓产品是发展商必然会考虑的产品形态，因此预测在未来的年内，西区公寓市场将面临很大的竞争压力。足自己的基本购物消费调查数据所反映出来的问题，实际上更多的反映了消费者的购物心态问题。消费者并不会强烈感觉到本区域购物场所的缺乏，说明了西区居民本身对区域的购物环境没有太高要求，西区零售商业直冷清的的局面影响到他们对于西区商业环境的看法另方面，由于本区与石歧孙文西步行街中恳百货等商圈接近，西区居民也已经基本习惯了跨区消费。消费场所选择大部分消费者选择在小型超市选购物品，其次是去别区消费，此外都选择便利店或街区士多店。分析可见小型超市是西区目前的主要日常生活消费场所，因为中大型超市的缺失，小型超市便利店士多店成为西区居民无奈选择。常去购物场所分析常去购物消费场所栏中，大信新都汇中恳百货及步行街成为西区居民购物首选，选择比例分别为和，再次是与西区地缘紧密的吉之岛，占，其余中山些中大型购物商场，如益华百货假日广场等，因为地理距离较远的关系，选择的比例很少。分析大信新都汇因为规模大品种多档次高等受到最多人的青睐，对于西区也存在很大的吸引，尤其是彩虹片到大信不过分钟的车程，交通便利中恳及孙文西步行街与西区仅桥之隔，也是西区最重要的购物区域之，吉之岛商场同样是隔了座中山桥，对目前蓝波湾片区的居民消费辐射力很大。其他综合商圈对西区的吸引力不是太强，也反映了中山商圈的区域性较强，没有形成能够明显辐射全城的中央商务区。西区最为欠缺的购物场所类型调查结果显示数据最为欠缺的购物消费场所是综合购物中心，其次是饮食娱乐城各占。以下依次为百货商场专业卖场商业街文化中心，肉菜市场及其它较少。分析综合购物中心是目前西区最为欠缺的购物消费场所。西区是否需要个综合购物中心的人表示西区需要个大型购物中心，的人表示无所谓，仅有的人表示没必要。分析从消费者的意愿及自身考虑，绝大部分都支持有必要在西区建个大型购物中心，但大型综合商业的建设，除了消费者意愿条件外，更需要具备坚实的市场支撑基础。地段选择适宜性本项目地段问卷注明是蓝波湾到富泓商场之间地段，建设个购物中心是否适宜，支持率为，反对率，反映了大部分居民对此路段建设商业圈的看好，也有少部分人表示出担忧。分析居民对地段的认可程度大多从个人出发，由于以非专业人士身份，因此对地段的认识可能会有些偏差，在数据参考上，应更多偏向认为是消费者对本地段的认可程度。西区商业经营状态西区商业经营现状呈现两个方向发展，前文所分析到西区的商业以专业市场为主角注由于西区与沙溪特殊的地缘关系，本文关于西区市场分析按西区版块而非行政区划上处理，些实际位于沙溪的项目如中南服饰广场龙瑞小商品市场世纪新城等也算在内，专业批发市场与零售业态的经营状况差别很大，总体来说，专业市场的发展要远远优于零售市场的发展，从几方面可以体现两种形态发展现状区别是发展规模，专业市场不仅是数量多，而且规模大，形成集团优势是租金水平，西区专业市场中最高租金要大大超过般零售店面租金但从另个方面说，专业市场的发展由于数量众多，竞争也日趋激烈，些行业已经显现出饱和的迹象，些早期项目在产品设计和经营管理上也有落伍于同行，行业间的淘汰更新加快，进入的门槛更高而零售业态由于目前很不成熟，还存在如大型百货超市商业街等商业形态的市场空白点，从另外角度看，也面临着良好的市场机遇。西区消费诉求研判商业地产具有短期收益和长期收益的特性，因此作为个商业项目会面临两部分的群体，类是业主产权业主或经营业主，类是直接消费者，两部分群体具有不同的利益诉求，对于投资者或经营商家而言，最为看好的是西区区位地段及产品的升值潜力对于般消费者，更为注重商业的购物环境品类档次功能配套等方面，以下分为两部分不同群体，对其消费诉求进行研判商业投资经营诉求商业直是中山人重要的投资渠道，铺养三代的观念影响深远，商铺投资具有保值增值功能，是最有价值的产业投资途径之，年底中山楼市受政策及周边大城市影响，波动明显，年上半年更是出现大面积大幅度的价格下调，而相比般住宅及公寓类产品，商铺的抗风险性显然更好，部分投资者从住宅市场开始转向商业写字楼市场，年中南服饰广场二期销售情况也证明了这点，小面积的产权式商铺受到追捧，项目推出即销售空，也从侧面反映出商铺的投资价值和般居民对商铺投资的看好程度。投资经营者对于商业的地段人气经营租金回报升值潜力等非常看重，因为这些直接关系到他们的自身利益，而对于周边环境经营环境等不是特别注重。商业消费诉求作为商业项目本身，商业经营比商业销售更为重要，这也是商业地产有别于般住宅地产的地方，商业的长期经营租金营业收入才是商业项目最为重要的，而这些的直接支撑是消费人气。对于般消费者来说，他们从自身出发考虑，能够为本身提供所需商品环境便利等。核心地段的大型综合购物中心西区直缺乏这样个大型的能够凝聚整个区域人气的商业中心站式购物场所西区目前的商业尤其是零售业基本般散沙状态，也没有百货中大型超市，些专业店如家居书店等也是缺失状态舒适的购物环境即使是发展得较好的专业市场，也存在购物环境欠佳的状况，购物过程中的休闲娱乐等服务设施更是严重匮乏消费诉求对商业的影响研判两方面的消费诉求对商业形成影响，根据消费对象的不同，可分别做分析产权销售方面的影响研判对于发展商来说，方面，出售项目产权有利于回笼开发资金，方面，产权销售会造成定后期管理难度。西区的些专业市场如中南服饰广场采取小面积铺位分割，进行产权销售，主要针对投资和散户经营，为保证项目顺利销售，商铺卡位划分以的小面积为主，虽然达到了快速销售资金回收的目的，但过小的面积对于商家扩大规模经营形成不利影响，甚至影响到整体项目档次。大部分商业都还是采取租售结合的方式，些新型的市场尤其如此，如颐高数码，虽然早期卖出部分商铺，但为了后期更好的经营管理，现在对等区实行只租不售，只有区产权可出售，发展商对卖场的统管理力度得到加强中悦荣泰项目对层销售，二三层采取只租不售形式。产权的租售比例对于大型的商业更为重要，中山西区还没有这样的大型卖场，之前的些商业广场都宣告失败，除客观因素外，发展商自身的经营管理策略也占重要因素。居民消费方面的影响研判对于个商业项目的定位规划，消费者的诉求是最值得关注的因子，消费者的现有诉求反映了市场存在的空白点和需求程度，般来说，抓住消费者的市场需求，针对特定需求进行市场定位，就能将市场需求转化为市场机会，从而最终实现市场效益。从另个角度，商业本身的运营特性，商业市场的培育需要个长的时间，商业的消费群体也需要市场来引导，消费者本身不会去考虑太过长远的东西，在商业形态的判断上有定的盲目性，个商业物业，尤其是大型的综合商业物业，要想得到很好的发展，除了在充分考虑现有消费者诉求的基础上，充分满足他们的需求外，更要站在个高的前瞻性的角度，对消费对象进行充分培育和引导，通过良好的物业形象和经营管理，改变消费者固有的传统消费观念，以接受和适应新的市场形态。西区商业消费市场调查西区人口概况西区是中山市城区的西大门，面积平方公里，户籍人口万人，外来人口万人，人口密度为人平方公里辖个城市社区，分别是长洲后山西苑烟洲彩虹广丰沙朗隆平和隆昌。历年来中山人口增长缓慢，西区也不例外，年至年西区平均人口增长才，甚至低于中山市人口增长的整体水平。西区人口规模与结构西区与中山其它城区人口比较中山城区人口规模小，本地户籍人口和外来人口总计才万人，且城区中的四个区人口分布也很不平衡，大部分人口都聚集在生活配套相对完善的石岐区，占到城区总人数的，换言之，中山城区近半的人口集中在中心石歧区。南区和西区人口规模最少，但外来人口所占的比例最高西区外来人口占本区域总人口的，南区更是高达。西区周边镇区人口状况根据中山市近期建设规划，与西区相邻的几个镇区沙溪大涌港口都纳入中心城区规划范围区。临镇人口状况沙溪总人口超过万人，其中户籍人口占万人，外来人口万大涌总人口万人，其中户籍人口占万人，外来人口万人港口总人口万人，其中户籍人口占万人，外来人口万人。西区与以上几个镇区地缘联系紧密，尤其是沙溪大涌对西