建筑功能建筑美学空间组合城市美学均满足城市规划要求和建筑综合功能布局合理方便实用原则。重视总体环境建设，兼顾社会效益经济效益和环境效益，把对土地利用作为对环境改善和美化。项目定位以商业为主住宅为辅，突出特色创立品牌，合理设计择优定案，节约成本提高效率。高效节约便于施工，讲求质量，控制投资。第二章项目提出背景绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带，是中国唯科技城，四川省区域中心城市四川省副省会四川省第二大城市，素有富乐之乡西部硅谷美誉绵阳，是我国重要国防科研和电子工业生产基地，面积，平方公里，占四川省土地面积。其中绵阳市区面积约平方公里左右。全市按地貌主要类型山区占，丘陵区占，平坝区占。绵阳灾后重建取得了令世人瞩目成绩，大大加快了城市经济发展步伐，同时，城市开发建设也面临新历史发展机遇，今年，绵阳市出台了旨在加快旧城改造号文件，并成立了专门领导机构和办事机构，推进城市旧城改造。城市概况交通绵阳交通设施完善，是川西北重要交通枢纽。公里城市道路和宝成铁路成绵高速成都绵阳绵广高速绵阳广元绵重高等级公路绵阳重庆以及条通往县市高等级公路，构成了四通八达交通运输网络。已建成通航绵阳南郊机场是目前距离九寨沟最近民用机场，已开通了至北京上海广州深圳西安长沙杭州海口昆明等全国各主要城市航班。市内有公交线路余条，余辆公交车，总长，公里公交线路，南北贯通东西纵横城乡连接，出租车上千辆，市内交通十分方便。居住环境城在山水间，人在画廊行绵阳先民们在选择绵阳城建址时，十分重视天理，注重人与自然和谐相生。绵阳四山三水，有着东旗西鼓，南蛇北龟与山形如斗，襟带三川之称，涪江安昌江荚蓉溪三水交汇，所形成三江水面达平方公里，较之于杭州西湖还大平方公里左右，构成绵阳城市特色自然空间格局，给绵阳赋予了山沉稳与水灵动，是全国有名宜居城市和休闲城市。气候特点绵阳市地处中国东部季风区四川盆地亚热带湿润季风气候区。冬半年受偏北气流控制，气候干冷少雨夏半年受偏南气流控制，气候炎热多雨潮湿。由于市境内地势北高南低，高差悬殊大，地貌由山地向丘陵过渡，形成了较为独特气候特点。绵阳市气候四季分明，以冬季最长，为天春夏季次，为天和天秋季最短，为天。夏秋雨水充沛，虽冬春时有干旱发生，但年平均空气相对湿度均在以上，因而终年湿润。绵阳市年中最热七月平均气温为，历年极端最高气温，除盐亭为和梓潼为外，其余各地在之间。虽有伏旱高温天气，却少酷暑。年中最冷月平均气温为。绵阳市降水量比较充沛，全市年均降水量毫米。其分布特点是南北少，中部多东边少而西边多。全市小时极端降雨量为，绵阳城区小时极端降雨量为，全市区域性暴雨天气累计过程雨量最高值为。人口绵阳市现有总人口万人，其中城镇人口万人，绵阳市城区万人。从整个绵阳市来看，近几年绵阳城市化进程发展较快。究其原因，主要是由于绵阳市政府规划，工业经济发展很快，第三产业发展迅猛，房地产业快速发展等等，推动了绵阳城市建设。与般二级城市相比，绵阳对周边人口和资源吸附能力很强。绵阳人口变动特征是辖区内人口向绵阳市区集聚，辖区外人口大量进入绵阳市区。科技与人才绵阳人才荟萃，拥有雄厚科技实力，是国家重要国防军工科研生产基地，境内有中国工程物理研究院中国空气动力研究与发展中心中国燃气涡轮研究所等国防研究院所家博士后流动工作站个民营科技实体个。有以西南科技大学为代表大中专院校所长虹九洲国家级技术中心个，双马东材等省级技术中心个，有长虹九洲双马华晨华润双汇等大中型骨干企业家，国家级高新技术产业开发区科教创业园暨西南科技大学国家大学科技园经济技术开发区现代农业科技示范区南郊工业园游仙经济试验区等开发园区处在国家级高新技术开发区内，建有中物院军转民科技创新园绵阳软件园留学生创业园长虹技术开发中心。有各类专业技术人员万人，有两院院士人享受政府特殊津贴有突出贡献专家多名，在许多重要科技领域代表着中国乃至世界流水平。绵阳将新建科学新城航空动力城空气动力城，将从科研工业三产等产业上进步推动绵阳城市发展。文化教育绵阳文化教育和社会事业与经济协调发展。绵阳拥有西南科技大学等高等院校所，中等专业学校技工学校所各类科技人员万多人，副教授高级工程师以上高级科技人才近万人，并有中国乃至亚洲流科研测试手段和新产品开发能力。绵阳各级各类学校由应试教育向素质教育转轨，并取得。技术经济指标表项目单位数量总居住户数户总用地平方米，总建筑面积含地下室平方米，住宅建筑面积平方米，酒店建筑面积平方米，商业设施建筑面积平方米，地下建筑面积平方米，建筑密度商业住宅容积率绿化率建筑高度米第二部分经济分析第九章投资估算与资金筹措投资估算编制范围与依据编制范围本项目投资估算范围包括土地征用拆迁，建设场地总图道路给排水电力电讯消防环保土建工程配套设施绿化等费用及与工程相配套前期工作费用等。编制依据国家及有关部委关于建设项目投资估算编制要求。建设单位管理费勘测设计费及其它费按国家计委建设部四川省建委等有关文件计算。二投资估算与资金筹措工程概况项目总建筑面积，平方米。其中商品住宅建筑面积含半阳台面积，平方米，酒店建筑面积，平方米，地上商业面积，平方米，地下室建筑面积，平方米车位个。投资估算与资金筹措投资估算经估算，本项目总投资为，万元，其中建安投资，万元，配套附属工程投资，万元，拆迁安臵费用，万元，建设期财务费用，万元，前期费用万元，建设规费，万元，不可预见费用万元。投资估算表序号项目数量金额万元备注拆迁安臵补偿费用含以下项内容搬迁过渡费用含商业装修补偿费用户货币补偿收购药业公司房屋价款搬家费及其他物管费年建安工程费含地下部分配套附属工程，含停车场消防通风排水等设备购臵费，广场园林景观，土地出让金增加土地使用年限建设规费，元含城建配套人防前期费用规划设计地勘可行性研究等财务费用，管理费用销售费用，不可预见费用总投资，资金筹措工程总投资，万元，企业自筹，万元。目前项目资金需求约为，元，用于存入拆迁保证金万元，收购药业商业地产万元，支付过渡安臵等费用万元，设计报建等万元，前期费用及基础设施费用万元。项目开发修建到第三层开始预售。预计开盘时，销售达到，房款回笼达到以后按月进度回笼资金。缴纳给政府保证金开工后返还万，其余按节点返还第十章财务分析与经济评价项目分析项目周边可比项目情况表项目花园崇尚国际金和大厦光明华都富临大都会长虹国际城国际商业广场位臵长虹大道兴达街号临园路步行街临园路东段跃进路号涪城路号建筑类型电梯公寓电梯公寓电梯公寓电梯公寓电梯公寓电梯公寓地域区分稍好稍好较好较好较好较好水电气路通相同相同相同相同相同相同装修清水房清成分析客户来源区域近年成交均价趋势元平米年年年绵阳地区其他地区绵阳市区从目前绵阳地区房地产客源构成区域来看，绵阳市区客源接近，而绵阳地区及外地客户所占绵阳当地购房比例，符合个中型城市房产消费构成比例。同时，通过市调分析，从外地购房群体特征来看，这类客户群表现出较明显购房特征如下来源区域外地购房群体已由本市辖区二三级县市逐渐扩展至广元遂宁剑阁德阳等周边县市，甚至其他省市和地区外部区域拥有了定影响力臵业动机以自住为主。根据购房人群来源地区不同臵业动机也出现定差异，是绵阳周边二三级县市选择绵阳方便子女读书二是经济发达外省市原籍绵阳人群安臵父母及家属三是收入水平较高，但居住环境恶劣地区人群出于退休养老转业安家目进行购房。信息渠道以客带客口碑传播为主，电话咨询及网络了解为辅。购房群体职业随着市调深入，异地购房群体逐步认可了绵阳居住价值，购房群体层次已形成多元次格局。目前绵阳市各类商品房异地购房群体主要以企事业单位职工为主，经商人群体为主辅，消费受众群体扩大，有利于为本项目开发提供稳定消费客源基础。绵阳房地产高购买力客户群分类企事业单位中高层管理人员科研教育人员私企老板政府官员军人教职人员政府公务员企业普通职员企业管理人员个体工商户军人教职人员政府公务员企业普通职员企业管理人员个体工商户私营企业主外地臵业者另外其他高收入者包括自由职业者高收入退休人第部份项目的整体分析总论项目概况项目名称国际商业广场建设单位建设地点绵阳市涪城路号项目总占地面积，平方米项目总建筑面积，平方米。本项目由栋层米酒店综合楼栋层米的高层住宅及层商业裙房组成，形成与地块重要性相符合的集商业居住休闲为体的现代城市综合体。健发展绵阳市宏观经济形势绵阳房地产市场迅猛发展绵阳市房地产市场进步细分旧城改造政策优惠和该地段稀缺商业地块开发机会威胁绵阳房地产市场开发大幅放量大体量开发带来市场风险房地产开发同质化竞争通过以上分析，可以判该项目市场核心竞争力在于加快项目品牌建设，着重强颖产品规划及设计理念加强产品创新性以及营销手段创新，扩大项目知名度和美誉度，而开发利润增长主要依靠住宅产品市场价值提升实现。依托项目地段自身优势，打造新楼盘影响。八项目建设必要性加快绵阳市房地产业发展需要住宅产业已日益成为绵阳市新消费热点和经济增长点。加大房地产市场结构调整，促进房地产市场持续健康发展，须有金融和财税政策支持，需要进步抓住国家实行扩大内需政策机遇，加大金融和财税对住宅市场支持力度，培育住房有效需求。据调查，未来三年内准备购房和提高住房标准居民占调查城市总人数，其中以中高档商品房为主，预购多人，副教授高级工程师以上高级科技人才近万人，并有中国乃至亚洲流科研测试手段和新产品开发能力。绵阳各级各类学校由应试教育向素质教育转轨，并取得了明显实效。绵阳中学南山中学绵阳外国语学校绵阳东辰实验学校在四川及周边享有盛誉，吸引了大量优秀学子来此上学，四校每年考入北大清华等重点名校重本上线率名列四川前茅。近五年绵阳经济快速发展，指标如下单位亿元年度年年