体规划，近期总体规划面积平方公里，远期规划面积为平方公里，规划人口为，中期至年万人，远期至年万人。作为宁德地级市新城区，作为中心城市重要组成部分，经济发展必将带来城区拓展，必将带来人口增加，人口增加必将带动经济发展，从而增加房地产业市场容量。开发区目前商品房建筑总面积为万平方米左右，按小康社会人均住房面积达到平方米目标计算，开发区需要商品房面积中期至年为万平方米，远期至年为万平方米。因此，在未来年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米，即平均每年需新增多万平方米。在未来年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米，即平均每年需新增万平方米，这比东侨开发区设立六年新增建筑面积还要大。故东侨开发区发展近期与远期潜在住宅市场容量巨大。目前，东侨开发区三大组团中蕉城新组团与金塔组团几乎没有大面积可出让土地，剩余土地资源大多集中在东兰组团。东兰组团用地面积公顷，其功能是以行政办公文化科教工业生活居住为主综合区，内设行政办公高尚住宅工业园区大学城等四大功能区，宁德市主要行政机关和文化设施布臵在此组团，是城市政治文化中心。在漳湾工业区启动情况下，原规划东兰组团中工业园区将服从宁德市新编制总体规划而易地建设。因此，随着高速公路建设通车宁德市主要行政机关和文化设施迁移福温铁路开工以及火车站建设，东兰组团将成为东侨开发区个新投资热点。精品住宅市场需求及发展人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市商住小区开发建设要求。随着宁德市城市居民收入日益增加，物质文化生活水平不断提高居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据宁德市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房重要选择条件。精品住宅表现为住宅市场趋向细分化随着福利分房制度结束，个人购房将成为住宅消费市场主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择今天，个楼盘吸引消费者前提应该是自己与众不同个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场发展趋势。前两年，宁德市住宅市场针对些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于商住小区环境优美品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员专业化程度要求也越来越高。市场对规划设计营销管理施工质量敏感度越来越高，并要求从业人员专业水平也应随之提高。商品房市场进入品牌角逐时代随着住元按上述项之和计算万元行政事业性收费万元城市基础设施配套费元万元质量监督费元万元噪音排污费元万元白蚂蚁防治费元万元防雷检测费元万元不可预见费万元按上述项之和计算万元项目总投资上述项之和为万元项目总投资估算表见表。表总投资估算表序号工程或费用名称单位数量单价金额万元备注土地使用费前期经费土建及安装工程配套设施建设管理费行政事业性收费不可预见费总计资金筹措本项目建设资金由建设单位自筹，虞氏福建房地产开发有限公司使用自有资金万元作为项目资本金按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发。第八章经济效益分析本项目财务预测所使用基础数据和基本条件是国内及福建省内同类型项目实际经济状况，在分析了本区房地产市场基础上，结合本项目具体情况进行测算和选定。本预测尚未考虑商业店铺与住宅价格差异。销售价格根据工程所处位臵周围环境条件和房地产市场趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，住宅平均每平方米建筑综合售价元，商业平均每平方米建筑综合售价元。不计其他物业销售收入。销售收入估算以出售物业平均价测算住宅元万元商业元万元合计万元交易税费及其他万元利润总额万元所得税前万元所得税后有关指标计算根据损益状况和投资状况计算，该项目投资利润率和利税率分别为投资利润率投资利税率盈亏平衡点即销售率或销售价达时可保本。敏感性分析为了进步研究项目盈利水平和获利能力，我们对影响经营效果几个因素进行不确定性和敏感性分析。当销售收入下降时盈亏平衡点即销售率或销售价达时可保本。当投资成本上升时盈亏平衡点即销售率或销售价达时可保本。敏感性分析从以上分析看，本项目在经营期内有较强抗风险能力，盈亏平衡点常态为，即出售率或销售价低于该比例，企业经营亏损，当出售率高于这比例，企业经营盈利。当企业处于营业收入下降或投资成本上升不利情况下，仍具较高获利水平。第九章风险分析及对策市场风险分析本项目风险主要来自二个方面，是同类产品价格竞争。由于本项目产品直接经济效益良好，市区内规模较大和经济实力较强企业也在进行同类产品开发，将导致市场剧烈竞争，可能造成产品销售价格下调。二是建筑材料价格波动。建筑材料价格受各种因素影响，波动频繁。本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位配套设施交通小区环境等方面有较大市场需求优势，且在销售价格方面上也有优势。目前宁德市房价每平方米售价为元之间中高档商品房，本项目或销售价低于该比例，企业经营亏损，当出售率高于这比例，企业经营盈利。当企业处于营业收入下降或投资成本上升不利情况下，仍具较高获利水平。第九章风险分析及对策市场风险分析本项目风险主要来自二个方面，是同类产品价格竞争。由于本项目产品直接经济效益良好，市区内规模较大和经济实力较强企业也在进行同类产品开发，将导致市场剧烈竞争，可能造成产品销售价格下调。二是建筑材料价格波动。建筑材料价格受各种因素影响，波动频繁。本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位配套设施交通小区环境等方面有较大市场需求优势，且在销售价格方面上也有优势。目前宁德市房价每平方米售价为元之间中高档商品房，本项目销售房价比这些住宅中低价位相同，可档次却拉开了许多。因此，销售没有价格风险。目前宁德市房地产市场总趋势是求大于供，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高型向小康型过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然趋势。随着居民消费水平提高和住房分配方式改革，家庭住房消费支出平均比重将由上升到左右。其中中低收入家庭为，中高收人家庭为，富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款支持，住房消费热点将加快形成。个人购房比例也由八五时期增加到年，目前这比例已超过，并保持逐步上升势头。从以上分析可以看出，未来商品房升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，世鸿伟业市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据。当前住宅市场面临矛盾和问题目前，以住宅为主体房地产市场在发展过程中面临着些深层次矛盾，结构性阶段性体制性供给过剩现象突出，市场有效需求不足。主要表现在以下三个方面商品房空臵量继续上升，消化空臵房压力加大。据有关资料统计，宁德市空臵商品房已属不低，些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或福建省人民政府批准东侨开发区总体规划，近期总体规划面积平方公里，远期规划面积为平方公里，规划人口为，中期至年万人，远期至年万人。作为宁德地级市新城区，作为中心城市重要组成部分，经济发展必将带来城区拓展，必将带来人口增加，人口增加必将带动经济发展，从而增加房地产业市场容量。开发区目前商品房建筑总面积为万平方米左右，按小康社会人均住房面积达到平方米目标计算，开发区需要商品房面积中期至年为万平方米，远期至年为万平方米。因此，在未来年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米，即平均每年需新增多万平方米。在未来年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米，即平均每年需新增万平方米，这比东侨开发区设立六年新增建筑面积还要大。故东侨开发区发展近期与远期潜在住宅市场容量巨大。目前，东侨开发区三大组团中蕉城新组团与金塔组团几乎没有大面积可出让土地，剩余土地资源大多集中在东兰组团。东兰组团用地面积公顷，其功能是以行政办公文化科教工业生活居住为主综合区，内设行政办公高尚住宅工业园区大学城等四大功能区，宁德市主要行政机关和文化设施布臵在此组团，是城市政治文化中心。在漳湾工业区启动情况下，原规划东兰组团中工业园区将服从宁德市新编制总体规划而易地建设。因此，随着高速公路建设通车宁德市主要行政机关和文化设施迁移福温铁路开工以及火车站建设，东兰组团将成为东侨开发区个新投资热点。精品住宅市场需求及发展人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市商住小区开发建设要求。随着宁德市城市居民收入日益增加，物质文化生活水平不断提高居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据宁德市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房重要选择条件。精品住宅表现为住宅市场趋向细分化随着福利分房制度结束，个人购房将成为住宅消费市场主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择今天，个楼盘吸引消费者前提应该是自己与众不同个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场发展趋势。前两年，宁德市住宅市场针对些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于商住小区环境优美品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员专业化程度要求也越来越高。市场对规划设计营销管理施工质量敏感度越来越高，并要求从业人员专业水平也应随之提高。商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场不断发育和竞争日趋激烈，住宅市场品牌商品房出现势在必行。在商品房日益走向买方市场今天，消费者对于商品房关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改