的价格，为了保证本项目计算的准确和降低贷款风险，并考虑到其它意外因素，拟全部采用基价进行出让价格计算。本财务测算采用的价格表为地块号性质基价基价基价基价号地块商业二号地块住宅四号地块住宅出让收入由于本期工程中涉及划拨用地，由此在此测算中，所有划拨用地不计算在内。号地块商业用地可实现出让收入万元二号地块住宅开发用地可实现出让收入万元四号地块房地产开发用地可实现出让收入万元。期项目可实现总销售收入万元。详见期项目土地出让收入估算表成本估算说明本成本计算，将征经营期逐年的银行还本付息计入总成本固定成本项。项目资本金在经营期内分四年摊入成本计算固定成本项。贷款年利率为。贷款期为年，不设宽限期，总贷款计算期按年计算。在项目收储整理阶段，利息计入项目总投资。土地出让过程中经营费提取比例为当年出让费的计提。第年为收储整理期，不进行土地出让。在整个年经营期限内经营期管理费用支出万元资本金回收万元其中计入固定成本项万元资本金除去其他管理费用计入可变成本项万元收储整理期其他管理费用偿还贷款本金万元经营期利息支出万元项目经营成本万元总成本费用万元其中可变成本万元固定成本万元。总成本费用净现值万元财务折现率详见期项目总成本费用估算表。利润估算本项目由于是政府征地储备整理出让，无营业税金与附加，不缴纳所得税。本项目不提取法定盈余公积金与公益金。在整个年经营期内利润总额万元净利润万元详见期项目利润表。盈利能力分析投资利润率销售利润率财务净现值详见期项目现金流量表。由以上指标看出，投资利润率较好，并有较大盈余。不确定性分析本不确定分析依据全部估算数据。盈亏平衡分析以应出让地块出让达到时第三年，本项目盈亏平衡。盈亏平衡点计算项目计算期土地出让收入年可变成本年固定总成本，生产能力利用率盈亏平衡分析图以第三年数据为例二期项目财务分析土地出让收入估算出让分期设定与出让价格设定根据的用地储备和出让规划，本期项目设定出让期为年，即至年，设定各类型土地每年按的面积进行出让。每年出让各类型土地具体面积如下单位平方米年份三号地块平方米五号地块平方米合计由于本项目采用分析测算后价格，为了保证本项目计算的准确和降低贷款风险，并考虑到其它意外因素，拟全部采用基价进行出让价格计算。本财务测算采用的价格表为地块号性质基价基价基价基价三号地块商业五号地块商业出让收入三号地块商业用地可实现出让出入万元。五号地块商业用地可实现出让出入万元。二期项目总出让收入为万元。详见二期项目土地出让收入表。成本估算说明本成本计算，将征地期后逐年的银行还本付息计入总成本固定成本项。经营期末，项目资本金也计入最后年成本计算。贷款年利率为。贷款期为年，宽限期为年宽限期只还利息不还本金，总贷款计算期为年。在项目收储整理阶段，利息计入项目投资。待宽限期后，还款方式为年等额本息偿还。土地出让过程中管理费提取比例为当年出让费的计提。第年虽为收储整理期，但也进行土地出让，所以第年也计入经营期内。在整个年经营期限内经费项目数量费用标准金额万元数量单位标准单位新增建设用地有偿使用费平方米元平方米征地管理费元征地补偿总价的百分比地质灾害覆压评估亩元亩费规划编制费平方米元平方米勘界费平方米元平方米可行性研究报告编制费项元项合计土地整理投资本期项目中其它设施为非住宅校舍等设施的拆迁费，全部其他设施拆迁费按万元进行估算。项目数量费用标准金额万元数量单位标准单位平整费立方米元立方米房屋拆迁费含校舍平方米林木采伐费亩元亩其他设施拆迁费项元平方米合计其他投资其他费用投资包括不可预见费和各项经营管理费用，按征地整理费用总额的计提，为万元。由于本期项目设计农业发展银行贷款万元，年利率为，第年是全年贷款，满息，应付建设期利息为万元。合计其他投资总额为万元。期项目投资构成本项目期项目总投资额为万元。其中申请银行借款万元。自筹万元。二期项目投资分析经估算，待储备地块征用整理为万元。其中征地万元。其中土地征用万元拆偿及补偿万元相关税费万元土地整理投资万元其他投资万元。征地费土地征用投资项目数量费用标准金额万元数量单位标准单位宅基地亩元亩荒地亩元亩水浇耕地亩元亩灌溉耕地亩元亩林地补偿亩元亩农网林棵元棵挂果果树棵元棵无果果树棵元棵成材树棵元棵机电井眼元眼小口井眼元眼合计拆迁及补偿投资项目数量费用标准金额万元数量单位标准单位民用住宅平方米元平方米自来水泵房平方米元平方米水浇地井房平方米元平方米库伦镇中心校平方米元平方米水电拆迁补偿户元户搬迁补助费户元户临时安置补助费平方米元平方米商业用途补助元总评估价百分比合计基础设施补偿费本项目不存在基础设施补助费。相关税费项目数量费用标准金额万元数量单位标准单位新增建设用地有偿使用费平方米元平方米征地管理费元征地补偿总价的百分比地质灾害覆压评估费亩元亩规划编制费平方米元平方米勘界费平方米元平方米可行性研究报告编制费项元项合计土地整理投资五号地中，农网林占地面积为亩，由此，本项有林木采伐费。项目数量费用标准金额万元数量单位标准单位平整费立方米元立方米房屋拆迁费平方米元平方米林木采伐费亩元亩其他设施拆迁费项元项合计其他投资其他费用投资包括不可预见费和各项经营管理费用，按征地整理费用总额的计提，为万元。由于本期项目设计农业发展银行贷款万元，年利率为，第年是全年贷款，满息，应付建设期利息为万元。合计其他投资总额为万元。二期项目投资构成本项目二期项目总投资额为万元。其中申请银行借款万元。自筹万元资本金。总投资额度及资金筹措说明本项目总投资为万元，其中申请银行借款万元，自筹资本金万元。第章财务分析期项目财务分析土地出让收入估算出让分期设定与出让价格设定根据的用地储备和出让规划，本期项目设定出让期为年，即至年，设定各类型土地每年按的面积进行出让。每年出让各类型土地具体面积如下单位平方米年份合计号地块商业二号地块住宅四号地块住宅合计说明二号地块已除去政府行政用地的划拨部分面积四号地块已除去廉租房经济适用房等划拨部分面积。由于本项目采用分析测算后营期管理费用支出万元资本金回收元其中计入固定成本项万元资本金除去其他目商业用房租赁收入根据项目工程，配套商业用房，配套商业用房租金按每年上涨考虑，年租金为万元，则当年租金收入为万元。其余年份租金收入计算方法同第年，考虑每年租金上涨。项目地下停车位租金收入根据项目工程，配套平方米地下停车库，按每平方米每月元计算，年租金为万元。财务指标计算结果与分析通过计算，本项目投资财务内部收益率，项目投资财务净现值万元，项目投资回收期为年含建设期，能够在较短时间收回投资，运营期内年平均税后利润万元，总投资收益率为，以上数据说明项目具有定的盈利能力。详细财务评价指标见下表所示。表财务评价指标汇总表单位万元序号名称单位指标说明项目总投资万元建设投资万元其中基本预备费万元其中涨价预备费万元建设期利息万元营业收入不含税万元生产期平均营业税金及附加万元生产期平均总成本费用万元生产期平均税后利润万元生产期平均财务盈利能力分析财务内部收益率项目投资所得税后项目资本金财务净现值项目投资所得税后万元项目投资回收期含建设期静态投资所得税后年动态投资所得税后年总投资收益率项目资本金净利润率盈亏平衡点生产期平均不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析详见图盈亏平衡分析图图盈亏平衡分析图盈亏平衡分析是在定的市场前提下，研究项目费用与收益的平衡关系的方法。项目盈利与亏损的转折点，即为盈亏平衡点。依据本项目销售收入成本费用等计算参数，测算项目的盈亏平衡点，结果如下生产能力利用率年总固定成本年销售收入年总可变成本年销售税金与附加运营期平均即在其它条件不变的情况下，本项目平均年收入需要达到预测平均年收入的，企业才不会发生亏损。本项目盈亏平衡点较低，表明项目能适应市场变化，具有较强的抗风险能力。敏感性分析当假设不确定性因素房屋出租量经营成本和建设投资分别有定幅度的波动时，考查它们对财务内部收益率的影响程度。结果表明房屋出租价格的变化对企业财务内部收益率影响最大，而建设投资的变化对收益率的影响相对较小。在出租价格降低约出租量降低约的情况下，财务内部收益率达到临界点。敏感性分析表明，本项目具有较强的抗风险能力。敏感性分析不确定性分析见下表表敏感性分析表表单因素敏感性分析结果序号不确定因素变动率基本方案建设投资产品价格产品产量可变成本表敏感度系数分析表序号不确定因素变动率基本方案建设投资产品价格产品产量可变成本表不确定性分析因素临界分析表序号不确定性因素科目名称临界点临界值产品价格住宅商场车库产品产量住宅商场车库建设投资固定资产无形资产其他资产总投资图敏感分析图财务评价结论从表可知项目正常达产年可实现营业收入万元，实现税后利润万元。对项目进行财务盈利分析及不确定性分析可知项目财务内部收益率为税后，略高于行业基准收益率，财务净现值大于零，项目总投资收益率，资本金净利润率，说明项目具有盈利水平。不确定分析表明项目具有较强的抗风险能力。综上所述，项目经济效益较好具有定的盈利水平和抗风险能力的价格，为了保证本项目计算的准确和降低贷款风险，并考虑到其它意外因素，拟全部采用基价进行出让价格计算。本财务测算采用的价格表为地块号性质基价基价基价基价号地块商业二号地块住宅四号地块住宅出让收入由于本期工程中涉及划拨用地，由此在此测算中，所有划拨用地不计算在内。号地块商业用地可实现出让收入万元二号地块住宅开发用地可实现出让收入万元四号地块房地产开发用地可实现出让收入万元。期项目可实现总销售收入万元。详见期项目土地出让收入估算表成本估算说明本成本计算，将征经营期逐年的银行还本付息计入总成本固定成本项。项目资本金在经营期内分四年摊入成本计算固定成本项。贷款年利率为。贷款期为年，不设宽限期，总贷款计算期按年计算。在项目收储整理阶段，利息计入项目总投资。土地出让过程中经营费提取比例为当年出让费的计提。第年为收储整理期，不进行土地出让。在整个年经营期限内经营期管理费用支出万元资本金回收万元其中计入固定成本项万元资本金除去其他管理费用计入可变成本项万元收储整理期其他管理费用偿还贷款本金万元经营期利息支出万元项目经营成本万元总成本费用万元其中可变成本万元固定成本万元。总成本费用净现值万元财务折现率详见期项目总成本费用估算表。利润估算本项目由于是政府征地储备整理出让，无营业税金与附加，不缴纳所得税。本项目不提取法定盈余公积金与公益金。在整个年经营期内利润总额万元净利润万元详见期项目利润表。盈利能力分析投资利润率销售利润率财务净现值详见期项目现金流量表。由以上指标看出，投资利润率较好，并有较大盈余。不确定性分析本不确定分析依据全部估算数据。盈亏平衡分析以应出让地块出让达到时第三年，本项目盈亏平衡。盈亏平衡点计算项目计算期土地出让收入年可变成本年固定总成本，生产能力利用率盈亏平衡分析图以第三年数据为例二期项目财务分析土地出让收入估算出让分期设定与出让价格设定根据的用地储备和出让规划，本期项目设定出让期为年，即至年，设定各类型土地每年按的面积进行出让。每年出让各类型土地具体面积如下单位平方米年份三号地块平方米五号地块平方米合计由于本项目采用分析测算后价格，为了保证本项目计算的准确和降低贷款风险，并考虑到其它意外因素，拟全部采用基价进行出让价格计算。本财务测算采用的价格表为地块号性质基价基价基价基价三号地块商业五号地块商业出让收入三号地块商业用地可实现出让出入万元。五号地块商业用地可实现出让出入万元。二期项目总出让收入为万元。详见二期项目土地出让收入表。成本估算说明本成本计算，将征地期后逐年的银行还本付息计入总成本固定成本项。经营期末，项目资本金也计入最后年成本计算。贷款年利率为。贷款期为年，宽限期为年宽限期只还利息不还本金，总贷款计算期为年。在项目收储整理阶段，利息计入项目投资。待宽限期后，还款方式为年等额本息偿还。土地出让过程中管理费提取比例为当年出让费的计提。第年虽为收储整理期，但也进行土地出让，所以第年也计入经营期内。在整个年经营期限内经